[摘要] 今年以来，央行连续提高存款准备金率使各银行的放贷能力大大下降，买房人获得贷款的门槛也不断提高。从近期房贷市场情况看，传统房贷量呈现下降趋势。买房人为了获取资金开始寻找其他的贷款渠道。据了解，近来公积金贷款、补按揭和抵押消费贷款有所增加。
今年以来，央行连续提高存款准备金率使各银行的放贷能力大大下降，买房人获得贷款的门槛也不断提高。从近期房贷市场情况看，传统房贷量呈现下降趋势。买房人为了获取资金开始寻找其他的贷款渠道。据了解，近来公积金贷款、补按揭和抵押消费贷款有所增加。
●二次加息满月房贷量降两成
4月6日央行二次加息已满月，据“伟嘉安捷”统计，加息后一个月（4.6-5.5）环比加息前一个月（3.6-4.5）房贷市场交易量再现下滑，交易环比降两成。
“伟嘉安捷”指出，房贷市场交易量下滑由多项调控政策效应叠加所致。一方面，加息导致贷款购房人还款压力加大。央行4月6日加息后，五年期贷款基准利率升至6.8%，与半年前未加息的5.94%利率相比，上调了0.86个百分点，这对于准备出手入市的购房人来说，意味着一笔100万20年期的贷款，此次加息后每月要多支出400余元，多支付近10万的还款总利息，无形中准购房人的还款压力大增；另一方面，受严厉的限购政策限制，即便是纵身“挤”进购房“门槛”的家庭，在贷款买房时也是坎坷万分。如果是首套房贷款首付30%、二套房贷款则首付60%，贷款首付比例的提高考验购房人的前期资金实力，致使部分资金不充裕的购房人因凑不齐首付款而无缘购房。
●全款购房比例上升 “补按揭”崭露头角
据“伟嘉安捷”统计，在多方面因素带动下，4月份二手房市场全款购房比例上涨了一成。而在全款购房人群增长的同时，个贷市场“补按揭”贷款开始崭露头角。所谓“补按揭”就是向他人借钱全款将房子买下后，再向银行贷款还钱的做法。
“伟嘉安捷”指出，目前银行对于补按揭贷款的政策也是按照“认房又认贷”的标准来执行，也就是说：如果借款人家庭名下仅有一套全款住房，做补按揭贷款时可以按照首套房来执行，即目前可享受为评估值七成的贷款额、利率为基准利率。如果借款人家庭名下共计有两套住房，用其中一套做补按揭贷款时，按照二套房贷款政策执行，可以贷到评估值的四成、利率上浮10%不等；如果借款人名下有三套或以上住房，根据银行第三套房停贷的政策，则无法办理补按揭贷款。尽管银行对补按揭贷款发放以“认房又认贷”为标准，但还是会吸引多数购房人使用，因为其全款买房后又可以办理贷款的优势是吸引购房人使用的重要因素。
●抵押消费贷款量涨三成
据“链家地产”市场研究部统计，4月份抵押贷款占比为6.6%，比3月份上涨了2个百分点，4月份至今抵押消费贷款与3月份相比上涨了33%。更多消费者开始关注抵押消费贷款。“链家地产”分析师认为，抵押贷款受关注的主要原因是：
首先，购房能力不成熟，全款后资金掣肘需周转。当前信贷紧缩，贷款成本和难度增加，购房者更倾向于选择全款购房的方式。据“链家地产”市场研究部统计，4月份全款购房占比大约是45%左右。与去年12月相比增加了约10个百分点，短期之内全款购房人群增加，但是长期来看，这部分客户的购房能力不成熟，即便当前能够全款购房，后续的资金周转也可能出现问题。
“链家在线”的在线客服咨询中，有部分业主咨询将当前房产作抵押来周转资金。一位个体户全款购房后，发现资金周转不灵，又将房屋抵押贷款获得资金周转。
其次，出售当前房产难度大，“融资”再购受阻。当前房屋的出售难度大，改善型购房者可能在再购房过程中融资困难，因此购房后可能要将原来的房屋抵押用于还债。
另外，抵押消费贷款成本高，适合高收入人群。抵押消费贷款的利率高于二套房商贷利率，一般为基准利率的1.1倍或以上，贷款年限为10年-15年。因此同样的金额，使用抵押消费贷款，其还款压力比普通的房贷相比较大。抵押消费贷款更适合月收入较高的人群。
●贷款新形势下公积金优势凸显
在持续加息、银行贷款政策从紧、额度从紧的贷款新形势下，公积金贷款优势凸显。据“伟嘉安捷”统计，4月份公积金贷款需求与商业贷款首次持平。，公积金贷款占据低息优势。以一笔80万、20年期的贷款计算，公积金贷款要比商业贷款每月节省近千元月供，节省总还款利息23万余元。在加息通道打开后，如若央行持续加息，公积金贷款低利率优势更加明显。第二，公积金二套房政策更合理。“伟嘉安捷”指出，公积金二套房的认定标准是“认房不认贷”，与商业贷款“认房又认贷”相比，更贴切限购以家庭现有住房套数来判定是否符合购房条件的细则，所以二套房借款人更愿意选择公积金贷款。第三，贷款额度相对充裕。在信贷从紧的市场下，银行放贷额度日益缩减，每月限制贷款放量，贷款批贷审核慢、放款时间延后。相比之下，作为职工购房福利的公积金贷款则不受制约，放贷额度充裕。
补按揭贷款四点小贴士
小贴士一：补按揭贷款办理时限最长为三年
“伟嘉安捷”指出，办理补按揭贷款的房产必须是全款购买，并且只有在房产证下发后才可以办理，银行对于能够申请补按揭贷款的要求一般有三类：一是房产证下发半年内可以办理；二是房产证下发一年内可以办理；三是房产证下发三年内可以办理。而对于贷款购买已结清或是超出银行要求的办理时限的房产均不可办理补按揭贷款。
小贴士二：补按揭贷款最长贷款年限为30年
因为补按揭贷款政策基本等同于商业贷款，所以其最长贷款年限为30年，同时需要满足“房龄+贷款年限≤35”。此外，借款人一般年龄不超过65岁才可以办理贷款。
小贴士三：补按揭贷款不需要提供用途证明
“伟嘉安捷”指出，因为补按揭贷款是购房人在全款购房后符合一定时限内才可以办理的贷款，相当于补做贷款，所以银行一般不需要购房人提供用途证明。购房人只需提供本人身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、银行流水、所在单位营业执照副本加盖公章、网签合同、房产证及购房契税发票。如有当时借钱购房的借条或相关材料也可以提供。
小贴士四：第二套房做补按揭贷款不划算
“伟嘉安捷”指出，如果购房人家庭名下已有两套住房，使用购买的这套做补按揭是不划算的。因为银行会按照二套房的政策执行，即只能贷到房产评估值的四成，这种情况下如果做抵押贷款的话，则可以贷到七成，显然第二套房补做按揭是不划算的。
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