[摘要] 上半年，北京的二手房市场，可以说迎来了“密集、严厉的政策调控”，先是4月“征收差额20%个人所得税”、再有7月“计税价格上调”，再加上商业银行信贷收紧，接二连三的楼市调控政策，似乎并没有放慢二手房价上涨的脚步。7月北京二手房成交量再次回到万套大关，二手房市场再次出现“量价齐升”的现象，这是为什么呢？
【提示】：ＣＣＴＶ财经频道《中国财经报道》栏目楼市特别报道，多路记者北京、广州楼市追踪调查，“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控政策下，房价为何“难降”？《“涨升”中的楼市》特别节目，为您揭示房价上涨的原因，8月24日21：55分ＣＣＴＶ财经频道播出，敬请收看。
一：北京二手房上涨的背后
上半年，北京二手房市场，可以说迎来了“密集、严厉的政策调控”，先是4月“征收差额20%个人所得税”、再有7月“计税价格上调”，再加上商业银行信贷收紧，接二连三的楼市调控政策，似乎并没有放慢二手房价上涨的脚步。7月北京二手房成交量再次回到万套大关，二手房市场再次出现“量价齐升”的现象，这是为什么呢？
让万年花城地产中介没有想到的是，2013年的上半年，北京夏家胡同地块拍出了楼面地价每平米4.5万元，成为新“地王”，但并没有给周边的二手房价带来上涨。店长高俊带我们找到了位于西南三环内的这个地块。
在三环过街天桥上高俊指着前面的空地介绍说：“三环夏家胡同这块地块，它们隶属于三环里，然后我们那个就是在万年花城，离这边大概有一千米吧，然后远处的那个就是三环新城(小区网论坛)，然后这块地的话就是三环新城的开发商然后拿了这块地，他们就是说，就是整体来说吧，因为这块可能周边没有什么新盘，影响的就是在万年花城、三环新城，因为我们是离它最近的商品房社区”。
夏家胡同地块附近只有万柳园、万柳西园(小区网论坛)几栋80年代的老小区，和在建的丽泽商务区。近几年，每次北京“地王”出现后，周边二手房是应声而涨。2012年北京的万柳“地王”出现后，万柳区域就发生了业主违约提高房价，为何这次夏家胡同“地王”的出现，却没有出现这样的情况呢？高俊说：“当时我们预期可能觉得可能会有一定大的波动，但是近期发现可能波动确实不是很大”。
万年花城今年初二手房价只有每平米3万元，半年的时间已经涨到每平米3.8万元，上涨了近8000多元，提前释放的房价，让房价再次上涨变得“犹豫”，“地王”也因此失去了以往风向标作用。如果“地王”一手房开盘的话，它的价格可能会比较高，所以说肯定会影响到二手业主，因为他毕竟有一个参照物，所以说肯定会有一定的影响，但是这个可能近期影响不大，对于未来的话会有影响。
截止到7月23日，北京市的土地出让金已近850亿元，远超2012年全年的647.9亿，夏家胡同“地王”出让一个多月了，虽然每平米4.5万元的楼面单价，明显高过周边二手房价，北京楼市再次出现“面粉价格比面包贵”的倒挂现象，但陶红兵认为；“地王”对周边的影响更多是对楼市的预期。北京高策机构董事长陶红兵分析说：“北京的南部一直是北京价格的洼地，就说价格一直是的，那么这个地方的价格本来就很低，周边二手房的业主会突然发现，虽然夏家胡同这块地价很高，按道理说他们的房子也会带着售价增加，但是他们的价格涨了以后，他们会发现在北京类似的三环到四环其他的区域你根本买不来同样的房子了，所以价格涨五千、涨一万，对他们置换房子已经意义不大”。
回到门店，高俊赶忙去接待他约好的购房人。高俊正在给购房人解释：“业主还是355，然后就是现在是这样，咱们从7月1号开始，指导价不是调了嘛，之前我是按两万给您算的，然后现在那边的话，现在应该在两万四左右”。说这话，购房人起身就走了。“地王”的出现似乎对二手房价影响不大，那为什么这位购房人放弃了买房呢？
高俊说：主要是近年7月1号计税指导价调了之后，这位购房人今天看了一下房子，因为本来这次想要套房，但是结果调了税之后，购房人的买房款上涨了十万元。 6月份那位客户看上了万年花城一套88平米的两居室，但由于是未满5年，而且不是住房，所以总房款要高一些。于是，他希望在周边再找找，但转了一圈也没有找到。
计税指导价上调后，未满５年有个税的房子，成本确实增加很多的，像刚才自己的那个客户，粗略算了一下的那套可能成本就增加了十万块钱，所以对那些首套购买结婚买房的人，确实成本上涨。高俊说的是7月1日调价，是北京市将二手房价交易的计税价上调了10%左右，这对于购买未满5年，而且不是住房出售来讲，二手房税收的增加马上就传导到购房人的手中。
中央财经大学财税研究所副所长刘桓说；“从短期来看，如果市场的格局没有发生变化，依然是买的人多，卖的人少，就是我们所说的卖方市场的话，那么你在交易环节征的任何税费都有可能转成买房人的负担增加，都成为我们推高房价的因素，但是这个过程呢，是由市场的行为所决定的，这并不是税收本意”。
2006年7月，当时是北京的地税部门根据市住建绘测算的2005年房屋市场交易价格等相关因素调整确定。2011年、2012年分别上调了北京计税价，今年7月是第三次上调计税价。今后将适时根据北京各区域房价的变化，不定期调整。刘桓说：“实际上每套成本价它在我们房地产交易部门都是有纪录的，所以这个记录本身可以作为税务局更新数据的一个基本参照，所以我们说如果要是房价平稳，比方说一年、两年不怎么动的话，那你一年、二年调整一次可以，但是目前我们北京市房价波动还是挺厉害，上上下下窜的还挺快，所以这个时候呢，我们说我们有必要缩短这个评估之间的间隔时间“，
7月份，因计的税价格标准上调，导致成交房源中85%以上都是满五年房源，这部分没有各种税费的二手房，因为房源稀缺，所以成交价格上涨。
北京高策机构董事长陶红兵对７月计税指导价上调也感到不解，以前上调计税指导价都是公开的，这次比较悄悄的进行，而且查都查不到，问也问不来，大家得自己去试，我想北京市的初衷，一方面是为了避免减少阴阳合同，大家避税，让实际的成交价和计税价格尽量的接近、相符合。第二个呢，他又怕因此而担负了助推房价的一个责任，政府在上调计税指导价，无形中对市场产生一个信号预期，就是价格还在上涨。
7月份，北京的二手房成交均价为28430元每平米，环比6月上涨了0.64.%。二手房住宅网签套数为10412套，环比6月上涨了12.8%，二手房交易量再次过万套。
【提示】：ＣＣＴＶ财经频道《中国财经报道》栏目楼市特别报道，多路记者北京、广州楼市追踪调查，“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控政策下，房价为何“难降”？《“涨升”中的楼市》特别节目，为您揭示房价上涨的原因， 8月24日21：55分ＣＣＴＶ财经频道播出，敬请收看。
二、高端住宅谁在“热捧”
2013年上半年，我们发现高端的楼盘相对于低总价的刚需楼盘，在房价波动上影响并不明显，市场供应的高端楼盘房价依旧坚挺，“限购令”下，改善住房的购房人群开始分流到高端住宅市场，从上半年的整体房价水平来看，2013年上半年，高端住房市场的成交均价达到56015元/平米，比2012年下半年，上涨了19%。是什么让高端楼盘受到购房人群的青睐呢？
京开高速个收费站的两侧，是北京商品住宅供应最密集的区域，同时也云集多个高端项目楼盘，2013上半年的销售也让这里的负责人尝到了甜头。
北京鸿坤地产的副总经理朱灿说；“鸿坤现在所做的项目叫林语墅，是刚刚在7月份实现首次开盘销售，销售也非常好，开盘之后当日就基本售罄。上半年改善住房的购房人群入市非常多，这也让北京高端楼盘再次成为销售热点，改变了前两年，低总价刚需楼盘，在市场销售上呈现一枝独秀的楼市格局，百姓居住升级的购房需求开始加快。今年上半年的这种限购、限贷的政策，包括二手房的转让等等，这方面政府都出了一些调控政策，其实这些政策某种意义上，在促成这个住宅产品的消费的升级。
上半年“征收差额20%个人所得税”政策，让许多高端购房人群放弃了二手房转入新开楼盘。链家数据显示；90平米以下二手房购房人群上升到63%；而140平米以上的二手房购房人群直接缩小到10%。高端购房人群将目光转向高端的新盘。朱灿坦言：“现在建设的速度没有跟上项目的开发的速度，所以对于今年上半年来说，鸿坤最累的不是销售团队，而是建设团队的同事”。
上半年北京楼市的回暖，“日光盘”一个接一个出现，房价呈现上涨的趋势，这种“量价齐升”现象是否会延续到今年下半年呢？朱灿说：目前开发企业都出现了“断供”的情况，供应更不上市场的需求。应是因为，2011年市场的遇冷有很多开发商放慢了开发的节奏，所以我们看北京的这个存量房，目前据我了解应该是低于正常状态，正常状态应该是十万套，现在好像是在五、六万套的一个状态，它还是由供求关系所决定的。
北京高策机构的陶红兵说；今年北京的热销楼盘全部都集中在大兴、房山、通州这三大板块，由于“20%个税”和“计税价上调”等针对二手房的调控政策，让许多购房人转向新开楼盘上，改善住房需求和“一步到位”的购房人群，造成北京高端楼盘受追捧。改善型购房人把原来的两套房子卖掉一套，或者原来的三套房子卖掉两套，然后自己再去买一套，只要在这个指标控制范围内就可以，所以这样的话，高端房仍然是有巨大的需求存在。
对于北京楼市的热销，陶红兵给出这样的解释；“限涨”、“限购”只能暂时影响市场需求、延缓房价上涨的幅度，但无法改变房价上涨和供需失衡的趋势。2012年北京土地供应不足，造成了今年新房入市量有限，而传导到楼市上，必然表现出楼市的热销。2013年上半年，北京应该说几乎是所有的项目都是客户很多，不愁卖的，特别是有一些新开的盘，因为受政府的价格的限制，不会有一个特别高的价格入市，就是一开盘，一天之内都会一抢而光，上周好像还有一个一天卖了38个亿的项目在北京出现。
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三：广州二手房调查
先有中央政府的“新国五条”，后有广州调控细则。然而，进入2013年，广州的房价却一直居高不下。近期广州土地市的“火爆”更是成为房价上涨的导火索，楼市的全面亢奋不单表现在新开楼盘的房价上涨，二手房市场也呈现出“海鲜价”的走势，“又涨了”几乎成为一、二手地产销售代理的口头禅。是什么推高了广州二手房市场的价格呢？
下午，我们来到了位于珠江新城的广州房屋交易中心的营业大厅，广州市的橙色高温预警似乎并没有影响买房人过户的心情，工作人员说；现在已经是下午4点，来这里房产交易办手续的人已经少了许多。而今年3月，由于“新国五条”的影响，交易中心办理房产的人群突然增多，受理柜台一时人手不够，他们只能紧急把后台的管理人员调到受理柜台，应对突出现的二手房交易的高峰。
但最终“征收差额20%个人所得税”政策，在广州暂时没有实施。
出了交易中心，路边一家中介的门店前，两位下了班的白领，站在中介的橱窗前，她们向经纪人打听，珠江新城片区二手房的价格。
经纪人说：够五年和不够五年一样的价钱，就每个业主放的价钱差不多，但是他的话，大概的话也是星汇园94个平方，大概是300万左右。
两位白领在附近的写字楼里上班，她们希望在附近寻找一套总价260万元的二手房，以免去每天挤地铁、塞车的烦恼，这些日子，她们总是会到附近中介门店打听二手房消息。
购房人说：刚刚听中介说好像300万以下都比较少了已经，都可能要300多，就超了预算，所以还要再看一下。自己从2012年的年底开始找房、买房，但自己那时候看的时候还没有那么贵。只有300万元一套，现在已经上涨到接近400万元一套。她们说由于珠江新城是广州的CBD，所以，这里的商品住宅都比较贵。现在她们是租房住，今年广州的房屋租金也涨的很厉害，因此，她们才开始考虑买套二手房。租房子住总归不是自己的，自己买房，自己每个月还房贷，还是自己的房。
对于我们提出随着楼市调控的深入，房价会适当下调，到时再出手买房也不迟呀，她们却不同意我们的观点。
购房人说：大家都在相信房价会降，房价会降，但是我们已经等了好久了，从2012年看到现在，都一直没有降过，本来也是抱着这个希望。就是2012年应该是房价比较涨的没有那么猛的，但它就过了一段时间它又涨起来了，就怕它有一些房价它很平稳过渡了一段时间，后来就一下升上去，就像2013年这样子，所以如果现在不买的话，要等到什么时候了。
今年，珠江新城区域的计税价已经由原来的1.8万元上调至每平米2.2万元，这也使得整个珠江新城区域的成交价普遍上涨了10%。在这家中介门店工作了5年的小刘说：‘现在业主挂盘的话，像原来这些448万的话，到目前的话大概是480万左右，这种35平方的话大概就是120万左右，另外像广弘天琪这个楼盘126平方，原来3月份是卖425万，可能现在的话大概是480万左右，柏林也是一样的，涨幅大概是10%，现在来看二手房的大多数都是刚需或者是改善住房的购房人群，这与前几年大有不同，“限购”、“限涨”调控政策将那些投资炒房客挤出了市场。
旁边的另一家经纪人说；珠江新城区域的商品房多属于高端住宅，每平米10万元左右售价的楼盘就有两个。这个区域的二手房已经涨到每平米4万元。尤其是今年5月，二手房价格也开始加速上涨。但是这两个月的话，相对比三月份还高，高出大概有10%吧，可能就是因为广州这些地王，比较多地王产生这种情况。
尽管国家出台了严厉的调控政策“新国五条”，但广州楼市丝毫没有降温迹象。作为楼市风向标的土地市场，广州也成为上半年土地拍卖“地王”诞生的城市,为何开发商热衷拿地呢? 一位知情人带着我们找到了一块“沉睡”了2年多的商住用地。这块地位于广州越秀区。
小罗在现场说：这块地块是在越秀区的畜牧场地块，然后是属于住宅用地，占地面积是近7千平方米，然后当时是2010年军华（音）地产用总价近两亿块钱然后得到的，折合楼面价是一万两千多，然后现在看到这个地块的现状是还没有开发，旁边这个黄色的建筑呢，现在二手房价是已经将近三万多一平了。
这里的保安也告诉我们，这块闲置的空地，不是小区绿地，已经荒了两年多。小罗说，开发商“晒地”，暂时不进行建设开发，也是推高房价的手段之一。
畜牧场地块是2010年“新国十条”出台后，广州推出的首批地块，君华地产比挂牌价高出8000多万元收入囊中。但至今没有开工建设。
2013年上半年广州土地成交面积达451.3万平米。接连诞生了五个“地王”，仿佛令人回到炙手可热的2009年。克而瑞信息集团广州公司首席分析师梁永光判断；广州下半年整个房价它还会在高位运行，涨幅可能会有点下来，但是还是往上涨，除非有强硬的政策措施出来，否则它很难改变现在往上涨的这种趋势。
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