[摘要] 记者从为数不多的几家曾推过“接力贷”产品的银行了解到，虽然上海地区并没有直接叫停该项业务，但是此类涉及房产的贷款产品限制严格，几乎不可能打擦边球。
作为一款特色房贷产品，前两年还在被银行热推的“接力贷”最近因为可能存在违规风险而被推至舆论的风口浪尖。这种通过“父债子偿”的方式变相转移了实际购房人，以此来逃避房地产限贷令调控的做法，似乎成为了买房者的下一根救命稻草。
记者从为数不多的几家曾推过“接力贷”产品的银行了解到，虽然上海地区并没有直接叫停该项业务，但是此类涉及房产的贷款产品限制严格，几乎不可能打擦边球。
共有人也要查房与贷数量
农业银行（601288）上海分行个人房贷相关人士在11月1日的采访中告诉理财一周报记者，农行的“接力贷”产品虽然没有完全叫停，但是目前只要是涉及个人房贷类的业务，都严格按照国家政策规定执行，不但“认房又认贷”，还要“认调查”，即对申请“接力贷”的客户，要求同时审查借款人和共有人的房贷记录和房产数量。
从记者列举的多种情况来看，该人士都认为无法绕过“限贷令”。
她指出，现在银行接触比较多的情况是，父母作为子女买房的共同还款人，在父母名字不上房产证的情况下给予子女一定的还款支持，这其实是一个担保的概念，并非是“接力贷”产品的做法，“所谓的‘接力贷’，主要是指作为父亲或母亲的借款人年龄偏大，按现行规定可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。”
对于父母将房产赠与子女、把自己的名字从产证上消除的情况，有市民认为，名下如果没有房贷记录，利用银行接力贷业务，以父母名义贷款买房、子女为实际还贷人，这样有房的子女就可以化二套房为首套房，名下尚且没有房产的子女也可以在未来再买房子时享受首套的优惠。
对此，该人员指出，不管采取什么方法来“绕”，银行都是遵循如下原则来审核办理：要看借款人和共有人名下各有多少财产，一是从房屋登记系统查交易记录，二是从征信系统查贷款记录情况，两者显示套数不一致的，按就高原则认定。如果按照上述情况来看，因为父母名下没有房产记录，但如果之前该房产是用贷款购买的，以后再次购房就要算第二套，除非该房产当初是全额付款，同时子女因获得一套房产，在房屋登记系统存在一套住房记录，如再次购房也要算作第二套。
刚性需求可等待政策调整
上海大型贷款中介公司凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜10月31日接受理财一周报记者采访时表示，“目前需要用‘接力贷’规避二套、三套房的情况，上海还是比较少，一般都是符合一套房标准，或者不合规的以二、三套标准办理，很难打‘擦边球’。”
“以家庭为单位、有子女未成年的，如果以子女作为房子所有人再买一套房，父母作为支持还款的形式，银行是认可的。”赵炜指出，“但也不是都可以贷下来，比如孩子十八九岁、尚未工作，虽然再买一套房可以被认定为套，但是由于孩子自己一点收入来源也没有，这种情况下银行就要综合考虑了，需要审核家庭的资产规模、信用状况之类的；而年轻一辈比如二十四五岁，有一定的工作经历，但是收入不足以还贷的情况下，父母作为担保人、间接还款人提供相应的资产给银行审批，这是可以的，对子女来说是一套房，可享受基准或优惠利率。”
他也表示，因为认房又认贷的政策，主贷款人和共同还款人的记录都是可以通过联网查询到的，对于产证上只有女子名字、子女希望通过父母名义贷款来买房，但要做成一套房的情况，是行不通的。
“这次调控很重要的一条是限购，不管是以父母还是子女的名义来买都只能再买一套。不管是长辈把名字从房产证上去掉也好，还是一家人住在一起但现在要单独买改善性住房也好，都有政策约束。但是，政府在制定政策的一开始不可能考虑得十分周全，有一些正好是子女的改善型需求，或者以前没注意第几套，突然三套房没有贷款的限制下来了，或者以前有三套房子全部卖掉了，现在希望再买一套等等，在这些情况下很多刚性需求被遏制了。这部分人希望通过一些形式来借款，政策以后应该会有一些调整。”赵炜表示。
至于不同家庭的情况，银行贷款审批有不同的界定：子女未成年时就和父母上了同一张产证，现在再想买房可以作为套，银行政策是支持的；父母把房子过户到子女名下，自己再去买一套，因为曾经有过一套房，则还是按照第二套处理，首付五成、利率上浮。对于不同的情况，政策都有相应的方式方法，可以从银行借到钱。“这部分人都是自住需求，希望通过一些手段来解决住房，我个人认为还算是合理的。”赵炜表示。
但他也特别指出，如果是外地户籍的夫妻在上海已有一套房，想把老人接来上海并且给他们再添置一套房，这在目前是行不通的，“在上海的非本市户口居民必须提供一年以上社保、税单等证明。如果父母不是在上海工作而来买套房是不接受的，就连交易中心都过不去，别说银行房贷了。”
小额房贷申请难的解决之道
记者从部分大型中资银行了解到，四季度银行信贷政策越发收紧，进入10月以来50万元以下房贷基本没有银行愿意做，而对于房贷申请人的资格和贷款金额认证也从紧，即便是银行内部人士要办理本行贷款也不像过去那样方便了。
“银行做几笔小的贷款还不如做一笔大的，这种情况在小银行里确实存在，但据我了解下来还是比较少。首先，毕竟现在上海房价高企，50万元以下贷款的情况比较少，七八十万元，甚至100万元的贷款很常见；其次是现在使用组合贷款的方式比较多，如果采取组合的方式银行一般还是会贷的。”赵炜表示。
他给购房者的建议是，贷款金额如果比较小，可采取纯公积金的方法；或者是纯商贷的做法，然后每年两次用公积金冲抵商贷；即便是使用组合贷的方式，商贷部分也尽量不要太低，以免被银行拒绝，“一般来说，公积金贷30万元、商贷50万元，银行是会做的；而如果公积金贷30万元，商贷20万元，银行可能就会比较难做了。”
在涉房贷款上，外资银行方面是否会有些不同策略？渣打银行零售银行业务董事总经理黄爽10月28日告诉理财一周报记者，外资行房贷业务加起来只占整体市场2%的份额，和中资行相比可以说少之又少，相比之下，无论是从业务量还是审查风险来说，中资行在这块的压力都要大得多，“肯定不会为了争取一两笔个人贷款业务而去打政策擦边球。”
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