[摘要] 一股离奇的豪宅退房风正在京城暗自涌动。其中,就牵扯到两大知名项目:“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号。更为蹊跷的是,笔者从北京市房地产交易管理网公布的信息发现,被退房源竟然是同一天购买又在同一天退掉,其中是否暗藏隐情？又有哪些不为人知的内幕……
一股离奇的豪宅退房风正在京城暗自涌动。
其中,就牵扯到两大知名项目:“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号。更为蹊跷的是,笔者从北京市房地产交易管理网公布的信息发现,被退房源竟然是同一天购买又在同一天退掉,其中是否暗藏隐情？又有哪些不为人知的内幕……
离奇的退房背后究竟说明该项目有着如何的问题？
离奇的退房
房价上涨跟风买房,房价下跌集体退房,看似无理,但也属于正常的市场行为,尚且合情。但是近日在北京爆发的退房风波却显得有些离奇。
据了解,这次退房项目涉及的均为北京市的天价豪宅,价格都在5万元/平方米以上,而退房时间正值楼市二次调控执行半月之际,由此引得不少人猜测,政府持续的楼市调控见效了,但经笔者调查了解,这些豪宅的退房并非简简单单的限购、限贷政策就能影响到的。因为一套豪宅动辄几千万元,其消费人群非富即贵,身家至少上亿元,贷款政策很难限制住他们。
仲量联行研究部负责人覃晓梅向笔者证实,一般而言购买豪宅的人很少会去贷款,基本上都是全款。而且上千万元的住房按揭也很难被银行审批通过。
笔者在北京市房地产交易管理网上发现,在这轮“退房潮”中最为集中的两个项目是盘古大观和长安8号,其中盘古大观今年10月份的退房数达到了11套,长安8号退房数为10套。更让人诧异的是,盘古大观所退的11套房的退房日期均为2010年10月15日,而购买日期全为2008年11月21日。同样的现象也存在于长安8号上,在长安8号的10套退房记录中,有9套退房信息均为2010年10月15日,而购买日期全为2009年3月13日。由此可见这些全是陈年旧账,与此轮调控无关。
对此有业内人士质疑:何人能在一天之内砸下数亿元资金购买多套豪宅,又能在一天之内一下子将其全部退掉？对一般购房者来说,买房容易退房却非常难。为何开发商一次同意退回这么多房源,其中必有隐情。以长安8号为例,按照其销售出的房产均价和套均面积,此次涉及到的退房资金高达2.25亿元,而该项目销售近两年来,只卖出了12.914亿元,相当于近半年时间的销售额。那么,是什么原因使得开发商如此之痛快地同意退房呢？
延伸阅读《《《《《《
抵押融资
这并不是真正的退房,而是一个幕后交易。盘古大观的一位负责人一语道破其中的玄机。
该负责人向笔者表示,豪宅一般销售周期较长,占用开发商资金较多,因此开发商会采取多种方法进行融资,其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构,获得资金流,然后承诺一段时间后以较高的价格回购。
“这次退房的全是商铺,都是2008年11月份开发商以低于市场价销售给一家金融机构的,现在合同到期了,开发商按照合同回购商铺。”这位负责人称,如果没有合同承诺,这个交易跟正常的房屋买卖没有任何区别。
“这种方式实质是抵押融资,此前东直门附近的一个豪宅项目就使用过,但是并不多见。”覃晓梅告诉笔者。
实际上,这就是一个开发商与机构的赌博交易,开发商赌未来的房价一定上涨,而机构通过这种方式达到变相炒房的目的。双方都面临一定的风险,如果房价下跌,项目将无法兑现回购合同,甚至出现债务纠纷,进而导致项目面临烂尾。
盘古大观的这位负责人表示,当时签订这个合同的时候正值2008年底金融危机之际,也是地产业资金链最为脆弱的时候,开发商也是被逼无奈才使用了这种冒险方法。
与盘古大观一样,长安8号也是同一时间购房、同一时间退房,那么长安8号是否也涉及抵押融资呢？笔者就此采访了中国奥园集团总裁助理、长安8号项目营销负责人梁秀蕾,但她表示没有权限回答,拒绝了理财周报的采访。
长安8号的资金困局
尽管长安8号相关人士拒绝采访,但是这也从侧面折射出这个最贵豪宅频繁面临的资金困局以及销售困局。
笔者从北京市房地产交易管理网的退房信息中看到,长安8号9套房产的购买时间是2009年3月13日,而此时正是长安8号股权债务纠纷最为纠结的时期。
据了解,长安8号最初的案名叫耀辉国际城,所有者为北京王府世纪,但是因王府世纪无力独自开发,2004年,天鸿宝业通过股权收购,持有耀辉国际城62%的股权,王府世纪持有项目38%的股权。此后,天鸿集团与城开集团合并为首开集团,天鸿宝业亦更名为首开股份(600376,股吧)。2008年4月,首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有,但王志才回购耀辉国际城需要向首开股份支付近16亿元的资金。这笔资金的到账日期为2009年7月31日。
而当时正值金融危机爆发之际,面临着巨额的还款压力,为了保住项目,王志才在2009年7月与奥园地产达成协议,奥园借机入股长安8号项目。但是在2009年11月4日,首开股份公告称,已通过兴业银行(601166,股吧)向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元,置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款,由奥园地产与王府世纪负连带担保责任,还款期限为2010年3月31日。
从这些复杂的债务信息中笔者发现,在2009年7月31日和2010年3月31日,长安8号项目有两个债务到期,资金链可谓绷得很紧。而被退的9套房均为2009年3月13日购买,那时正值王志才独立掌管长安8号之时,不禁让人猜测:当时的王志才为了还债很可能采用了抵押融资的方式。
但这也从另一方面显示了长安8号的销售困窘。据了解,在今年3月份,长安8号曾经被媒体质疑开盘一月仍旧零成交。而当时的业绩一直是此前的9套。而再回来看现在的退房信息,有9套退房房源是于2009年3月13日。也就是说,长安8号在开售前属于名副其实的“零成交”。
银监会调查60家大房企资金链 三成负债率超70%
（ 来源：财新网） 监管层通过对60家大型房企的样本分析，发现多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期诸多风险点
虽紧犹松还是明松实紧？是当下许多房地产开发企业资金链面对的普遍诘问。
今年年中，中国银监会首先发问，要求银行针对13个与房地产相关的指标做一次完整的压力测试，其中包括开发企业土地质押物等。
“(压力测试)结果好得出奇，我们也都有些怀疑，所以现在专项调研多了起来。”一位大行人士透露。
银监会再度出手，最近亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。“房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。”一位监管高层对此总结说。
但多数受访的房地产开发企业并不以为然，普遍称尽管今年4月中旬与9月底，中央两度集中出台房地产调控政策，使得国内房企资金链承受压力，但目前多数房地产企业尤其大型房企集团手头并不紧张。“上市房企三季报显示现金流状况较好，一方面是由于三季度销售回款环比增长20%，另一方面开发商继续收缩投资，环比二季度基本持平。”一份申银万国分析报告称。
央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。显然，中国主要房地产开发企业的资金链安危，直接影响到中国银行(601988,股吧)业的系统性安全。
房企“松日子”
今年监管部门也采取各种政策，意在降低房地产企业的杠杆率。工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低，目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。
12月1日，央行营业管理部、北京银监局和北京市建委联行出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。一位业内资深人士称之有助于开发商部分“去杠杆化”，“以前有10个瓶子5个盖就够用了，但现在5个盖只能盖5个瓶子，其他的需要预售款之外的融资去补”。
不过，一位资深银行人士向本刊记者表示，大型开发商通常都是银行争抢的重点客户，即便设置了专门的监管账户，冻结一部分资金的使用，开发商若真需要资金，银行也会通过增加一笔流动资金贷款等方式为它们提供周转，至多增加了一点资金的使用成本，对其资金链产生的实质影响很小。
“现在大型房地产企业，还是很少来找我们(发信托计划融资)，”一位房地产信托经理向本刊记者称，“一方面他们比较盘子大，内部可以腾挪资金，另一方面银行对他们很支持。”
一位外资投行人士亦表示，如果目前国内房地产企业出现资金链问题，诱发因素很可能是海外的投资人逼债，国内银行反而从不会如此，这是大家低估了的一点：中国的大型房地产开发商都是“被银行宠坏了的孩子”。
60家真相
银监会数据显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的426个，同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
“调研发现，大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。”一位接近监管部门的知情人士说。初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而19家主要商业银行掌握的信息中，对上述集团成员企业的缺失率达28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。
“在银行系统，只能显示贷款情况，不会显示授信情况，即使在总行层面，房地产企业互保的数据也不完整。”一位大行房地产信贷部门人士坦承，但这涉及各行的商业秘密以及IT系统完善，短时间内很难解决。“未来一两年的时间，主要的压力还是还款。”
知情人士透露，在前述调研的60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。
“开发贷款的周期就是三年左右，2009年的贷款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，贷款的集中到期会推动房地产商加速房屋销售速度，但想卖就卖毕竟还是理想状态，总体来说，房地产企业合理负债率为60%-70%，另外还要结合公司现金流情况，“年中以来的总体趋势是，大型企业通过销售已经持有较多的现金。”
监管加压
然而，多数开发商担心的是，以“限购令”和房贷新政为代表的严厉调控政策明年还将持续下去，迟早销售回款会出现问题。
一位房企董事长对本刊记者称：“(对开发商来说)预售款的影响，接下来是应付土地款，这本身是刚性的，虽不在负债表里，却是真实的负债，再接下来，就是银行的贷款，已经反映在负债表里。”
从销售回款来看，调控政策对购房需求的抑制，尽管对房企销售回款带来直接影响，但目前来看，由于今年前四个月楼市销售的火爆以及9月(销售面积同比增16.6%)出现调控后的销售回暖，这一影响至今还比较有限。国家统计局的数据显示，前三季度，商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。
聂梅生预计，2009年全年商品房销售面积为9.37亿平方米，今年还有三个月时间，如果全年能销售8亿平方米，将与去年的销售额4.39万亿元相差无几，因今年的平均房价上涨了。
从商业银行的贷款来看，尽管今年4月调控政策出台后，5月至8月房地产贷款新增额呈逐月下降趋势，分别为1817亿元、1273亿元、1033亿元、1000亿元，但今年前四个月房地产新增贷款月均投放高达2671亿元，堪称超常，而且今年9月房地产贷款新增额止跌回升，反弹至1385亿元。
今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。
因此，前述大行人士透露，监管部门在要求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。
“一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。”该大行人士直陈监管部门要求令行禁止的决心很大。
对于银行房贷的承压情况，前述接近监管部门知情人士介绍：“银监会也在调整压力测试方法，更准确反映房地产风险，新的方案正在报请。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
