自2003年以来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁，几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新高点。
调不完的政策涨不停的房价
自实行住房商品化改革以来，房价就一直牵动着国民的心，于今尤甚。“两会”前夕，包括新华网在内的多家网站发起的实时调查显示，住房问题以高票位列网民关注的民生话题之首。
在政协收到的各项提案中，关于住房问题的提案几乎占据半壁江山。近年来，政府针对住房问题的一系列宏观调控政策，实质上是以调控房价为重心，但在现实社会经济生活中，房价越调越涨、“房奴”越来越多已成公认的事实。业内有专家认为，2010年是“后金融危机时期”的关键一年，中国经济能否平稳运行，很大程度将取决于能否破解房价畸高这一住房难题。
“调控”与“民愿”的距离
近年来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新高点。自2003年以来，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁，几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。
2003年，国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，房地产被正式赋予产业的定义。自此，我国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升：
2004年，住宅的平均售价从2003年的2197元/平方米上涨至2608元/平方米，涨幅高达18.7%；
2005年，住宅平均售价继续上涨12.6%。为稳住房价，2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”，国家出手控制房价自此正式拉开序幕；
2006年，“国六条”继续出台，使2006年住宅价格涨幅降到两位数以下。70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%；
2007年，市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的一个高峰，住宅平均售价增长率达到16.86%，住房销售平均价格达到3645元/平方米。当年8月国务院出台24号文件，指出“住房问题是重要的民生问题”，强调了住房与民生之间的重要关系，并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施，不再把房地产单纯看为“支柱产业”；
2008年，住宅平均售价的涨幅为7.5%，再度回到两位数以下。由于遭遇金融危机，为实现“保增长”的任务，房地产的“支柱产业”定位又再度受到重视，并承担起对经济增长的拉动作用；
2009年，房价在经过3、4月份的“小阳春”之后，再度进入疯涨期。据国家发改委、国家统计局发布的数据，截止12月，70个大中城市的住宅平均售价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，创下26个月涨幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价涨幅超过平均水平。
截至2009年底，城镇住宅市场的平均销售价格已从2003年的每平方米2197元上涨到了每平方米4600元。可以看到，政策的宏观调控在抑制房价涨幅过高方面没有取得预期成效，老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平，大部分中低收入人群望房兴叹。
房价调控失效根在政策认识偏差
为什么房价且调且涨？为什么中央政府在住房问题上的宏观调控政策往往事与愿违？其根源在于政策认识偏差。
“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的首要原因。”武汉大学经济学博士张平石说，我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。
因此，一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心，为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品，在市场竞争的逐利规律下，垄断、“地王”就会不断出现，进而推动房价日益高涨。他认为，由于在住房问题的认识上存在偏差，导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位，使商品房房价高涨。
如在1998年亚洲金融危机发生后，为避免这场危机可能带来的经济下滑，我国加快了住房商品化改革步伐，出台鼓励家庭买房的各项优惠政策，当时对保增长确实起到了重要作用，但个别政策缺乏长远目标，也产生了负面影响。典型案例就是国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)文件中规定：新建经济适用房原则上“只售不租”。
中央电视台经济频道《今日观察》评论员刘戈也撰文指出，房地产业和住房问题是两个完全不同的领域，让居民能买到租到自己可以承担得起的住房是政府的基本责任。而现在，很多地方在城市规划和建设中却以应付态度对待，即使建设保障性住宅也往往安排在远郊，居民在那里既不方便生活也难以找到工作。所以，“城市建设应多为普通人盖房子”！
目前，我国现有保障性住房的供给量明显不足，经济适用房的开发投资仅占住宅总投资的5%左右。廉租住房制度虽然从1999年逐步开始实施，但由于制度本身缺乏强制力，受益面至今仍然不高。同时，现有保障性住房普遍存在成本低、区位偏、居民穷、环境差等问题。
广西房地产及住宅研究会会长张协奎教授认为，这种安置模式易造成“穷人群居”，长此以往将形成难以改造的贫民区，加剧贫富分化，潜伏矛盾隐患，危及社会和谐，巴西、美国等国家在此均已有惨痛教训。
张平石认为，由于以商品房为主体的房地产业对经济增长的拉动明显，因而逐渐形成了以市场为主、政府为辅的住房政策。反过来，这些住房政策多以发展经济为目标。同样，经济适用房和廉租房的政策只是为了解决低收入家庭的住房保障问题，即救济一部分穷人，而忽视了应为绝大部分社会成员提供安居之所的基本保障功能。在高速增长的经济体里，如果房价调控失效，终有一天，中等收入阶层也将买不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市场，想依赖某一项或几项政策措施来稳定房价难以如愿。
正是由于政策认识上的偏差，使得各地政府原本的满足居住需求的土地供给目标让位于自身收入化的目标，土地批租收入成了地方政府预算外资金的主要来源，其规模占到地方财政收入的40%至70%，形成国内独特的土地财政现象。（来源：经济参考报 郑璐 何丰伦 戴劲松）
北京政府不会为高价房托市
人大代表、北京市市长郭金龙日前在审议政府工作报告时表示，北京市政府不会为高价房托市，调整房地产产业结构才是破解房地产业问题的核心。最终，北京的房地产市场将形成高端、中端和保障型住房三个层次。自住改善型住房由市场解决，政府所承担的应该是保障性住房。
他说，政府高度关注房地产市场，今年北京的房地产市场低迷是现实，但房地产仍然是北京经济的支柱产业，要推动房地产业平稳健康发展。郭金龙还表示，房价涨得太离奇，老百姓当然不会热爱北京。“调控房价，北京要下大力气带好头。”
郭金龙对租赁住房给予高度评价。他明确表示，发展租赁住房将是北京住房保障体系中的长期策略。北京市委书记刘淇也表示，住房观念要转变，不能提倡人人有一套住房，而是有地方住。要大力发展租赁住房，让市民理性消费。
据了解，北京市11个相关职能部门日前联合推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，堪称史上最严厉的楼市调控新政。《意见》除了将2009年的购房优惠政策全部取消外，还明确表示，今年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
上海 还住房以本来面目
人大代表、上海市市长韩正两会期间接受记者采访时表示，目前上海房价确实太高了，已背离了老百姓的收入，房价的增长已经脱离了实际，这种状况必须改变。他说，今年第三季度，将降低经济适用房申请门槛。
韩正坦言，住房问题是社会普遍关注的问题，作为上海市长，差不多每天都在关注房市的变化。“我们基本的方针就是要鼓励消费、规范投资、打击投机，还住房以本来面目。”
韩正阐述了上海在抑制房价方面所采取的措施：目前初步考虑于今年第三季度，在中心区域和其他区域都开展经济适用房建设，并把门槛降低，即把收入线提高。韩正介绍说，在2010—2012三年中，希望经济适用房能够确保30万户，明年门槛还会进一步降低。
韩正指出，上海有信心通过若干年努力，解决住房、房价问题。他同时强调，对于一些炒作、囤地的做法，政府将有很多严厉的措施应对。
韩正还提到了公共租赁房。“当前最重要的是政府要扶持一大批提供公租房的主体，即租赁的主体，逐渐用市场化的办法来推进。”他说，目前初步考虑在18个区建立公租房。
上海市委书记俞正声也表示，上海的房价很高，需要进一步采取综合性措施予以遏制。他还建议上海市官员去看《蜗居》，感受一下年轻人住房困难的状况。
俞正声表示，为了遏制房价过快上涨，国家已经采取了很多措施，这方面上海还要进一步采取措施。他说，除了通过住房的供给结构来调整，上海还要调整住房需求的结构，至于如何调整还在酝酿中，争取在3月底之前推出。（证券时报）
2009年底至2010年初，国家为遏制房价过快上涨，密集调控房地产市场，“国十一条”重磅推出，取消营业税优惠政策，规定开发商拿地首付不得低于50%，央行提高存款准备金率，并要求严格执行二套房贷首付不低于40%等。此后，一线城市迅速反应，纷纷出台配套政策，如“京十一条”、“沪八条”、“杭州二十九条”等，对本地房地产市场提出具体要求。虽较一线城市反应稍慢，但我省近日也推出了《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称 “省20条”)。那么，“省20条”对于“蜗居”的普通百姓是不是一个值得期待的信号呢？面对高涨的房价，“20条”是否给出了对应之策呢？面对保障性住房相对短缺的大环境，“20条”又是否拿出了解决方案呢？带着诸多疑问，记者采访了一些业内人士，在解读新政的同时希望能为您买房置业提供参考。
增加普通商品住房供给 调整用地结构
“保持房地产开发投资平稳增长”、“调整住房建设用地供应结构”成为省政府有关房地产开发投资的首要目标。“省20条”认为，我省房地产市场现状是开发投资和建设规模增长较快，但开发投资占固定资产投资的比重较小，商品住房销售价格增幅较大。在此基础上，我省应保持房地产开发投资平稳增长。具体目标为：2010年山西省房地产开发投资保持增长25%以上，总量突破500亿元，占城镇固定资产投资的比重提高1个百分点。
在调整住房建设用地供应结构方面，“省20条”要求各地要根据实际，确保中低价位、中小套型住房建设用地的供应，并落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标。城市规划区基础设施较为完善区域内的住宅建设用地，要统筹布局普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。
尤其值得注意的是，以后在出让7公顷以上的单宗住宅建设用地时，必须要留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房，根据确定的用途，按国家规定的方式供地。
点评：扩大投资规模，增加供给，有益于遏制房价过快上涨。规定30%的土地用于保障性住房也有益于帮助低收入家庭解决住房难问题。但是，30%的目标是否真能实现，尚需拭目以待。
支持居民自住和改善性住房需求抑制投资性需求
“省20条”为支持普通老百姓购买自住房，抑制“炒房”，提出了要“实施差别化的住房信贷政策”。即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。另外，还要发挥国家住房税收政策的作用，严格执行国家有关个人销售、购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。
同样，差别化的信贷政策不仅适用于购房者，也适用于地产商。“省20条”提出要“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度”，这或将使“夹心层”更容易买到适合自己的房子。
点评：像温州炒房团、山西煤老板这样的购房群体，其自有资金十分雄厚，是很少依靠贷款来“炒房”的。那么，所谓的“二套首付不低于40%”对他们也就毫无作用。所以说，领风气之先，试点“物业税”才是打击“炒房”的治本之策。
加强房地产市场监管 规范房地产市场秩序
“加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序”是“省20条”的重中之重，从规范土地出让行为，到加强商品住房销售监管，规范房地产开发行为，再到规范中介服务、物业服务行为和加强新建住宅小区装修管理等，都与老百姓息息相关。
“牵牛要牵牛鼻子”。土地是房地产业的基础。而现行的土地出让制度——“招拍挂”自诞生以来就争议不断，它客观上推高了地价，进而推高了房价。为改变此局面，“省20条”明确提出，今后我省要“探索住宅建设用地出让综合评标方法……改变住宅建设用地出让价高者得的单一评标方式”。除此之外，还将从严控制商品住房项目单宗土地出让面积，小城市单宗土地出让面积不得超过7公顷，中等城市不得超过14公顷，大城市不得超过20公顷(太原市适用此项)。而对于长期不开发的土地，则要收取闲置费，乃至最终收回土地。
点评：土地出让金被称为是“第二财政”，而近年来诸多超大型房企先后进入我市，已经抬高了我市的土地价格水平，及时改变“价高者得”这种思路，将能从根本上抑制房价过快上涨。(来源：中国新闻网 刘晓亮)
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