[摘要] 从微观楼市成交和市场预期看，一季度房地产投资继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。
从微观楼市成交和市场预期看，一季度房地产投资继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。
自从去年四季度中央提出推进城镇化发展战略以来，房地产犹如脱缰野马驰骋千里，2012年12月底至2013年1月份楼市成交的提升和地产股反弹成为近来市场关注的话题。
分析人士认为，政策真空期、季节因素影响、投资的惯性增长和市场适应性的增强，将带动地产市场持续景气，而下半年诸多不确定因素可能使房地产市场再受重压考验。
2013年以来，一线城市楼市成交环比持续上升，土地市场成交也继续升温。地产市场的暖冬点燃了开发商业绩承诺的希望。透过楼市热销的背后可以看出，市场内在的修复和政策压力偏松可能是近期地产走牛的重要支撑，而季节因素退居其次。
先从季节因素看，2004年以来的历史数据表明，一季度往往是地产投资高速增长的时期，尤其是在投资高涨的2007年和2008年，但2010年以来持续3年的地产调控中，地产投资增速一路下滑，伴随着政策的影响，这种季节性因素已经非常微弱。
当前支撑地产投资增长的动力更多来自于去年四季度以来城镇化推进的政策利好，以及一些龙头公司积极消化库存。可以说企业与政府积极主动的策略催生了去年四季度以来房地产市场的火爆。
那么这种局面是否可以持续呢？从近来市场的变化和政府的表态看，一线城市房价反弹、房产税未来推广、官员抛售房产现象扩大、各地开始深化城市发展纲要等，在这些利多利空因素的交织下，仿佛很难决断。但是考虑到当前的时点、地产调控的时滞与市场反应等因素，一季度可能是全年房地产投资的高点，地产公司的业绩可能会同比创下新高。
随着投资模式的转型和政策微调的影响，地产投资和销售继续向好将面临更多因素的考验。
首先，从当前时点看，“两会”前后一般是政策静默期，尤其是针对某一具体行业单独出台调控政策的概率有限。政策的暂时持续性和调整的周期使得行业利益和部门格局可能不会发生大的变动，对于地产而言，从北京、上海等有代表性城市的官员表态看，政策维持现状的概率较大，是否要加码还需根据市场形势而变。
不过从大的方向看，政府单一行政调控的效力和影响都有很大的不足之处，市场化、自发的调节将会主导未来楼市发展。
第二，从当前市场表现看，一线城市成交环比提升20%，当前北上广深的周成交数据已经超过2010年调控时水平，而房价也在高位缓慢爬行。从调控的效果看，价稳量涨的局面在接下来的时间内还将是市场的主要特点。在短期经济没有外部冲击的影响下，房地产市场的运行态势继续平稳，这将继续扩大地产企业的盈利空间。
从当前部分企业公布的业绩快报看，平均利润增速在25%左右，龙头企业去年四季度以来的热销将极大提升全年的利润，从而实现年初的业绩承诺。
第三，从比较确定的政策因素看，城镇化的推进，在初期将会加大对“物”的投入，这就意味着以城建、项目为主的传统地产投资模式还将保持着较大的后劲。因此，从贯穿全年的主题看，地产投资增长还将有20%以上的空间。一季度加大开工、争取项目、落实资金，将是各主要城投公司和地产公司的工作重点。
最后，从地产企业的应对能力和市场预期调整看，经历了3年的调整，规范的地产企业已经建立好完善的风控体系和应对措施，在市场波动的时候，龙头企业积极主动的管理能力进一步加强，而市场对政府调控的意图和政策效力也有充分的预期和调整。
因此，整体上，地产市场抵抗非系统风险的能力在提升，这也在一定程度上支持未来楼市的平稳运行。
当然，需要关注的是下半年后调控风险可能积累。虽然当前房地产景气回升较为确定，但是不排除系统性风险和外部因素的扰动导致房价快速增长，届时政府可能再度出台较为严厉的措施，房地产市场可能再度陷入调整。（本文完）
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