[摘要] 调控前景的不确定性，使开发商拿地热情大减，全国各城市的土地市场呈现先于楼市降温的迹象，流拍、底价成交再度出现。
调控前景的不确定性，使开发商拿地热情大减，各城市的土地市场呈现先于楼市降温的迹象，流拍、底价成交再度出现。
与此同时，开发商认为，目前并非好的拿地时机。这意味着，土地市场仍将继续探底。
企业拿地规模下降
曾经在土地市场上表现突出的万科[简介 动态]A(000002.SZ)、保利地产[简介 动态](600048.SH)等开发商，不约而同地降低了拿地规模。
市场月报显示：2011年4月，15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的纪录。
万科披露的月度信息显示，今年1月新增土地12宗，但之后便陷入明显下滑，2、3月份均新购项目3个，到4月份更减少为1个，即在广州以收购的方式获得总建筑面积57.2万平方米的万科红[消息 价格 户型 点评]郡项目，而该项目其实也早已经在万科广州公司的运作中，不能真正算是当月的新增土地。
保利地产的土地扩张也呈现相似轨迹，该集团在前4个月新增土地10宗，其中2月份5宗，3月份3宗，4月份2宗，有逐月走低的趋势。
月报显示：“纵观2011年前四个月，剔除比较特殊的2月份，15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。”
短期策略调整已确立
对开发商拿地规模下降的原因，一方面是在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度；另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。
万科董事会秘书谭华杰日前在一场投资者见面会上表示：“由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受房地产市场调控持续的影响，公司年内土地市场策略也可能出现相应调整。”
保利地产董事会秘书岳勇坚也表示：“公司拿地的态度更为审慎。在调控的环境下保持谨慎是正确的选择。”
金地集团[简介 动态](600383.SH)今年前4个月的新增土地也不多，尤其是最近3个月，仅在南京新购一宗土地。公司董事会秘书徐家俊表示：“开发商拿地量的减少，来自两方面原因。一是每年前5月都是土地市场的淡季，各地供地量相对数量低；二是目前的时间节点并不适合开发商大量买地。”
中航证券分析师杜丽虹在一份研究报告中对开发商的土地策略进行了总结：当土地速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地，土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准(有时甚至是标准)。但当土地速度减缓时，单纯持有资产的降低，土地储备本身的价值贡献在减弱，过度储备的情况下甚至还会出现“负价值贡献”，于是，从长期看，企业将重新调整自己的金融策略，缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。
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土地市场尚未见底
日前，恒大地产(03333.HK)总裁夏海钧在谈及土地市场时表示，今年的拿地机会在下半年，但届时可能会有90%的开发商有心无力。
岳勇坚也透露：公司认为，现在的土地市场“并没有见底”，所以希望等到下半年再作打算。但他同时指出，目前买地的相对数量减少，只是公司谨慎的策略，并不代表不买地，关键看是否碰到合适的项目。
显然，在大多数开发商看来，现在的地价并没有达到“目标价位”，还不是土地市场抄底的时机。另一方面，相当多地方政府手中的优质地块，也没有在近期拿出来。
合富辉煌首席分析师黎文江便表示，现在并不是政府卖地的好时间，所以他们并不建议政府在这个时间节点大面积推地。在他看来，现在的楼市还处于僵局中，成交量不能有效放大，他的理想状态是房价可以在7、8月份下降一点，成交量放大，开发商回笼资金，然后在9、10月份进入推地的高峰期。
以广州为例，今年前4个月用于出让的地块数量非常少，尤其是居住地块，直到最近，政府才开始加大土地供应的力度。19日，广州市国土房管局一次性推出17宗土地进行“预出让”(俗称“勾地”)，成为今年规模的一次土地集中出让，这也将揭开该市土地市场步入供应高峰的序幕。
上述预出让的公告中指出：有意向的受买人可以向该局提出预申请，之后国土部门再组织地块公开出让。
广州国土房管局土地部门的官员表示，选择“勾地”是为了让政府的土地供应与市场需求之间的切合度更高，供应和需求之间更好地“互动”，从而指导后期的政府推地工作。当然，这种方式也避免了供应和需求之间错位而导致的流拍。
据悉，为了能够确保今年的土地出让指标得以完成，广州还将在接下来的时间内进行集中的土地推介会，希冀多渠道多途径获取开发商信息和诉求，也让开发商有更便利的机会来了解地块情况。
对于土地市场的前景，该官员指出：“刚性需求的存在，将为土地出让提供一定保证；另外市场上必定存在逆周期操作的公司在市场低迷的时期买进土地。”
土地市场降温 房价能否迎来拐点
房价依旧高位盘整，开发商抢地的火暴场面不再出现，土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为，土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期，地价下跌后或迎来房价的拐点。
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底价成交频现
土地市场降温向二线城市蔓延
市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78％，环比下滑66％；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70％，环比下滑59％，创2010年以来拿地总量和成交总价的月纪录。
3月，上海共成交25幅经营性用地。其中，近8成地块零溢价率成交。4月，上海住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%，创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。
北京甚至出现地块流标的情况。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。
5月以来，北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%，楼面价5868元/平方米；顺义区空港物流基地星光国际城用地项目出让，现场只有两家竞买人，最终成交价2.5亿元，成交楼面价2697元/平方米；大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块，起拍价3.02亿元，仅经过3次报价即以3.05亿元成交；北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交，成交楼面价为4691元/平方米，溢价率只有12%。
土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅。其中，8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块。其中，3幅地块为底价成交。今年前4个月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。
即便是民间资本最为活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍，随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。
分析师认为，土地市场降温主要有两方面原因：一是限购政策影响下，未来市场走势不明朗，多数企业持观望态度；二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加。深圳地产专家指出，地价可以看作房价的先兆指标，2007年12月土地市场率先出现流拍等现象，三个月之后房价步入下跌通道。
房企收缩战线
龙头公司谨慎看待后市
长城证券研究所认为，在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持谨慎态度，压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示，2011年一季度，A股上市地产公司（不含ST类）购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9％，大幅低于2010年一季度160.1％的增速水平，也低于2005年一季度以来28.5％的平均增速。
尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8％，低于行业水平，也远低于2010年同比增速331.4％。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率，另一方面大幅收缩投资，更加谨慎地面对后市。
大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示，4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%，较3月21%的降幅继续扩大；一线城市4月同比平均降幅为41%，二线城市平均同比降幅约为59%。
地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%，今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产4月实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降了16.9%和3.2%。
信贷收紧加之销售回笼资金减少，房企资金链雪上加霜，开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地，一季度新增加地块仅15个，较去年一季度减少拿地10块，按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目，没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日公告获取了4幅地块和一个城中村改造项目之后，再也没有公告新购入土地。
打折优惠渐多
央企加入促销行列
资金链日益紧张，销售回款压力骤增，一些反应较快的开发商已开始让利促销。
中海地产4月底在深圳推出“八折促销”，旗下的中海康城国际和中海塞纳时光价格从原来的14000元至15000元/平方米，降至均价11000元/平方米，引发近5000人抢购，一千多套房源一天售罄。
随后，佳兆业集团打出“8.8折秒杀”大旗，从5月7日开始，大都汇推出折扣房源，折后价格直降3000元/平方米，均价1.7万元/平方米。
碧桂园更是将降价促销推广至多个城市。5月1日，碧桂园·广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米下降约15%，碧桂园位于广东清远及肇庆的另外两个项目也降价千元左右，引发抢购。就连广州中心城区的保利中辰广场也推出了“一口价”清货优惠活动。
继广东部分楼盘降价之后，5月15日，距离南京二三十公里外的碧桂园江苏句容凤凰城低价开盘，毛坯房均价5000元/平方米，精装房均价6280元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，销售单价只相当于南京市区房价的一半。开盘首日推出4000多套房源，销售超2000套房源，吸引到超过1万名购房者前来选房。
广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，如果说中小开发商的优惠促销有着资金流转的目的，那么向来不缺钱的央企也开始促销，这就指明了风向。
巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑，加剧了经营的困难。Wind数据统计，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；与2010年报显示的存货数据相比，也增长了9.07%。其中，招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比均大幅增长。
德邦证券分析师黄玉梅认为，市场供应将在二季度末和三季度达到高峰，随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。世联地产市场研究部总监王海斌也认为，随着供应量逐渐增加，近期中低端楼盘降价促销或将开始蔓延。
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