[摘要] 看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房
看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，会发现，房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。
房地产税：并非打压房价，但有利减少泡沫
上海、重庆两地试点两年多的房产税真的要来！
十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，顿成热议焦点。市场人士、学者专家纷纷解读，认为这意味着房产税试点即将在更大范围展开，有的甚至对房产税开征的时点、税率、减免额度作出预测。
房地产税改革究竟会带来什么？
从各国案例看，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。
“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡认为，作为市场经济国家普遍征收的税种，房地产税既能稳定地方政府的财政收入，也能对调节贫富差距起到一定作用。
改革视角下的调控新路：从“调短期”到“利长远”
业内认为，对于年内部分城市高达30%的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。
曾参与上海市住房制度改革的浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军判断，梳理全会前后中央关于房地产的表态可见，楼市调控政策已出现三大调整：坚持市场化改革方向；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；政府工作重点是做好保障房的建设和分配，形成各方共同参与的局面。
回望中国房地产市场的来路，对这一调整的认识将更为深刻。1988年，国务院印发住房制度改革实施方案。十年后，1998年7月3日，新中国住房制度史上的分水岭出现：福利分房在制度上寿终正寝，市场化住房消费由此启动。
在住房分配货币化改革、积极财政政策等一系列政策措施激励下，到2003年，中国房地产业逐渐成为支柱产业，同时，楼市投资过热、投机需求冒头，央行开始收紧银根，从此，楼市开始了“过热-调控-飙涨-再调控”的循环。
此后的历年调控，大多突出限银根、限地根、限交易。其间也曾提出全面治理楼市，增加供应端、构建多元化体系，但很快又回到调控房价上。如何建立真正的长效机制？
业内人士分析，一系列重要讲话政策透露出中央的应对之策：政府和市场住房供应体系并举，由堵转疏，增加供应，逐步化解当前房地产发展存在的问题。
住房政策的顶层设计
“加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”，是深化房地产改革的必然要求。
十八届三中全会前夕，受邀在中央政治局集体学习会上授课的清华大学教授刘洪玉曾指出，有许多房地产调控政策是为了应对市场出现的短期问题，政策随市场环境的变化不断反复、叠加，未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策短期内似乎取得了效果，但长期来看，又引发许多新问题甚至是更严重的问题。
如何破局？亟须顶层设计。综合专家观点，这一顶层设计至少已包含：
“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。“两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。“四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。“三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等。
“上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……”近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。
业内人士指出，不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。临近年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。未来还有待进一步从“大处着眼”，加快推进住房保障和供应体系建设。
“从严执行”：调控“升级版”效用几何？
国家统计局数据显示，今年5月，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破两位数，而9月涨幅更是全面超过20%。中原地产市场研究部总监张大伟表示，一些房价同比涨幅较大的大中城市，完成年度调控任务几乎无望。
针对交易量不断增长、房价上涨较快的态势，北京、深圳、上海等地近期接连出手。
上海8日公布的“沪七条”要求，二套房首付从此前的六成提高至七成。深圳近期提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面，上海对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
今年以来，北京五环外的“刚需”盘一度“一房难求”，房价一路走高，不少楼盘还利用拆分毛坯和精装合同变相涨价。对此，北京市住建委召集开发商举行 会议，明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售；对于今年以来上市的项目，要求新盘的价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以 便逃避监管的销售方式。
对于一线城市的调控“升级版”，不少业内人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。提高二套房首付力度只能影响一小部分人群。
对于北京控制预售的做法，看好大兴区地铁4号线首站一个项目的购房者陈先生表示很“无奈”。“两个多月前就说要开盘，但一直没动静。现在才知道是因为项目想涨价，预售证批不下来。今年不批，是不是明年就能批，价格难道会降下来吗？”陈先生发问。
中国房地产学会副会长陈国强表示，进一步抑制需求，控制预售证发放等调控“升级”方式也许会抑制年底房价攀升，但毕竟只是权宜之计。
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