[摘要] 纵览64份上市房企2010年年报，资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景，地产业或将在2011年下半年迎来格局渐变。
纵览64份上市房企2010年年报，资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景，地产业或将在2011年下半年迎来格局渐变。
据上证报资讯统计，截至2011年3月30日，A股市场已披露年报的房企为64家（按申万行业统计分类），剔除没有主业收入的ST兴业，64家房企中业绩较去年下降的有13家，剩余均有所提高。而在业绩下降的13家房企中，包括正在资产重组的绿景地产在内共3家公司出现亏损，其余房企均取得盈利。
综合来看，64家上市房企2010年共计实现营业收入2887亿，同比增长35.07%；实现归属于母公司股东的净利润406亿，同比增长35.7%。其中，四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿，分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；实现净利润72.83亿、35.19亿、17.76亿、16.44亿，分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。
基于地产业特殊的收入确认方式，在经历2009年至2010上半年的行业高度景气之后，大量高质量的预收账款确保了上市房企2010年净利大增。
但也须一提的是，2010年底上市房企的现金流大降，甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示，64家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-669亿，而2009年底仍为402亿。
再以“万保金招”为例，四公司2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿、-223.7亿、-30.4亿和-44.5亿，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿、-11.4亿、-28.7亿和70.5亿。
现金流骤降的背景是2010年“严厉调控”背景下，房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持高增长。据统计局数据，2010年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来值。
虽然经营现金流只是一个时点概念，更多只是一种警示，提示投资者关注真实的资金链隐忧。2011年上市房企能否弥补现金流缺口，仍要看其综合信贷能力和销售回笼水平。
首先看信贷能力。对于房企而言，信贷能力除了规模等基本面因素外，更直接与其背后资源相匹配。如大型龙头企业保利地产，持续多年实现利润、资产高速膨胀，其背后是超越同行的高强度拿地战略。该类企业虽然表面上资金链紧绷，如保利地产去年经营现金流净流出224亿，但背后仍有同业不可复制的竞争力，包括信贷能力。
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