[摘要] 近几年，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的“商改住”项目层出不穷。这些项目以小户型、低总价、买一赠送一层等卖点吸引了众多初次置业的年轻人和投资者。此外，房产限购政策频出，让一些购房人也将目光投向“商改住”项目。
近几年，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的“商改住”项目层出不穷。这些项目以小户型、低总价、买一赠送一层等卖点吸引了众多初次置业的年轻人和投资者。此外，房产限购政策频出，让一些购房人也将目光投向“商改住”项目。
上周，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，全面叫停“商改住”。该通知称，自6月1日起，商业类房产项目将不得设计成住宅出售，否则不能办理房产证。此外，对LOFT等擅自在内部加层的项目不予规划验收。
近日，记者走访京城多个商住项目。其中一些在售新楼盘的销售人员表示，新政对其暂无影响。而在一些已入住的楼盘，一些原本计划将房出手的业主则改为出租。
业内人士表示，相比普通民宅，商住项目的弊端日益显露。比如产权到期后续期尚无明确规定，商住混杂影响项目品质等。随着房产调控和禁止“商改住”政策的细化，商改住项目将逐渐退出京城楼市。
调查
1 样本 新楼盘
业主担心“”以租代售
前日，在霍营地铁站附近的商住项目soco公社，一期均价16500元。销售处员工焦先生称，近日接待了数十客户。焦先生说，该项目房内有天然气，不像其他项目只能用电炉。“商改住新政对我们没有影响。我们是在政策出台前拿到审批的，并且已经完成产权分割。”
在朝阳区的“中弘·北京像素”，楼内每个房间均加盖了二层，属LOFT户型。售楼人员说，从拿地到建房均是按商业地产的标准，签署的是商业合同，50年产权，每套房40-60平方米，均价22000元左右。
多名售楼人员表示，购买商住项目的投资者居多，自住的少。这一说法，在一些商住小区得到印证。前日，青年路附近的商住项目青年工社刚入住。多套房屋开设了公司，居住的业主较少。
物业人员说，楼内居住、办公比例各占一半，水、电费均按商用来收。小区一层一家中介公司的员工称，多数是业主买房出租，“有的业主认为今后LOFT会。”多名中介员工称，一些业主获知商改住叫停，调整卖房计划改为出租，“业主认为稀有户型更能增值。”
多名中介员工表示，商住楼多为新房，大多数业主还未拿到房产证，目前看不出太大影响。“将来就不好说了，这种房子越来越少，业主都想拿到房本后卖高价。”
2 样本 老项目
总价虽低“毛病”日益显露
崇文门的solo是2005年入住的商住项目。昨日，从百米外便能看到多个窗户上贴着“出租”、“短租”字样。一些窗台上晾晒着衣物，有的窗上则挂着庆典公司、设计室的条幅。
业主李女士说，当初买房是因为户型全是三四十平方米，总价二十多万。但入住后一些不好的方面显现出来。比如23元钱一吨的热水难以承受。另外，自住的业主不到五成，投资客太多。楼内不仅开公司，还开旅馆。短租、日租使楼内人员流动性大。“进进出出的没几个脸熟”。
昨晚，在崇文门附近，多家中介的房源中，总价100万元左右的低价房源均来自该项目或附近本家润园商住项目。而当地的国瑞城、新景家园等小区，小户型报价160万元。在出租房源中，solo及附近的东方财富等商住项目，一居月租2500元左右，民宅商品房一居则3000元以上。崇文门地区多家中介员工表示，solo等商住项目不好出租，尽管位于繁华地带，租价也高不起来。
市民李先生说，他也曾考虑投资商住房。但走访已入住项目后发现，如果开公司面积太小。如果居住就要和小公司为邻。“我看过一套房，看房的20里，隔壁家政公司的电话响个不停，十来名保姆、月嫂进进出出。”
专家观点
新政将加快商住项目退市
北京房地产协会副秘书长陈志说，很多商住项目并不位于商业中心，而是在居住区，原本定位是居住区的商业配套。开发商考虑市场需求故改变使用性质。它的兴起与近些年房价飙升、限购政策频出有关。
陈志说，相比普通民宅，商住项目存在弊端。其产权四五十年。而《物权法》规定，住宅70年产权到期自动续期；而商住项目如何续期尚不明确。此外，商业项目的房主无法落户口，子女就近入学将受影响。且商住混杂问题比民宅严重。
陈志表示，去年，市住建委先后出台文件，禁止非住宅项目分割成“小户型”销售。本次新政是对房地产调控政策和禁止商改住政策的细化。新政会让商改住项目逐渐退出京城楼市。
北京五部门“封杀”商改住项目 限制产权过户
北京的商改住项目终于开始为自己大力宣传“不受限购”促销而付出代价。5月17日，市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(下称“通知”)，通过户型设计控制、产权过户手续等行政许可手段，将商业项目转作住宅销售的空间，彻底封杀。
肃清风险
5月17日由北京市住建委等五部门联合下发的“通知”，几乎封死了所有商改住项目的运作空间。北京市房地产协会秘书长陈志表示，本次下发的通知实际上是对2010年底出台的“非住宅立项房地产项目不得切割散售”政策的细化，是政府通过行政行为规范市场、降低风险的举措。
记着了解到，“通知”在规定商业立项的房地产项目要严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计的同时，还对商业办公项目的销售行为进行了规范，要求开发商不得采取返本销售或者售后等方式销售商业、办公类项目。
在此之前，上述被禁止的手段，均是开发商用以运作商改住项目的惯用手法“这个措施非常有效，试想一下，谁愿意买的住宅里没有自己的卫生间？”陈志说。他认为，商改住改变了原先的规划用途，会对购房者带来危害。陈志说，一般商业、办公类项目的土地使用年限只有40年或50年，水电等也按照商业价格等。
陈志还向记者强调，“商改住”的生存空间将越来越小，再也不能“打擦边球”。
打折促销
记者了解到，按照行政规章不溯既往的原则，目前已经入市销售的商改住项目暂时不受直接影响。不过，尽管如此，受到市场变化的影响，部分在售的商改住项目已经在“通知”下发之前，就已经开始打折促销。
日前，中弘北京像素项目在销售中开始给出8.5折的“大额折扣”，而就在去年，这个项目在北京广为人知还 是 因 为 开 发 商 在 一 夜 之 间 提 价2000元/平方米销售。目前，正在销售的北京像素项目南9号楼的销售优惠政策为全款8折、贷款8 .5折。业主王先生告诉记者，几个月前他买下了北10号楼一套近50平方米的房子，总房价约95万。
中弘北京像素是北京较为典型的商改住楼盘。北京市发展改革委给予的项目立项名称为“中国特色经济之窗”。北京市发改委出具的《关于中国特色经济之窗二期项目重新核准的批复》中显示，中弘投资有限公司为中国特色经济之窗二期项目的“开发建设方”，经核准的建设内容为产业研发、产业办公用房，而中弘投资即是中弘北京像素项目的投资方与开发商，其批复的四至范围，亦与目前在售的北京像素项目重合。
在北京，此类存量项目并不在少数。经记者调查，目前仍然在售的商改住项目超过10个，这类项目集中在顺义、亦庄等工业园区、产业园区较为集中的区域。如位于机场T 3航站楼东南方向的翼之城项目，将于近期开盘，而其待售房源户型面积为46平方米到100平方米，目前需要办理金卡，持卡开盘时才有选房资格并可享多重优惠，46平米开间折后约在53万元左右。与翼之城项目类似的是首城双景项目。该项目位于北京两广路延长线，在售房源楼座共16层，3层至10层及15层层高4 .9米，11-14层层高5.2米，6梯30户，户型面积为51平方米至96平方米的loft。其中62平米loft朝东均价为38800元/平米，朝南均价为42000元/平米，现购房全款支付可享96折优惠，贷款支付首付70%以上可享98折优惠。该项目产权为40年。
未来命运
随着五部门禁令的出台，以及限购令挤压效应的消退，商改住将在北京楼市逐渐偃旗息鼓。
在北京严格执行限购令的初期，北京楼市商改住项目的成交量曾大幅跃升。
陈志表示，限购令一出，“商改住”、50年产权LO FT等擦边球产品成为市场稀缺，而此前相关部门的监管力度并不足。今后要求商业用房规划中不做独立卫生间，首先从技术上控制了“商改住”的出现。他认为，这意味着“商改住”行为将被全面叫停，即使是已经开工的项目都可能拿不到预售许可。
“京十五条”颁布后的2月17至3月2日，北京市商住楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%。中弘北京像素、合生世界村等商住项目在成交量中占有较大比例。
亚豪机构分析认为，商住项目成交量上升主要集中在“京十五条”颁布后的半个多月，而进入四月份以来，由于利好进一步被市场消化及购房者的观望情绪加重等因素，商住项目销售量已有所放缓。
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