[摘要] “以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖。同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底。
“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖。同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底。
随着人口老龄化社会的迫近，养老问题已经日益成为政策和市场的关注热点。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）9月13日正式对外公布，明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，其中包括开展老年人住房反向抵押养老保险试点等措施。据民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。
当前，我国城市拥有自有住房的家庭已高达70％之多，住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。不可否认，老年人因退休而导致的各项收入减少，可以通过工作积累的财富来弥补，以维持较为理想的生活状态。但如果这笔财富是以住房不动产的形式沉淀下来而无法变现，这种保障就只能是一句空话：因为老年人的生活需要实实在在的货币来支撑。许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。他们年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱攒钱，还贷付息，在临近退休时才取得住房的完全产权，此外别无积蓄，接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时，他们的住房却顺理成章地作为遗产留给了子女。
按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分地压缩生活水平，同时又给社会保障体系造成巨大压力。随着“四二一”家庭的大量出现，一双儿女无力在经济上养育四位老年父母；两对老年父母最终向一双儿女遗留的双套房产，也并不是已经成家的子女极为需要的。在这种状况下，“以房养老”，自我养老，显然是较好的选择。
应该说，“以房养老”模式对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。
其实，“以房养老”的理念在国外早已提出，并有了较成熟的操作模式。如美、日、英、法等国于上世纪80年代先后推出的 “反向抵押贷款”，就有效解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。
而国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着中国也将发展“以房养老”模式，应对老龄化问题。事实上，针对国务院提出试点“以房养老”政策，北京市民政局有关负责人日前表示，北京市即将出台《加快推进养老服务业发展的意见》，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式进行。
不过，笔者认为，“以房养老”在目前的中国不具可行性。问题很明显，“以房养老”的热议与老龄化带来的巨大压力不无关系。据统计，今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。而现在看来，中国对社保基金缺口、社会保障措施、养老产业、养老公共服务、社会资源动员、配套的政策等，基本上没有做好准备。一旦老龄化大潮袭来，中国的情况将会非常严重。
更重要的是，当老人将房屋贬值的风险转售给保险公司或其他机构之后，老人的现金收入固然多了，但同时会带来两个问题：其一，保险公司得到大量的抵押固定资产之后，可以干什么？其二，在抵押期结束后，如果老人仍旧没有过世，此时老人的保障将如何解决？ 个问题不解决，我们很难设想拥有庞大现金流支出的“以房养老”保险公司将如何生存。而第二个问题如果不事先加以设计和考虑，则很可能出现中国1998年货币化分房之后造成的后果：一年40亿元的廉租房保障支出规模，使得社会底层住房保障严重不足。
不仅如此，“以房养老”模式关键是还面临四大障碍：一是中国人的传统观念是房产留给子女，而不是去世后被银行收走；二是中国房产的土地使用权期限只有70年，目前中国中老年人的房产在他们去世后，剩余土地使用权期限非常有限；三是中国房产质量普遍较差，被长期抵押的房产，在产权人去世时，质量问题将暴露，银行未必愿意接受这样的长期抵押品；四是中国住宅市场泡沫较大，未来中国的老龄化问题将较为严重，住宅市场的供求关系可能将逆转，房产价值未来可能将面临缩水。
需要强调指的是，“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底：没有机构愿意承担的风险，政府必须承担，例如老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办？
总而言之，“以房养老”绝不是某些人士的一厢情愿就能够迅速发展起来的。其背后需要公平的市场制度与条件，这才是其良性发展的基础。否则，养老问题没解决好，反而可能引来一些 “强者的掠夺”，并造成不必要的社会负面影响。
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