[摘要] 在上海，房价居高不下，普通老百姓望房兴叹。面对房价又一轮快速上涨之势，2010年下半年，国家和上海先后出台了一系列房地产调控政策，包括限购、收紧贷款政策、严查违规卖房等，被称为“史上最严”房地产调控政策。然而，政策出台至今已近4个月，房价却始终未见下跌，近期更是出现量价齐升的热闹场面。
在上海，房价居高不下，普通老百姓望房兴叹。面对房价又一轮快速上涨之势，2010年下半年，国家和上海先后出台了一系列房地产调控政策，包括限购、收紧贷款政策、严查违规卖房等，被称为“史上最严”房地产调控政策。然而，政策出台至今已近4个月，房价却始终未见下跌，近期更是出现量价齐升的热闹场面。
在商品住宅价格坚挺的同时，上海正大力建设保障性住房，构建“四位一体”的保障房体系，着力通过建设、供应保障性住房，解决本市一部分中低收入家庭的住房问题。大量相对低价的保障性住房的集中上市，是否会对上海房价产生影响？此外，即将在上海试点的房产税又将对房价产生怎样的影响？政府又该如何真正做到平抑房价？
带着种种问题，早报记者连续多日来先后采访了部分保障房受益人、房地产中介以及开发商，他们分别给出自己的观点和建议。
【保障房受益人】
更多家庭盼买经适房 公租房有效缓解“被买房”
经适房：期待新房配套更加完善
闵行经适房试点摇号人、家住江川路街道的印高韧一家，住在一套仅有15m2的一居室内。他们买到的是一套位于博雅苑小区的二居室，面积75m2，总价42万元左右，单价仅5000多元。而同地段新房单价，早已超过1万元。如今，印高韧已开始装修新房，预计最快今年上半年就将搬进新居。“居住条件的确是得到了很大的改善。”印高韧说，如果没有经适房，他们家买房会很难。
田林七村的王小妹一家三口仍住在仅15m2的一室户里，39岁的儿子还是单身。王小妹说，他们花了24万元，买到了位于新凯家园的一居室，希望做儿子的婚房，但拿到了钥匙的王小妹至今还没有装修和入住的打算，“看他什么时候能找到女朋友结婚了。”
虽然如愿买到了经适房，但印高韧和王小妹却都还有着自己的烦恼。较远的地段、额外的交通成本、不够完善的商业配套等，都是他们担心的问题。“房子很好，小区环境也很好。”印高韧说，但让自己有些担心的是，小区周边的配套设施还不齐全，缺少大型商场、集市。而王小妹则表示，儿子现在田林地区上班，如果搬到松江区，每天上下班的轨交费就要10元。
家住徐汇区的严渊一家去年因一线之隔，未能如愿买到经适房。他们正期盼着新一轮申购工作快点展开。“这是目前能改善我们居住条件的机会了。”严渊说，他们一家五口只有十几平方米的老公房，只能再租房。和严渊一样正盼望通过经适房制度买房的家庭并不在少数，在卢湾、虹口等区近期开展的经适房政策咨询会上，就迎来了不少想要申购的中低收入家庭前来咨询。
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公租房：
为青年职工带来了希望
毕业不到两年，买不起房的肖亮（化名），因超过2000元的月租金和不时搬家的烦恼，最近有些想将发展目标转向上海周边的其他城市。在得知公租房即将试点的消息后，肖亮决定继续留在上海发展。“如果房子能相对稳定，房租又能便宜一些，我还是想继续留在上海发展。”肖亮说，如果能住进公租房，稳定地住上几年，自己就能安心地发展事业，“希望政府能快点推进这项工作，让我们这些刚毕业不久的买不起房又承担不起太高租金的青年职工，也能住有所居。”
作为本市住房保障体系的重要组成部分之一，公租房让很多买不起房的青年职工看到了希望。
专家：
保障房不会影响房价
根据有关规划，“十二五”期间，本市拟计划新建住宅1.3亿平方米。其中，保障性住房约占新建住宅总面积的50%，保障性住房套数约占新建住宅总套数的60%，预计新增供应廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、动迁安置房等各类保障性住房100万套（户）。
规模如此之大的保障房供应，是否会对未来的上海房价产生影响？复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，大量保障房的建设供应，并不会导致上海房价出现下跌。“经适房与商品房的供应对象不一样，前者设有一定的准入条件，保障的是部分中低收入者的居住条件，两者针对的是两个不同的群体。”
不过，陈杰认为，公租房的大量供应可以对整个房地产市场起到分流的作用，避免了一部分人“被买房”。“这部分群体是能够接受长期租房的，只要是政府提供比较稳定的租赁住房，也就是公租房。”陈杰说，如果没有公租房，这部分人就只能去买房，无形之中就又推高了房价。不仅如此，公租房还能引导私人租赁市场向着规范化的方向发展。
【房产中介】3-6月房价可能有较大反弹
2010年楼市出台的一系列政策被业界称为史上最严的调控政策，特别是当年4月17日的“新国十条”和10月7日的“沪十二条”，进一步加剧了市场的波动。在一系列密集调控下，究竟沪上的房产中介受到了怎样的影响？
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对于福美来不动产徐汇一店业务主任陈雪兵来说，最直观的感受就是钱拿得少了。“我2009年做成了15单（生意），业绩有56万元，但去年减少到了9单，业绩只有33万元，个人收入比2009年缩减了一半，其中最主要的原因就是去年密集的房产政策导致观望客户的增加。”2010年，国家出台的一系列政策，加剧了市场的波动。“几乎每次新政出来之后我们的成交量就会受到影响。从二手成交套数环比情况看，2月份是传统的销售淡季，跌幅较大；4月调控政策出台后，5、6月市场成交量回落明显；9月二次调控后，10月成交量又继续下滑，直到11、12月才开始反弹。”陈雪兵表示，“从去年二手房成交均价来看，价格一直维持高位，但均价的环比涨幅出现下降，说明调控政策对抑制房价的涨幅起到了一定的效果。”
对于高高在上的房价，陈雪兵认为中国经济的飞速发展起到了支撑房价的根本性作用，其中主要有3点原因：是供需，供不应求的局面仍然存在，希望在上海买房的两外（外地+外国）人越来越多；第二是通货膨胀，居民投资产品缺乏，大量居民买房投资；第三是趋利的心态，现在的房东要价越来越高，而且普遍存在惜售心理，出售动机不明确，诚意度不高。
对于今年的楼市，陈雪兵表示房价还是没有降的可能。“今年将是加息(专题 )之年，预计加息4次左右，会抑制部分需求，此外3-6月份将会迎来成交高峰，价格将会较大反弹，预计政府可能会出台政策干预。”
【开发商】保障房周边地区房价或降
“被称为史上最严的房地产调控措施出台之后，房价不跌反涨，很多人都觉得看不懂。”在上海同进置业有限公司总经理助理朱桢看来，这只是短期情况，主要是受到房产税传言影响，不少购房者都想趁房产税政策出台之前赶紧买房，导致短期内购房的人较多。
“我预计今年的房价总体会往下走，但中高端住宅的价格不会下跌。”朱桢说，单从商品住宅市场来看，保障性住房的大量上市，将对低价位住宅以及周边地区房价产生一定的影响，“随着经适房逐步降低准入门槛，公租房也逐步覆盖更多的群体，一些中收入的家庭也能成为保障房的受益者，这将导致商品房市场的刚性需求有所减少，低价位商品住宅将受到一定的冲击。”
“从国家层面来看，也有了新的导向，要求将稳定房价作为考核地方政府的重要指标之一，所以我认为，包括上海在内的地方政府都肯定会出台一些政策。”朱桢表示，上海正在通过大量建设保障房以及即将进行房产税试点等措施，来调节整个房地产市场的价格，“但房产税不是政府调控房产市场的最后一张牌，最灵活、最容易操作的调控措施，实际上还是调节房产交易环节的税费。”
在市政协委员、上海爱建房地产分公司总经理万雯娟看来，在商品房市场，政府正通过限购等一系列房地产调控“组合拳”，抑制投资投机性购房。而在保障房方面，万雯娟则建议尽快提供租赁型经适房。
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对于今后房价的走势，万雯娟认为，中心城区的房价估计很难下跌。不过她认为，随着保障性住房的大量集中上市，将对大型保障房基地周边地区的房价形成一定的影响，“我个人认为可能会导致周边房价下跌10%～20%。”
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
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将储备新的调控措施
“‘十二五’期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
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