[摘要] 国内房地产市场转暖 多家龙头房企获海外融资
继SOHO中国海外融资6.05亿美元、绿城中国引入九龙仓之后，远洋地产又获得了6亿美元的海外贷款，随着国内房地产市场的转暖，海外资本频繁向国内房企抛来了橄榄枝。
6月15日，远洋地产发布公告称，公司于当天订立了一份融资协议。据此，远洋将获得由多家银行组成的财团提供的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资。
目前海外融资的条件已经明显变得苛刻。SOHO中国融资的协议规定：张欣必须拥有公司51%的股权；潘石屹 及张欣仍将分别继续担任公司主席及行政总裁。否则，融资协议作废。
这次远洋地产的融资亦存在着类似规定，根据融资协议，若中国人寿保险股份有限公司及南丰集团合起来不再是远洋地产的股东或不再实际持有不少于远洋地产已发行股本的30%；或者中国人寿保险股份有限公司、南丰集团都并非远洋的单一股东时，该项融资即构成违约事件。
若发生违约事件，贷款人可以宣布即时取消该融资；或宣布未偿还贷款连同应计利息及所有其他应计或未偿还款项的全部或任何部份即时到期应付等。
这次远洋地产融资的承贷行包括中国农业银行、中国银行、汇丰控股及恒生银行。中国银行、汇丰控股将提供人民币贷款。
对于该银团贷款的获得，有分析师称，6亿美元的贷款在一定程度上可以缓解远洋今年到期的短期负债压力。
数据显示，今年远洋需要偿还的到期短期债为145亿元，截至2011年底，远洋现金资源共计约人民币124.17亿元。
根据远洋的规划，这笔融资将用于现有定期贷款的再融资及拨付本集团的一般营运资金需求，其中，一般运营资金需求就包括远洋在国内的任意房地产开发项目。
由于国内融资大门的紧闭，龙头房企纷纷加快了海外融资进程。仅4月份，便有中海地产、华润两家房企分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款。今年前4个月，中海地产和华润更是在海外市场分别融资约127亿元和54亿元。同时，雅居乐也在3月份通过优先票据和银行贷款获得了44亿元和3亿元的海外资金。此外，龙湖地产在近期也与国外银行财团订立了融资协议，根据协议,龙湖可获得本金额24.3亿港元的3年期双币种可转换定期贷款融资，当中包括21.25亿港元及3923万美元。
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18日上午,恒大以13.22亿元的天价,拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格,将广州地王价格提升近一倍,引发对房地产市场走势的广泛猜测。
开发商“抢地”,成交价“疯狂”,会否拉开新一轮性的抢地风潮?又将对房地产市场带来何种影响?
溢价170%,新地王“很疯狂”
这场土地拍卖中,经过18个开发商上百轮竞价,最终恒大以13.22亿元的价格摘得珠江新城D4-B2商业地块,溢价170%,达到8.2亿元,折合楼面地价每平方米约3.3万元,将广州此前的商业地王楼面价每平方米1.7万元的纪录提升近一倍。
这块出让土地位于广州的金融中心区域,是该区域为数不多可供出让的土地,恒大、保利、万科等18家企业等均参与报价。经过100多轮叫价、拍卖师三次提醒“注意投资风险”后,最终才以13.22亿元的价格成交。
业内人士对记者说,这场出让十分罕见,不仅企业参与广泛,而且一改此前土地流拍或低价成交的情况,溢价近170%。
中原地产广东项目总经理黄韬表示,广州写字楼的售价也仅为每平方米3.5万至4万元左右,而按恒大拍下的楼面地价,在现在市场条件下很难获得理想回报,“可以说这场土地出让有不理性的成分”。
“在近期市场走势扑朔迷离的情况下,这起成交可能起到不小的‘标本’效应,甚至可能误导对市场的预期和判断。”黄韬说。
“炒作”还是“回暖”，走势扑朔迷离
今年以来,广州土地出让一直遇冷,经常遭遇低溢价成交或者流拍,主要还是楼市成交低迷压低了开发商拿地热情。此次土地高溢价,一方面源于出让土地位置优越,同时也体现了开发商对市场走势有了微妙变化。
黄韬表示,在目前市场僵持的情况下,开发商比购房者抢先动,可能会误导对市场的预期。“不排除一些开发商借土地成交高溢价进行炒作,试图把水搅浑,误导购房者和政府对房地产走势的判断。”
事实上,不仅仅是土地市场,我国一些城市楼盘的成交量也有所增大,个别楼盘甚至出现久违的热销场面。南京楼市在刚刚过去的一周(6月11日-6月17日),共认购商品住宅2310套,日均330套,创限购令实施以来新高。多家楼盘销售中,连夜排队和“日光盘”现象重演。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,开发商的资金情况目前出现明显的两极分化:有的困难重重,也有的情况好转,部分开发商对市场预期开始扭转。
国家统计局18日发布的统计显示,5月商品住宅成交环比增长16.37%;成交额环比增长19.12%。据中指研究院统计,北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%。
一位不愿透露姓名的房地产销售人员坦言,由于信贷微调和成交量回升的影响,一些购房者对市场的走势开始出现了不同意见,不少开发商正希望抓住购房者的恐慌心态,大打心理战:“就我所知,不少城市所谓的抢房潮背后,都有房托的身影。”
警惕反复，坚持调控毫不动摇
近期关于房地产调控放松、房价反弹的舆论暗涌,深圳、杭州等地也相继出现所谓排队购房热潮。“近期市场成交量增长,价格平稳,应该说没有成交的楼市也不正常。”李智表示,目前看来,楼市筑底期可能提前完成,如果政策一直保持不变,成交持续放量可能加速库存消化,但要警惕市场从“量升价滞”向“量价齐升”转变。
陈晟也表示,在与一些开发商交流后发现:“部分开发商的心态已经发生明显变化,认为当前价格已经触底。对于继续降价已无动力,开发商试探性的举措会更密集出现。”
陈晟等专家建议,当前房价总体仍未达到合理水平,必须稳定和严格实施调控政策,从供需两端收紧资金,防止投机、投资类资金通过各种渠道流向房地产市场,应坚持房地产调控
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