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高价地刺激房企神经 北京旧宫新盘惜售待涨

京华时报   2012-07-27 09:22

[摘要] 继中赫力压群雄斩获万柳地块之后,央企中冶豪掷22亿元拿下旧宫地块,约1.64万元/平方米的成交楼面价刺激了同区域新盘项目的神经。记者在调查中发现,区域内的新盘项目多数不供应,销售人员均表示,“上期产品买完,下期产品没开盘。”

继中赫力压群雄斩获万柳地块之后,央企中冶豪掷22亿元拿下旧宫地块,约1.64万元/平方米的成交楼面价刺激了同区域新盘项目的神经。记者在调查中发现,区域内的新盘项目多数不供应,销售人员均表示,“上期产品买完,下期产品没开盘。”房企惜售、蓄势待涨的势头愈演愈烈。不过,和万柳地块对二手房市场产生的冲击不同,因旧宫区域二手房市场的投资客较少,且多为原著居民,对市场的敏感性较弱,区域内二手房市场价格平稳。

  □事件回顾

旧宫地块楼面价高企

7月17日,憋足了劲的中冶力压对该宗地抱有较大期望的万科,以22亿元且配建4700平米保障房拿下旧宫地块,折合楼面价1.59万元/平,溢价率45%。而根据粗略测算,如若剔除保障房面积,实际楼面价高达每平米1.64万元。

该成交楼面价不仅远高于富力在此所拿地块,同时也远超过去年万科斩获的地块。据了解,去年9月万科金第在该区域的拿地价仅为9843元/平米,而2010年富力拿地时为7126元/平米,不足两年的时间里,“面粉”的价格暴涨,业内人士预计,该项目的最终售价将突破3万元/平米。

事实上,在某开发商内部人士看来,中冶以如此高的代价拿下该宗地一点都不意外,“中冶对旧宫区域做了摸底的调查,对区域价值很认可,之前想买我们在旧宫那块地,最后我们没卖。”同时,据了解,受金融危机以及某些国际区域动荡的影响,中冶的海外投资大幅压缩,更多的资金转移到国内,早在之前的万柳地块,中冶就势在必得,但万柳地块不得不放弃之后,中冶对旧宫地块寄予厚望,必然会尽力斩获。

而被中冶压倒的万科并没有什么损失,业内人士戏称,万科在该宗地的竞争上可谓“进可攻,退可守”的境地,如果万科此次如愿拿到该宗地,将增加万科在旧宫的土地储备,而如果万科拿不到该宗地,这么高的地价对万科在旧宫即将推出的项目朗润园的销售也有帮助。

  □现状调查

随行就市蓄势待涨

飙升的“面粉”价格极大地提高了开发商对面包价格的期待。记者在调查中获悉,万科朗润园、富力盛悦居等均表示价格会根据市场情况作出调整。

记者在万科朗润园的售楼处了解到,该项目推出的首批房源已经排号结束,项目售楼人员表示,售价为2.5万元左右,共推出150套左右的房源,目前排号超过700个,“这150多套房已经不能排号了,想买的话只能等下一次推房了,但什么时候推现在还不确定。”至于下一期的价格,该售楼人员称,“下一期肯定看市场,不过很可能会涨价。”另据业内人士透露,原定于7月22日开盘的万科朗润园因向住建委报价过高,未能如期拿到预售证,暂时无法开盘。

而紧邻着万科朗润园的富力盛悦居住宅产品已基本消化殆尽,售楼人员称目前推出的商住产品价格为1.6万元/平方米,下期房价不确定,但中冶地块的楼面价都在1.6万元/平方米了,“我们才卖1.6万元/平方米,差价还是很明显的。”

另外,同在该区域的还有东亚五环国际项目,该项目在入市之初就以低价引起广泛关注。据记者了解,该项目的起价仅为13880元/平米,该价格甚至低于中冶拿下地块的土地价格。东亚新华营销总监贾玉鹏表示,会根据蓄客情况定最终的价格。

北京中原地产市场总监张大伟认为,开发商是市场经济下的开发商,期待涨价是正常之举,旧宫地块的高溢价成交的确给区域在售项目带来涨价的预期,但张大伟认为涨价的幅度很难超过全市平均水平。

  房企惜售情绪明显

在涨价预期不断推高的影响下,旧宫区域的新房项目“惜售”情绪较为明显。

据记者了解,旧宫区域目前的新房项目仅有万科朗润园、富力盛悦居、东亚五环国际、明悦湾等少数楼盘,记者于日前走访中发现,多数项目并无新房源推出。

万科朗润园的上一批房源已排号结束,而下一期的时间尚不确定。某业内人士告诉记者,此项目的住宅不足500套,体量并不算大,在目前利好不断的情况下,开发商并不着急。

同时,富力盛悦居的商住产品也无现成的可售房源,售楼人员表示,“上一期已经卖完,下一期还没开盘,没有商住的房源暂时,可能要等一段时间。”记者在该项目的售楼处看到,整个沙盘的灯都处于关闭状态,只有两个销售员在售楼现场。

而旧宫区域的明悦湾项目因市政配套等问题目前正处于被搁置状态。这意味着整个旧宫区域目前能排号的只有东亚五环国际项目。贾玉鹏告诉记者,该项目将于8月底开盘,将推出5号楼的100多套房源。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,市场供应的不断下滑缘于开发企业的“捂盘”行为,一方面,前一阶段成交量的大幅回升,使得大批项目“以价换量”取得较大成效,部分房企更是已将近完成全年大幅消减的销售任务,因此已经不急于推出后期楼盘;另一方面,去年以来土地市场的低迷使得各大房企的在建存量大幅减少,个别房企更是已经“后继无地”,因此只能放慢目前仅存的项目推盘节奏。

□区域分析

名企扎堆区域价值待提升

不容忽视的一点是,目前旧宫区域的区位优势并不明显,区域的配套品质也有待提升。而随着万科、金弟、富力、东亚、葛洲坝、国奥等品牌房企的集中入驻,业内人士表示,前景可期。

旧宫处于大兴区中心城镇组团规划中,与丰台、朝阳、亦庄相邻,是大兴区含金量较高的板块,但相比起亦庄的成熟规划,旧宫在这方面做得显然还不够,交通秩序混乱,各种黑车、小摩的成了道路霸主。记者发现,该地块周边的商业设施相对完善,有苏宁电器、味多美等生活购物场所及KTV、洗浴中心等娱乐场所。但是建设规划极不成熟,几家店混乱地搭在一起,购物环境不甚理想。

然而,正是这个还有很大提升空间的区域吸引了众多品牌企业安营扎寨。据了解,2011年旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”,正式拉开了建设旧宫的帷幕。在旧宫的拆除工程中,拆迁涉及总人口达3.62万人,预计未来总建筑面积将超过180万平方米,庞大新城计划使旧宫成为南四环的价值洼地,品牌房企对此寄予厚望。

  □二手房

旧宫投资客较少业主无明显反应

旧宫区域投资客相对较少,该地块的横空出世对周边二手房市场的影响很小。记者在采访中发现,即使中介门店的工作人员对此宗地都不曾耳闻,更不用说二手房业主借此提价的事情。

位于蒲黄榆路延长线附近的一家二手房门店工作人员告诉记者,附近的二手房均价自3月份开始出现了上涨的态势,“去年年底,这附近的二手房价格为1.4万元/平方米、1.5万元/平方米,现在一些旧的小区都1.6万元/平方米了,新一点的可能在1.8万元/平方米左右。”不过,他同时强调,“这个区域的价格并不贵,还是价值洼地,这是五环内,还比较靠近四环,你去别的地方找肯定找不到这么便宜的。”

对于中冶拿下的旧宫地块,该中介的工作人员均表示,“我们不知道这事,业主就更不会知道了,业主知道的话肯定就会过来找我们了。”

而另外一家二手房门店经纪人称,“旧宫区域住的多是原著居民,因区域价值一直未被挖掘和认可,所以投资客很少,一般居民对这些利好的信息不怎么敏感,也没想到要借此提价,所以影响很小。”

记者随后又走访了该区域的多家门店,除了链家地产部分工作人员对该宗地有所耳闻之外,其他中介工作人员均表示,不清楚该地块,“没有业主会提出那种要求的,压根都不知道这个地块高价成交。涨价是市场回暖的缘故,需求量大自然就涨价了。”门店经纪人表示。

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