[摘要] 根据2011年报，民生银行2011年前十名贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。
“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示。
“中国的经济各行业其实可以大致分为两类，一类与房地产行业相关，一类为非相关。”一位外资行的银行业分析师认为，一季度以来的“贷款需求不足”现象，实际上是由于房地产业调控带来的副作用，并非真实的贷款需求不足。
作为房地产行业紧密相关的土地自然首当其冲，据中国土地勘测规划院地价所研究员近日发布的《中国城市发展报告》，2011年，土地抵押面积净增419平方公里，抵押贷款净增1.26万亿元人民币，比年初的土地抵押面积2589平方公里、土地抵押贷款金额3.54万亿元人民币，分别增加了16.2%和35.6%，但增速同比有所下降，与同期人民币各项存贷款增幅回落趋势一致。
开发商融资环境有所改善
商业银行在2011年压缩了地产开发贷款，2011年工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%，而占比也从2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。农行房地产业贷款与2010年相比余额下降了460多亿，占比也从前一年的15%下降到12.5%。交行房地产贷款占比较年初下降0.20个百分点。
《中国城市发展报告》指出，2011年，土地抵押贷款率总体保持在50%左右，但受稳健货币政策和日趋严厉的房地产调控政策影响，加上政策执行的滞后效应，分季度看，2011年新增土地抵押贷款率，季度为52.7%、第二季度为52.3%、第三季度为56%和第四季度为49%，第四季度有较大幅度回落。
“房地产开发商的需求还在，银行方面虽然有政策要求并不会把重点放在房地产行业，但价格方面可以定得高一些。”一家国有大型商业银行信贷部人士告诉《每日经济新闻》记者。
银行在地产开发贷款方面的“以价补量”方法实际上也起到了市场化的调节作用。今年以来，随着货币政策由紧缩转向稳健，有迹象显示开发商的融资环境出现一定改善。
渣打银行日前发布的中国房地产调研报告显示，开发商的融资环境自2011年四季度以来并没有进一步恶化，最近数月，银行针对大型房产商的放贷有所增加，融资成本也开始从高点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而去年10月为9.9%；信托公司平均利率为17.2%，亦低于去年10月的20%。报告称，这反映出融资环境出现改善迹象。
银行警惕土地抵押贷款风险
上述报告指出，2011年，中央规范地方投融资平台、严格土地抵押贷款管理的政策措施下，储备土地抵押越来越被地方政府倚重。
数据显示，在土地抵押贷款中，住宅用地和商服用地分别占40%和28%。其次是储备用地和工矿仓储用地，分别占17%和12%。特别是储备用地抵押贷款占比稳步上升，2011年末储备用地抵押贷款占比为16.7%，与一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增长趋势。
“对土地储备贷款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府担保，还有土地抵押，这种贷款质量比较有保证，在前两年地价上涨快的时期银行做得很多。这两年房地产调控的政策走向还不明朗，但是有些地方的土地拍卖已经减少了，银行也开始考虑风险。”上述大行人士表示。
根据2011年报，民生银行2011年前十名贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。
正因为有土地作为抵押物，地方政府融资平台遭遇整顿时，抵押土地成为政府继续融资的救命“稻草”。
中信[简介动态]银行在年报中表示，除少数运作规范、负债适度的土地储备中心外，对其他类型的政府平台项目原则上不再新增加授信。
宁波银行行长罗孟波在2011年业绩网上说明会上表示，宁波银行的房地产贷款总量不高，目前的占比为5.84%，其中，包含了土地储备贷款和保障房贷款，纯粹的商业地产开发贷款很少。
一般来说，各土地储备机构承诺还款资金来源主要是土地出让金收入，部分贷款附带签订银行、财政、土地储备机构三方协议，由财政承诺承担最终还款责任。
然而，土地作为抵押物的价值正在政策影响下发生动摇，根据国泰君安证券9日发布的研报统计，近两周以来16个城市累计土地成交金额同比降33%，一线城市累计同比降59%，二线城市累计同比降18%。2012年以来，累计流拍146宗,占推出宗数的5.0%,其中住宅流拍52宗。
“储备土地抵押贷款的期限一般在三年期以内，土地价格波动确实是需要考虑，但风险会不会集中爆发，可能更重要的是政府的态度。”一位地方城商行人士表示，出于各种目的地方政府不会轻易破坏信用。
实际上，储备土地抵押还有一定的法律风险，土地储备机构由政府出面组成，是根据政府的委托或授权行使某些特定职能的部门，并不是严格意义上的市场主体。从《担保法》及相关法律法规来看，政府及以公益为目的的事业单位作为保证人不具备法律效力，即使以国有土地使用权作为抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚无定论。
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2011年，中国房地产商黄怒波试图在冰岛购买土地一事，闹得沸沸扬扬，在外国引来了许多政治层面的议论。最终，购地计划在几经反复后被冰岛政府否决。当时，黄怒波甚至发出不在冰岛投资转向其他国家的声音。
但不到半年，黄怒波的“冰岛梦”又成柳暗花明之势。新的消息是，黄怒波已与冰岛政府达成协议，获得一块面积为300公顷的土地，不过，“买”变成了“租”。
作为一个房地产商人，黄怒波给人两重感觉：一方面，他热心于公众活动，有诗人、文学家、登山家等多重身份；另一方面，作为曾登上福布斯排行榜的中国富豪，他的中坤集团[简介动态]和主打的旅游地产项目，事实上不太为公众所熟知。
无论如何，黄怒波与冰岛已被紧密相连起来，很长一段时间里，他恐怕都将以冰岛购地者黄怒波而闻名于世。
冰岛投资“小罗生门”？
上周末，中国媒体纷纷引述冰岛国有电台RUV5月3日的一则报道。这一报道称，北京中坤[简介动态]投资集团董事长黄怒波，已签署租借冰岛东北部一块土地的协议，租借面积为之前谈判中的300平方公里农场的70%，租期40年，总投资2亿美元（约12.56亿元人民币）。
但是，这个新闻传出后，中坤集团官方却否定了，让这个消息一时间显得扑朔迷离起来。
“我们并有得到通知，我们去年非常诚心地希望在冰岛购买一块土地，很遗憾，被拒绝了。但事后冰岛方面，包括他们的投资委员会，依然希望和我们有合作，所以，双方一直保持联系。”中坤集团新闻部负责人姚晨告诉时代周报记者，“我不知道冰岛方面是从哪里得到这个消息的，而且，为什么会突然抛出这个消息。我们双方约定低调处理，没有正式文本出来，是不会对外公布的。我们并没有签约。”
“和我们接触的是冰岛投资委员会，他们是受冰岛工业部委托来和我们进行谈判的。按照他们的计划，5月4日，会把和我们合作的提案提交给政府，只有冰岛政府批准这个提案后，我们才会进行正式谈判，这个（谈判）可能需要两三轮。”姚晨表示。
于是，这次意外的突破，突然向一个小“罗生门”的方向转移。中坤集团是否已和冰岛方面签订合约，合约具体内容是怎样的？又顿生悬疑起来。
面对时代周报记者的求证，冰岛电视台RUV方面倒是作出了解释，表示他们的报道并非中文媒体转述的那样，而是被曲解了。
“不不不，我们没有报道说黄怒波已经成功从冰岛政府那里获得这份租约了。我们只是报道了一些被透露出来的可能合同条款和合作形式。”冰岛RUV电视台新闻记者和节目制作人AnnaPalsdottir向时代周报记者解释，“确实，双方在上周没有缔结相关合约，只能说冰岛工业部将召开一个高层会议，来讨论是否接受中方的条件和批准这个协议。我想中国媒体在报道我们发出的消息时，肯定有误解的成分在里面。”
“其实，冰岛方面也注意到中国方面非常关注这件事，冰岛工业部方面官员表示，用已经‘缔结协议’或者‘签约’这种说法是言过其实的，只能说冰岛方面认为这次合作成功的可能性比较大，普遍看法比较‘积极’。”AnnaPalsdottir补充。
对于这场风波，有人认为，这可能是有人先放出消息，借机炒作对某方施加压力，或者作价格上的调整。毕竟，消息中公布的2亿美元投资价格，远高于黄怒波去年买地800万美元的预算。
对于这种说法，姚晨认为：“是否存在提前披露消息，给中坤集团以价格方面的压力，这个我就不好评价了。这些消息反复出现，肯定对我们企业没有好处。我们希望保持低调，并不希望类似于我们投入的资金是多少、双方合作形式是怎么样这样的消息满天飞。”
尘埃落地仍需时日
几天后，国内各大媒体对这件事展开继续的报道。从大多数的报道来看，这项投资已经尘埃落地，从各大媒体具体的报道内容来看，和之前披露出来的消息没有太大的出入。的不同在于，一些媒体称，土地租期可能从原来说的40年增加到99年；而整个投资的资金额也从原来的1.2亿美元和2亿美元两个版本确定为2亿美元。
但面对时代周报记者的求证时，姚晨依然否认上述说法。“其实双方并没有签约，自从黄总去年试图买地被冰岛方面拒绝以后，冰岛工业部下属的投资委员会一直还在主动联系中坤，冰岛政府方面希望用租的方式来合作。上周五时，冰岛投资委员开会作出决定，但不是最终签约的决定，而是讨论是否同意现有的合作方式。如果同意，那就是认可中坤的投资计划，还是要继续谈判。相当于大方向原则上同意了，但细节还需要协商。总之，双方根本没有签署租赁文，我们没有拿到政府协议。”她解释。
另外，很多中国媒体报道，冰岛政府还专门就此次投资修订法律，延长土地租用时间。但冰岛工业部信息情报部主管ThorirHrafnsson，在接受时代周报采访时则否认这一点。他表示，冰岛没有为黄怒波的投资去修改法律。
ThorirHrafnsson也表示，目前，关于这项投资的进度，尚无任何新进展。
“我们中坤认为，在这个时候双方还是应该保持沉默，这是我们所希望的。在没有签约的情况下，过多的公众关注未必是好事。”姚晨再次强调。
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