[摘要] “按下葫芦浮起瓢。”正当史上最严的楼市调控如火如荼向纵深发展，各大城市的房屋租赁市场却起了波澜，房屋租金出现了过快上涨。这个现象终于引起了管理部门的重视，住建部出手“干预”。
“按下葫芦浮起瓢。”正当史上最严的楼市调控如火如荼向纵深发展，各大城市的房屋租赁市场却起了波澜，房屋租金出现了过快上涨。这个现象终于引起了管理部门的重视，住建部出手“干预”。
住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
住房和城乡建设部在管理商品房租赁市场秩序的同时，还大力发展公共租赁住房。近日在住建部召开的传达中央经济工作会议上，住建部党组书记、部长姜伟新要求，部机关和直属单位要研究推进住房城乡建设事业科学发展的措施，部署落实2011年住房城乡建设工作任务，大力发展公共租赁住房。
《商品房屋租赁管理办法》进一步细化了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。要求建设（房地产）主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项。
针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。限制住房的出租单位，意在抑制群租。按照新规定，北京将会有很多群租房面临违规的现状。
对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。在租赁期不得提高租金，有利于保护租房者利益，促进租赁市场的稳定。
从2010年初开始，中央为遏制住房价格过快上涨，采取了一系列调控政策，今年是近年来我国出台房地产调控政策最密集、最严厉的年度。在一系列房地产调控政策出台后，一线城市房地产市场量跌价滞，房价维稳迹象明显。不过，住房价格上涨的压力依然很大，部分城市新建商品房价格仍呈现涨幅较大的情况。
昨天，中国社科院发布的2011年《社会蓝皮书》便指出，控制住房价格上涨仍需出台更有力的措施，严防房地产市场泡沫的增加。北京市住建委委员、新闻发言人徐志军在“十一五”北京城市建设成就新闻发布会上也表示，尽管北京楼市出现量价齐升，成交量再一次全面上涨，但政府调控房地产市场的决心不会动摇。如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能“加码”。
另据徐志军分析，国家统计局数据显示房价仍出现小幅上涨，主要原因有：资金流动性充裕，投资需求旺盛；刚性需求的进一步释放；物价上涨的压力，通货膨胀进一步发展的预期为房地产走势增加了不确定性。
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政府部门将定期公布房租水平
住建部日前出台《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）明确，建设（房地产）主管部门要定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。《办法》将于2011年2月1日起施行。
相关专家指出，租赁市场信息不对称、供需不平衡，政府部门公布指导价格，有助于保障租房者利益，但调节力度难以达到理想状态，难以改变中介独掌房租定价权的局面。
房租水平须定期公布
《办法》明确，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
一直以来，各地区的住宅价格统计数据只有一二手房的销售均价，很少发布租金统计数据。北京市统计局曾尝试让北京几大经纪机构上报当月成交的租金价格，然后取平均值按行政区县每月发布租金价格水平，但由于公布的数据与租房者实际感受差距过大，市统计局叫停了数据发布。
链家地产首席分析师张月告诉记者，按照北京市住建委的相关要求，凡是通过经纪机构进行居间交易的二手房租赁业务都需要在市住建委备案，相关租金也一并录入系统。“北京市公布某个区域的租金水平是有技术支撑的，就看是由市统计局还是市住建委来发布了。”
“还有一个问题，并非所有出租房源都到市住建委备案，大批自行成交的是私下运作，这部分房源是否会纳入统计范畴？”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，由于《办法》只是原则性条款，缺乏具体执行细则，怎样保证租赁指导价样本数据采集的科学性和代表性，披露时如何区分区域和房屋性质的差异性都没有给出明确规定，“如果政府部门希望通过披露指导价来抑制租赁市场波动，所采集的数据必须具有权威性和代表性，不能依靠单纯的上报”。
指导价格对市场的调节力度有多大？胡景晖坦言，可能会与理想状态有很大差距。“租赁市场本身就是信息不对称、供需不平衡的市场，政府在披露信息的同时，更应该增加租赁房源的有效供应，除了加大公租房建设力度，还应通过税收等手段促使空置房源流入租赁市场。”
出租人不得单方提租金
房子刚租没多长时间，房东就找理由涨价，这是许多租客都遇到过的麻烦事。为杜绝这种情况，《办法》规定，在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平，房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
“这个规定的出发点是好的，但违约成本太小，不能从根本上制约房东乱涨价的情况。”张月告诉记者，由于缺乏配套细则，《办法》的这一句话很难限制房主单方面涨价，“房价上涨、由租转售等使出租违约成本变得微不足道”。
“群租”可罚3万元
对现实中出租人或中介分割房屋“群租”的情况，《办法》规定，出租住房应以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的标准。住建部表示，对违反上述规定且限期不改者，将处以5000元以上、3万元以下罚款。
市住建委有关负责人昨日告诉记者，《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定（草案）》规定了人均租住面积，租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米，比修改前提高了1.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。
出租保障房“零容忍”
“《办法》的名称耐人寻味，《商品房屋租赁管理办法》与目前各地实行的《房屋租赁管理办法》是有根本区别的。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，现行《房屋租赁管理办法》没有规定不允许出租保障房，更没有规定一旦承租保障房，承租人应承担怎样的责任。
但《办法》明确了出租的范围：城市规划区内国有土地上的商品房屋，将经适房、两限房排除在外，并提出违反规定改变房屋使用性质的以及法律、法规规定禁止出租的其他情形都不得出租。
“这就掐断了保障房出租的源头，也能看出政府未来可能对保障房出租采取‘零容忍’态度。”上述业内人士预计，住建部可能会联合其他部门进一步出台配套细则。
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