[摘要] 2012年7月10日下午，北京海淀万柳住宅用地正式挂牌出让，其中融创、龙湖、中赫等十家房企参与竞拍。经过46轮现场竞价和300多轮配建回购房面积竞争，中赫置地以26.3亿元上限价和16400平方米配建回购房如愿胜出，最终溢价率达40.9%，楼面价3.38万元/平方米。
文/李嘉政新聚仁机构董事长
2012年7月10日下午，北京海淀万柳住宅用地正式挂牌出让，其中融创、龙湖[简介动态]、中赫等十家房企参与竞拍。经过46轮现场竞价和300多轮配建回购房面积竞争，中赫置地以26.3亿元上限价和16400平方米配建回购房如愿胜出，最终溢价率达40.9%，楼面价3.38万元/平方米，计算回购房面积亏损，楼板价超过4万元/平方米，成为北京甚至的“单价地王”。刚刚过去的6月，一线城市房地产市场延续3月以来的回暖态势，成交量环比5月再创新高，正是市场成交氛围的转变，成为开发商重回土地市场的推手，而万柳地王的出现就是近期土地市场复苏的缩影。
土地市场的复苏从市场数据层面亦得到了印证，根据新聚仁机构相关数据统计，2012年6月份300个城市土地平均溢价率为10%，同成交量一起创下年内新高。而1~6月，土地平均溢价率仅为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。而6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，300个城市成交楼面均价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%。土地市场出现明显的回暖趋势。
上海土地市场也从冷清中复苏，虽然成交的新江湾城D5地块，由于客观原因以14780元/平方米的较低楼板价成交，可是嘉定、川沙等区域土地推介会上，众多开发商纷纷摩拳擦掌，近期闸北区将推出的一幅位于市中心的综合性用地，出让面积共计8.643万平方米，出让参考起始价便高达47.46亿元。如果该地块顺利出让，则有望成为调控以来的上海“总价地王”，由此下半年上海土地市场竞争或将更为激烈。
从房地产市场调控目标达成的角度来看，笔者认为管理层并不愿意看到土地价格助推房价高企，而人民日报亦有评论要求央企别当地王，如今当地王再现，土地出让制度也再次为人所诟病。价高者得的拍卖模式下，必然招致地王出现，进而推高房价，高房价则进一步推高地价。如此招拍挂模式下，何谈房价合理回归。最近听闻有业内人士建议“价低者得”的出让模式，也就是用“定地价、竞房价”代替传统的“招拍挂”模式。政府以限定价格出让商品房用地，同时对房屋的规格、质量做出规定并建立监察机制，各开发商报出项目建成后的零售价，出价低者得地。虽然这种方式后期需要强有力的监管机制的配合，但也不失为一种改革的方向。
近期降息等利好效应持续助推楼市回暖，中央政府也一再强调楼市调控不会放松，可是调控组合拳不应以只有限购、限贷等手段，毕竟只是治标，短期内调节供求关系，而长期来看，不能光靠行政手段来压抑需求、控制房价，房地产调控目标若想达成还需改变当前土地出让模式，理顺并引导土地价格回归合理。（完）
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