[摘要] 北京正酝酿出台的楼盘预售款专项监管政策——“商品房预售资金监督管理暂行办法”，或许并不是单在北京实施的一项地方政策。业内人士昨日向早报记者透露，苏州房地部门正在酝酿类似措施。
预售款专项账户监管或铺开：“收紧开发商资金链”迫降房价
在楼市陷入僵持的当下，可信的空置率数据无疑将会为调控和判断市场提供决策依据。
北京正酝酿出台的楼盘预售款专项监管政策——“商品房预售资金监督管理暂行办法”，或许并不是单在北京实施的一项地方政策。业内人士昨日向早报记者透露，苏州房地部门正在酝酿类似措施。
据分析，类似政策无疑将大大提高房企资金使用成本，或将迫使资金链紧张的开发商降价销售。中原地产华北区董事总经理李文杰在接受媒体采访时表示，一旦有关商品房预售资金监管的办法执行，对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。“这或将迫使开发商降价求得快速销售回款，保证按期竣工后撤销资金监管。”
“绝不止北京一地”
可查资料显示，监管部门管理预售资金的想法由来已久。2007年，建
设部等有关部门开始酝酿将商品房预售款专项账户管理。到今年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（53号文），其中第九条明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
昨日曝出的消息表明，北京有望成为4月17日“史上最严厉”楼市调控政策（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称：新“国十条”）发布后，个酝酿执行楼盘预售款专项监管政策的城市。事实上，身处高房价风口浪尖的北京，其地方调控细则一直被视作是各地地方细则中“最严厉”的。
昨日有房地产开发商向早报记者透露，正在酝酿类似制度的地区绝不止北京一地。据悉，苏州房地部门正在酝酿类似措施。据称，根据苏州方案，有关“监管”将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。
之前，广州市于1999年施行商品房预售款监控，2006年5月30日，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。
此后，深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》，《条例》第95条规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。
“收紧”开发商资金链
上海方面，虽然开发商还没有接到类似通知，但各家地产商对于预售款政策并不陌生。早报记者了解到，目前沪上房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明，以保证预售工程能够顺利完成而不至于产生项目烂尾等风险。只是，往往资金进入专项账户后，开发商依然可以通过各种手段对资金支取。“如果上海执行政策，相信也并不令人感到突然。”业内人士这样说。
业内人士告诉
早报记者，一些地方酝酿出台类似北京的监管制度，主要是由于住建部已经下发文件明文（即59号文）规定。
早报记者昨天致电住建部相关人士时，这一说法并未得到确认。
值得注意的是，由于近期楼市调控效果不佳，有关政府将出台更严厉调控措施的传闻开始流行。一旦上述类似监管措施在范围内执行，开发商的资金将遭到进一步限制。
有开发商表示，类似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生很大负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。
近期披露的多家房企中报均显示，上半年业绩良好，但受房产交易低迷的影响，房企资金链普遍紧缩，现金流量呈大幅下滑趋势。
下一篇："三剑客"向高房价宣战 最晚2012楼市必崩盘
（来源：新闻晚报）8月14日中午，房产专家曹建海、牛刀、沈晓杰在上海书展举行“让房价真的降下来”民生论坛暨《向高房价宣战》上海读者交流会。房产新政、空置率、楼市前景等热点问题都成为现场讨论的话题。交流会吸引了众多关注房价的普通读者参与，场面非常热烈，甚至因声音过大影响附近其他售书展台而引来嘘声一片。
痛批中房协暂缓新政言论
日前，中房协副会长朱中一在某会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此番言论成为此次交流会上个众矢之的。
“中房协代表的是房企，而不是广大老百姓。 ”《向高房价宣战》作者曹建海首先发难。他认为，中房协是房企的出声筒，代表的是楼市非理性发展过程中既得利益团体。除了2008年有所回落，我国楼市自2003年起已上涨7年，房企 一直是政策的受益者。2008年金融危机，房地产行业遭受前所未有的冲击，正是中房协倡议“救市”，帮助房企走出低谷，也推动了随后两年房价的进一步飞涨。
可是，广大普通民众却在房企的繁荣前频受挫折，在这场购房者不肯买、开发商不肯降的博弈中日渐败下阵来。 “前三十年的积蓄，后三十年的收入”都被迫献给了房子。
沈晓杰则认为，新政不能缓，还应加快，现今“国十条”真正执行的恐怕连20%都不到。这样的执行力下形势不容乐观，房价想要大幅下跌非常难。他同时认为，在既得利益团体频频发声之际，也应当保障公众的话语权。
建议空置房收取房产税
房产专家、知名评论人牛刀的一篇博文引发了关于6540万套空置房的全民大讨论。交流会上牛刀表示，这些数据都来源于北京一家民间调查机构对660个城市住宅的调查，其中电表连续6个月度数为零的住宅达6540万套。
“唱涨房价的是谁？不是持中国身份证的公民，是拿美国护照的人。 ”牛刀认为高空置率最重要的原因之一就是外资热钱涌入中国楼市，哄抬房价。香港上市房企大陆大 量囤地，香港投资人大陆大量囤房。牛刀援引了数据，香港人口仅710多万，但其中却有120万投资人，平均每人在大陆投资住宅6套，这些住宅多被空置。
对于空置房，牛刀认为应当采用收取房产税的方式，对3套以上的住宅征收高额税费，将大量空置住宅的投资者逼出市场。
“阳光法案”也被认为是缓解空置问题的又一利器。投资房产被认为是“黑钱洗白”的手段。 “阳光法案”令处级以上干部申报财产，可以一定程度上杜绝贪腐现状。
开发商的出路就是降价卖房
“最晚2012年，楼市必然崩盘。 ”曹建海话音刚落，现场掌声雷动。曹建海预测，中国所有城市房价均有40%至50%的回落空间，一线城市超过50%。
据介绍，国际上房地产利润普遍为3%至5%。但在我国，房地产平均利润高达50%以上，堪称暴利。因此，倘若政策调控到位，降一半也不无可能。
对于下半年楼市前景，曹建海认为，调控百日以来楼市购买力下滑，
房源积压严重。下半年，只要银行信贷政策不放松，M2还维持在18.5%以内，等到年底归还贷款日期临近，开发商的惟一出路就是降价卖房。
曹建海的大胆预测虽然博得一片叫好，但是现场读者并非完全认同，只道“看起来很美”。一位老先生表示，毕竟只是个人预测，房价涨跌不是专家和消费者可以控制的，刚需购房者还是该买就买，量力而行。也有读者认为，仅靠有限的调控政策难以改变现状，开发商制度的存在必然导致高房价。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
