[摘要] 2011年，招商地产拿地面积比2010年增加逾30%。今年前11个月，招商地产拿地规模已超过2010年和2011年的总和，创下其有史以来的纪录。
保守的代价
招商地产发展策略的转变，首先表现在土地市场上。
2011年，招商地产拿地面积比2010年增加逾30%。今年前11个月，招商地产拿地规模已超过2010年和2011年的总和，创下其有史以来的纪录。
在本月举行的招商地产股东大会上，招商地产董事长林少斌表示，他看好未来10年中国房地产市场的发展。预计2013年招商地产的存货量在600亿至700亿元，按照70%的去化率目标，公司2013年的销售目标将超过400亿元，较2012年增长100亿元左右。
业内人士评价称，招商地产准备“弯道超车”，目标则是一线地产商。
上海乘星行总经理李骁分析，招商地产提出千亿销售目标略显激进，这背后或许是“千亿俱乐部”成员逐渐增加，而自身却长期脱离一线阵营所带来的压力。
某研究中心发布的报告显示，2009-2011年，在房企销售额排行榜中，招商地产一直在16-18位之间徘徊。2009年，招商地产排名16，金地排名11，万科和保利分别排名第1和第3。2010年，万科和保利分别排名第1和第2，金地排名13，招商地产排名18。2011年，万科和保利分别排名第1和第4，金地排名13，招商地产排名17。
“由于每年房企销售金额都会变动，一般把销售额排名前十的房企称作阵营。”同策研究部总监张宏伟表示。
李骁表示，“招保万金”四家标杆房企的业绩不是并驾齐驱的。今年前三季度，招商地产已完成全年销售目标的117%，达到247.08亿元。但相比万科、保利依旧差距巨大。招商地产完成的销售额仅是万科的26%、保利的33%。
查阅“招保万金”四家公司的年报可以发现，相对于其他三家，招商地产的发展速度一直比较缓慢。
在2006年至2011年间，招商地产总资产由142.02亿元增长到796.66亿元，增幅为460%，无论是总资产额度还是增长幅度均为。同期，万科总资产从485.08亿元增长到2962.08亿元，增幅为510%；保利总资产从164.96亿元增长到1950.15亿元，增幅达1082%；金地总资产从107.18亿元增长到905.00亿元，增幅达744%。
同期，招商地产的营业收入、净利润两项指标的年复合增长率分别为38.74%、35.46%，也远低于保利（63.49%、58.20%）和金地（46.42%、46.64%）。
中原地产研究部总监宋会雍表示，招商地产在前几年比较保守，导致发展相对缓慢。从2008年开始，以万科、保利、恒大为代表的几家大型房企纷纷走上高周转的道路，开始大规模拿地，其中不乏诸多地王项目。反观招商地产，未见其有大动作。以上海为例，招商地产目前在沪项目并不多，更没有大体量、可供快速消化的中低端项目，这就缘于其前几年拿地较少。
落后的起跑
对“招保万金”四大房企的2010年的资产负债率进行比较，可以发现招商地产（62%），保利地产（79%）。2010年保利地产三季报显示，其长期借款高达470.97亿元，这一数字是万科的2倍，金地集团的2.78倍，招商地产的4.36倍。
再将四大房企的经营活动所产生的净现金流量进行比较，可以发现，只有招商地产一家为正值。2010年三季度，保利地产更是创下经营活动所产生的净现金流为-261.08亿元的巨额数字（同期，万科为-12.07亿、金地为-14.15亿元）。
上述数据可见招商地产的保守，而招商地产的战略调整，始于2011年。
2011年3月，招商地产公告显示，公司成立了深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，进入“住宅开发+商业开发与持有”综合服务开发模式。随后公司开始大规模购地。
招商地产年报显示，2011年全年，公司共在佛山、武汉、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地285万平方米，其中权益面积231万平方米，较2010年的176.74万平方米增长逾30%。
2012年，招商地产的拿地态度更趋激进。据统计，今年前11个月，招商地产已耗资157亿元，增加土地储备427万平方米，拿地规模超过2010年和2011年的总和，创下招商地产有史以来的纪录。
林少斌近期也在公开场合明确表示，招商地产在2013年的土地市场上仍然会积极参与，2013年公司买地量应该会在2012年的基础上进一步增加。
在开发区域的选择上，林少斌还提到，招商地产目前的战略是聚焦主要的一、二线城市，但也会兼顾三、四线城市。
与此同时，招商地产在销售方面开始加大力度，分别在今年3月初、6月初、、11月底分三次进行范围内的促销优惠活动。“招商地产的意图很明显，即通过加大销售力度，去库存，高周转实现企业的千亿销售目标。”虎杰投资首席分析师张寅表示，相比过去的保守，无论在销售上，还是拿地上，现在的招商地产都比较积极，已经开始向高周转方向转变了。
面临的挑战
“招商地产高周转的发展道路仍然面临诸多挑战。”李骁指出，一直以来，招商地产的产品大多定位在中高端，但市场去化最快的却是刚需产品，追求高周转，招商地产将会面临高库存的压力。
年报显示，招商地产2011年末存货值达到514.4亿元，同比增长33%，创历史新高。今年招商地产的存货进一步增加，截至三季度末，其存货达到583.14亿元，比年初增长13.36%。
一位不愿具名的分析师表示，相对其规模而言，招商今年以来拿地已偏多，竣工面积将随大之幅上升，如销售不顺利的话，其库存压力将继续上升，这对其资金能力是不小的考验。
宋会雍也表示，招商地产在拿地的布局上存在一定风险，如今三四线城市的机会其实并不算好。前几年万科、恒大等都在布局三四线城市，是为了有效规避市场风险，并通过品牌影响力取得不错。但现阶段，三四线城市房地产发展速度已脱离基本面，庞大的库存将使这些地区的市场竞争更加惨烈。
另有分析师指出，在向高周转转变的过程中，需要更多的资金，招商地产同时启动让利销售和激进扩张拿地的策略，会推高负债率。当前在调控的大背景下，市场已不同于“黄金十年”，此番的战略调整，在新的环境下会面临诸多问题，把握不好整体协调的转变，则有可能失败。
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跨年降价促销被指“噱头”
招商地产近期宣布，自11月26日开始，在17个城市33个项目启动“好礼跨年幸福倍增”的感恩回馈活动，活动延续到2013年2月下旬，历时3个月。
早报记者对此次促销活动涉及的城市与项目进行了调查，发现大部分项目并没有实质性的降价或优惠行为。
以上海区域为例，曾经大幅降价的佘山珑原项目将加推，不过价格上并没有折让。佘山珑原售楼部工作人员表示，目前别墅均价为4.9万元，整套大约在700万-900万元之间。原先六折优惠的430万元售价已不复存在。
在深圳，作为招商地产第四季度最重要的项目之一的伍兹公寓，主推175平方米大平层，目前已对外销售，均价为6万元/平方米。该项目售楼部销售人员表示，目前没有任何优惠活动，均价仍为6万元左右，高层与户型较好的房源价格或高于均价。
除了上海、深圳等一线的城市的项目没有实际促销优惠之外，招商项目分布较多的二三线城市也无实质上的价格折让。
据调查，招商地产佛山依云系列4个项目、天津雍华府、漳州卡达凯斯以及重庆江湾城等项目，均无实质上优惠折让。
招商方面表示，此次促销活动没有涉及降价折让，只是对于部分业主的优惠活动。
事实上，今年3月初，招商地产正式启动波“140周年回馈”活动，活动涉及14个城市22个在售项目。随后，在6月初，招商地产启动第二轮降价。但是这两轮活动也只是针对极个别房源进行大幅调价。
早报记者发现，在今年招商地产启动的波优惠促销活动中，上海海廷推出惊人的5.8折优惠，但参与这一折扣的房源仅有一套。
除此项目外，招商地产在上海另外两个参与促销的项目，雍华府和海德花园均处于尾盘销售阶段。
根据网上房地产信息显示，在3月底，雍华府仅剩1套，海德花园也仅有5套。之前，雍华府销售人员也表示，只针对最后一套别墅房源推出“总价优惠80万元”的促销。
“噱头大于实质。”宋会雍告诉记者，类似这样的促销其实是在试探市场底线，针对个别房源，在拉高备案价格的情况下狠打折扣并不见得是一个合适的营销策略，这样的打折策略不仅影响市场信心，还有可能促使购房者继续观望。
张宏伟则表示，个别房源“大降价”显然是一种营销手段，主要还是为楼盘后期推盘造势和铺垫。
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