[摘要] 或许碧桂园自己也没有想到，去年还为集团贡献大把业绩，并为集团赚足眼球的马来西亚项目，突然之间变成了一个烫手山芋。而随着马航事件的持续发酵，跟随碧桂园来到马来西亚开发房地产的诸多企业，至少在短期内，势必也将受到一定的冲击。
或许碧桂园自己也没有想到，去年还为集团贡献大把业绩，并为集团赚足眼球的马来西亚项目，突然之间变成了一个烫手山芋。而随着马航事件的持续发酵，跟随碧桂园来到马来西亚开发房地产的诸多企业，至少在短期内，势必也将受到一定的冲击。
不过，记者在采访上述企业后了解到，这些房企此前已经拟定的投资计划不会改变，但将密切关注事件后续的发展，以随时准备对马来西亚的投资进行重估和调整。
而作为目前在马来西亚的内地开发商，碧桂园方面在接受《证券日报》记者采访时也表示，“对于今后在马来西亚的投资，我们会根据市场情况做出相应的调整”。
短期冲击难免
开发商长期仍看好
3月8日，从吉隆坡国际机场飞往北京首都国际机场的马航MH370在半途中与地面失去联系，随后马来西亚政府发布的一系列的信息和所采取的行动，令国人对马来西亚政府产生了诸多质疑和不满，对当地政府的信任度也随之降至谷底，大批本要赴马旅游和投资的人士，也纷纷撤销了行程和投资计划。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“马航事件对于企业的预期肯定是有影响的。同时，购买国内开发商在马来西亚项目的，有很大一部分是国内投资者，而马航事件发生后，让很多投资者的心态发生了变化，包括对当地治安管理方面的担心，从我们了解到的情况，有八成之前想投资马来西亚房产的客户，目前已经不再考虑这项投资了。”
以碧桂园在马来西亚的金海湾项目为例，其国内客户的占比为25%，可以说是支持该项目销售不可忽视的一股力量。
不过，由于马航事件，碧桂园方面坦承，“马航事件确实引发国人对马来西亚的一些负面情绪，对碧桂园在当地的市场影响，短期内是有的”。
据记者了解，目前碧桂园在马来西亚有三个地产项目正在开发，其中，吉隆坡两个，新山一个。而位于新山的金海湾项目，2013年开盘仅一个月时间，首期推出的105亿元房源便售罄，这样的销售规模也让碧桂园成为了马来西亚的房地产开发商。而在碧桂园稍早前举行的业绩发布会上，集团财务副总监刘嘉毅曾表示，金海湾项目总货值160亿元，还剩余55亿元房源待售，钻石城项目总货值22亿元，目前已推出的近5亿元房源已经被认购完。预计会在今年下半年推出上述两个项目的剩余货量，而且还会推出一个总货值22亿元的全新项目。
这也意味着，按计划碧桂园在今年将把其在马来西亚的三个项目全部推出，但在马航事件的影响下，其是否还能上演金海湾项目劲销百亿元的盛景，现在看来并不乐观，尤其是在内地房企扎堆入驻马来西亚后，未来一段时间在当地将形成一波巨量的供应，以当地的人口和购买力显然难以完全消化。而对于一个房地产项目来说，如果首期销售不理想，对于一个项目无疑是灾难性的。
此外，值得注意的是，吉隆坡的两个项目的开发时间还早于金海湾，但较碧桂园独立开发的金海湾项目，其它两个项目由于是合作开发，受股权及当地法律、政策环境的影响，进展较为缓慢。碧桂园此前也一直在加快两个项目的开发进度，但不成想项目推出时恰好赶上马航事件。
不过，碧桂园方面似乎对此并不担心，其表示，“经过两年多的努力，碧桂园已在东南亚市场打开知名度，在售的金海湾项目，我们将持续通过建造优美环境、提升产品品质、完善社区配套等多种举措，吸引更多东南亚地区客户的关注，我们也相信国人在海外投资上的选择是理性的”。
赴马投资房企称
仍按原计划开发
实际上，就在马航事件发生前，国内开发商对马来西亚房地产市场的投资热情还在不断高涨。
雅居乐在年初便披露称，其控股七成在马来西亚成立的合资公司，于1月20日以约3.43亿元的价格，签约收购了吉隆坡一块约4.1万平方米的土地；而富力地产更是在去年末砸下85亿元，一举拿下47万平方米的土地，计划年内推出42万平方米住宅、实现50亿元的销售目标。
同时，今年1月8日，A股上市房企新华联发布公告称，公司拟由全资子公司香港新华联国际置地有限公司出资2500万马来西亚令吉(约合5000万元人民币)设立新华联国际置地(马来西亚)有限责任公司，持股比例为100%。同时，公司拟与马来西亚IBZI发展(柔佛)有限公司签订《租契购买协议》等相关协议，拟购买IBZI持有的马来西亚柔佛州梅蒂尼B区总用地面积11.70英亩(约合4.73万平方米)、总建筑面积约合19.16万平方米的相关地块租契。所收购的租契总年限为99年，购买价格总计约合3亿元，拟建设南洋度假中心。而据记者了解，该度假中心实际上仍是以住宅销售为主。
新华联当时还称，公司选择马来西亚作为海外扩张的步，主要源于马来西亚政治局势稳定，经济稳定上升，文化多元包容。
对此，新华联董秘杭冠宇对《证券日报》记者表示：“公司在马来西亚购买的土地还没有交割，一切都还在前期的准备阶段，因此目前来说对公司谈不上有什么影响，不过我们也会关注马航事件的后续发展。”
而相比于新华联3亿元试水式的投资，绿地集团在马来西亚的投资则堪称大手笔。
今年2月28日，绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元进行投资建设。
彼时，绿地集团董事长张玉良对马来西亚市场信心十足。他表示，东南亚国家房地产市场凭借价格和文化优势具备独特吸引力。马来西亚由于有利的购买政策和庞大的华人社区，已经成为新型投资目的地。
而在马航事件后，绿地方面在接受《证券日报》记者采访时称，“目前项目投资计划未变，仍在顺利推进中，绿地马来西亚项目还在前期阶段，尚未完成土地交割，所以市场走势如何，到底会多大程度上受到影响还需要过一段时间才会清晰。届时公司也会就项目进展及时和外界沟通”。
当正确答案从单选变为多选后，难度与出错的概率都会大大提高。而更为严峻的是，有时候甚至会连试错的机会都没有。
“我们前期做了大量市场调研，但后来在销售中发现，当时的户型与最终成交的户型并不一样，而且马来西亚的购房者更青睐的户型和国内的购房者也不尽相同。”碧桂园位于马来西亚柔佛州的金海湾项目销售负责人对《每日经济新闻》记者说道。
近日，记者在马来西亚实地调查和采访中发现，由于马来西亚当地大部分项目按规定必须30%的产品要由本国人购买，所以在这些项目的购房者占比上，除去本国购房者，其余中国与新加坡的置业需求基本可以持平，此外还包括日本、韩国以及一些欧美国家的投资力量存在。
这注定是一个多元化的世界，那么，如何将其完美地融入一栋建筑中，是考验中国开发商“出海”能否成功的一个重要问题。
卫生间数量影响销量？
在马来西亚，多一间厕所的话，成功的几率会更大。
这听起来似乎有些不知所云，但记者在走访了吉隆坡、新山等地多个在售项目后发现，在马来西亚人的居住习惯中，卫生间的需求度远高于国内。记者从吉隆坡一在售的高档排屋项目处了解到，一栋总面积大约500平方米的双层排屋，总共包含了7间卧室，8个卫生间。
记者随后走访了碧桂园、卓达在新山的项目样板间，同样看到，120平方米左右的三居几乎都要配备3个卫生间。对于这一居住习惯，中国开发商看来已经将其成功地运用到了产品设计中。
对国内房企来说，想要迎合海外客户的居住需求并不难，但难点就在于怎么在吸引海外客户的同时又不丢掉国内客户。
记者从卓达位于麦迪尼特区的ParadisoNuova住宅项目的售楼处看到，在产品的设计上保留了干湿两间厨房。“既保留了针对国内市场的设计，也符合本土化的使用需求。”卓达马来西亚公司中国区域销售经理钟伟杰对记者说道。
不光是这些户型配置的差异，为了能够吸引到更多的国际化客户，中国开发商也谋求更多的改变。
据钟伟杰介绍，ParadisoNuova项目一期共有两栋楼合计382户，面积为69平方米，的有140平方米，容积率则远远低于国内的住宅项目。“我们基本上是一层楼6户5梯，其中面积稍大一点的三居室都是采用了入户电梯。”
“其实目前购房人群对于本土或者是中国开发商并没有特别的倾向，决定他们购买的因素主要还是价格、配套以及精装修的品质。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者表示。
企业本土化存在差距
紧随中国开发商的脚步踏入马来西亚市场的中国购房者，也引起了马来西亚当地开发商的注意。
“之前在新山非常有名的一家地产公司，在碧桂园来了之后一下子发生了变化，售楼处里没人了，大家都跑去了碧桂园那边。”新山当地一位房地产行业权威人士告诉记者，为了应付来自中国开发商的竞争，这家公司也开始寻找拥有中国生活经历的管理人员。“最终他们请了一位在成都有6年从业经验的新加坡人。”
这样的案例并不鲜见，之前在吉隆坡的采访中，马来西亚上市房企龙城集团组建其中国团队也有近3年的时间。“中国的开发商非常企业化，他们的组织能力、规范能力都很强。”龙城集团拿督陈成龙表示。
对于马来西亚的房企来说，中国团队的引入可以让他们更充分地应对市场竞争，陈成龙告诉记者，目前在新山竞争压力非常大，当地一些中小开发企业几乎很难进入这个市场。“他们只能去马来西亚其他的二三线城市，而新山集中了中国大的开发商和马来西亚当地的开发企业，竞争很激烈。”
但对于中国开发商来说，危机感同样存在，毕竟这是一个陌生的国家，所需要面对的法律制度生存环境，不管是最基础的建筑工人还是购房者，也许都不能套用在国内的经验。“之前有一家中国房企在马来西亚也是用了很大的宣传力度在招聘，在报纸上登了整版的广告，但是可以看到，他们对于当地的语言文化了解还是不多。”马来西亚一位华人开发商对记者说道。
据上述华人开发商叙述，在招聘广告中，提到了基础的施工员以及工民建专业，“但这边根本不太明白工民建是什么专业，本土化还是有一些差距。”
需要国际化销售渠道
尽管面对的客户群体多元化，但不管是来自于哪个国家，大部分选择海外置业的购房者根本诉求点依然是，而怎么传达给购房者项目的潜力并使其同样拥有信心，就显得尤为重要。
在记者的走访中，也听闻了许多海外投资者大手笔置业的故事。“中国购房者是近两年开始多起来的，之前并不能算是投资主力。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉记者，在新山的麦迪尼特区中，出现过日本大的代理商整栋买楼然后到国内分销的情况。
记者随后走访了紧邻吉隆坡的海滨小城波德申，由于拥有距离吉隆坡最近的海岸线，这里也成为投资物业扎堆的区域。由中马合资开发的安纳瑞项目更是直接将销售中心设置在当地一家五星级酒店内，相比于更多的项目细节的介绍，开发商更乐意去讲述一个“投资”的故事。
记者在现场看到，关于马来西亚房价的走势、投资的数据以及整个东南亚各个主要城市的对比数据，都非常详细地陈列在销售现场。这些数据都在说明一个问题：马来西亚的投资前景大好，在包括新加坡、日本、中国、印度、泰国等城市中，其2182美元/平方米的平均房价仅高于印度尼西亚，位于倒数第二，但其租金高达6.21%位于前四位。
虽然日本、新加坡等地的购房者才是新山地区排在前位的购房主力，但对中资开发商来说，要成功地向这些国家销售房屋，就必须拥有国际化的销售渠道，这也同样是中资开发商需要解决的问题。
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