[摘要] 而保障房建设的根本在于资金，地方政府一方面收入减少，另一方面需要拿出资金建设保障房，这导致一些城市的保障房建设资金吃紧，如何破解这一难题，我认为可采取以下三方面对策：对住宅地产分三类管理、进一步完善保障性住房类型体系、保障性住房供给应该多元化。
近年来，从中央到地方都加大了保障房的建设力度。整个“十二五”期间，计划建设3600万套保障房。对地方政府来讲，国家实行房地产宏观调控，不少城市土地流拍或底价成交，直接造成地方政府收入减少。而保障房建设的根本在于资金，地方政府一方面收入减少，另一方面需要拿出资金建设保障房，这导致一些城市的保障房建设资金吃紧，如何破解这一难题，我认为可采取以下三方面对策：
1.对住宅地产分三类管理。类是保障性住房，由政府主导，企业参与，约占30%比例；第二类是普通商品房，主要为中产阶层提供住房，在政府计划下实行市场化建设，长期实行限购、限价等管理措施，约占60%；第三类是高端商品房，由市场调节，实行市场定价，由开发商依据市场需求自主决策和组织建设，政府开征房产税，实行宏观管理，约占10%。对商品房管理分为二类后，高端商品房价格的升降就不会影响到普通商品房价格，从而不会影响大多数市民购房自住需求。而对高端商品房的放开，则也有利于缓解地方财政压力。高端楼盘开发商有了销售收入，则会再去拿地，地方政府也就增加了土地收入，从而使地方政府有资金完成庞大的保障房建设任务。
2.进一步完善保障性住房类型体系。保障性住房应包括经济适用房、公租房、廉租房等多种类型。对建经适房的争议很多，我认为经适房有两点好处。一是，从资金层面和经济角度来说，建经适房有一定的必要性，因为政府可以依靠它们获得一部分资金的回款，而公租房的回款时间比较长；第二，从社会稳定的角度来看，中国家庭包括大多数的中低家庭拥有自己的住房财产是社会稳定的基础，而公租房不能起到这样的作用。对于经适房分配中出现的问题，应该进一步加强监管，加重处罚力度，而不应该取消经济适用房建设。
3.保障性住房供给应该多元化。一是允许企事业单位集资建房，使更多的社会资金加入到这种类型保障性住房建设中来。对于这种渠道的购房或者分房制度，政府要有监管和监督，严格准入制度。在房产属性上，要明确是单位用房，还是非商品房的属性；在户型面积上，中小户型的配比占极大数、禁止大户型。对于中小企业、非国有企业，民营企业等，政府也可以出台一系列的政策支持和扶持，让更多的人也可以受惠这类住房。
二是商品房项目中配建保障房，与集中建保障房的做法相比，配套保障房的做法可以规避“配套差、交通难、贫民窟集中”的社会问题。欧洲在建设保障房的时候，早就开始使用这种模式。可以称之为“大混居、小分离”的概念。商品房和保障房混在一起建设，但投入使用后分开管理，这样大家就都可以公平享受公共配套。同时这种做法还可以抑制地价的飙升，开发商在获得这类地块的时候，要考虑到成本问题，所以不敢随便抬价。另一方面，政府必须拿出部分土地出让金来用于保障房建设，但到目前为止国家尚无完善的制度来规范这一行为，这也是为何保障房发展资金缺乏的基本原因之一，而在商品房项目中配建保障房，就是变相地利用土地出让金来建设保障房，因为地价低了，政府低了，但开发商却建设了保障房，这点是非常好的，不用刻意去监督，自然而然保障房的建设就有了保障。
三是在政府管理下有计划、有步骤地在农村集体土地性质宅基地建设保障性住房，降低保障性住房的投资成本。同时也可以成为农村集体土地合理合法流转途径之一。
叶剑平：调控应增加住房选择多样性 齐鲁晚报
10日上午，中国人民大学公共管理学院土地管理系教授、博士生导师叶剑平登上齐鲁大讲坛，与众多听众一起，探讨城镇化快速发展中房地产政策和市场走向的话题。本期齐鲁大讲坛由长江学者特聘教授、山东大学经济研究院院长黄少安主持。
这一话题引起了众多听众的强烈关注，上午9时，山大邵馆报告厅内已经座无虚席。报告期间，听众认真听讲，积极发问，报告结束后，意犹未尽的听众，将叶剑平围在中央，进行深入交流探讨。近两个的演讲中，叶剑平以正在快速发展的城镇化为背景，从住宅属性再认识、城镇化、公共服务均等化与房价关系等5个方面阐述了自己的观点，内容涵盖了宏观政策走向以及调控政策下微观市场的变化。
叶剑平认为，城镇化的目标是使居民能够幸福地生活，但是城镇化过程中，一些城市出现了无序发展、过度扩张，城镇化的结果却造成交通堵塞、环境污染，城市居民的幸福感反而降低。此外，城镇化过程中，城市特别是区域中心城市，集中了绝大部分的公共资源，城乡差别有扩大的趋势。叶剑平称，这些问题虽然是发展中的问题，但需要通过加大财政转移力度，平衡交通、教育、医疗等公共资源的分配，缩小城乡差距。
叶剑平称房价问题实际上就是土地问题，对于地方政府过度依赖土地转让收入，叶剑平持否定态度，“就像一个家庭一样，如果靠变卖自己的东西，来创造收入的话，肯定不可持续”。
2007年以后，包括山东在内楼市出现了一波又一波涨价潮，叶剑平认为，这个过程中，住房的投资属性被过度放大，房价上涨速度超过了社会财富增加的速度，“房价的实际依托是社会经济的发展，如果社会经济不发展的话，托不住房价，房价最后就会掉下来。”
不能一味地用行政手段不让买房，但是可以不让你炒房子，抑制投机性购房。否则限购一放开，房价要进行报复性反弹。
政策储备，首先是鼓励普通商品房的买卖，也就是说自住型的、刚性需求的这部分人要帮助他，那就要有一套的政策制度，比如说税收问题，包括退税等。然后就是继续建保障性住房，保障性住房使低收入、无能力在市场上购买商品住房的人，解决安居问题。
对于调控的具体政策，叶剑平说，“我认为调控要疏和堵，疏就是引导有益的投资，堵呢，堵非理性的投资”。在引导有益投资方面，叶剑平认为通过合理的制度设计，引导房产投资向房产租赁市场发展。
□叶剑平观点 应出台政策 保障租赁房
国民的一个共性，都想着自己拥有房子。我想为什么不愿意租房子有两方面的原因，租房子的话没有面子，是一个原因。第二个原因，租房不稳定，房东想赶我走就赶我走，想提高房价就提高房价。
但我想说，就租房子和买房子，按理说是消费，从经济学来说，算一算租合算就租，不应该存在面子不面子的问题。第二说说租房子是不是稳定的问题，以德国为例，德国人的住房自有率才40%多一点，也就是说近60%都是租房子，但是你不能说德国是一个贫穷的国家，谁都不会这样说，他为什么不买呢，因为觉得租房子方便，想住哪个地方都可以去，想住什么样的房子就住什么样的房子。当然，租客的权利也很高，房主不能随意赶走住客，这是；第二，房主不能随意提高租金，要商量着来。我们的租赁有没有保障，国家也应该采取一些措施。
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