[摘要] 日前，市综治办、市高法院、市住房保障房屋管理局、市公安局、市工商局、市地税局、市规划国土资源局、市城管执法局、市卫生计生委、市司法局等十部门联合制订了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），并同步修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）。
通过法规严格认定，“群租”这一老大难问题有望得到有效治理。日前，市综治办、市高法院、市住房保障房屋管理局、市公安局、市工商局、市地税局、市规划国土资源局、市城管执法局、市卫生计生委、市司法局等十部门联合制订了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），并同步修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）。其中，将单位集体宿舍设在住宅小区内的情形也被认定为“群租”。
五种情形认定为“群租”
根据《实施意见》，在本市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就应当视为“群租”：一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；二是将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；三是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；四是任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
其中，居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题。同时，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，不能简单套用房屋建筑面积来计算是否“群租”。
有违规房东中介都要担责
《实施意见》进一步强化了房屋租赁相关主体的责任。
一是重申出租人应对出租房屋的安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定的要求，全面落实安全管理职责；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。
二是明确转租人转租住房不得以营利为目的；抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留；违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员代理房屋租赁业务。
三是要求承租人应对出租房屋的使用安全负责，并服从行政管理部门和街镇的管理；在“群租”整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。
四是规定房地产经纪机构和经纪人不得从事或者教唆他人参与“群租”等违规租赁行为；发现违规的，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。
违规租赁罚10万元
针对当前“群租”治理执法成本高、违法成本低的问题，同步修订《管理办法》时，加大了对违规租赁行为的处罚力度：一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租人和转租人，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“5000元以上3万元以下”，提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“3000元以上3万元以下”，提高至“3万元以上10万元以下”。
另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处10万元以下罚款。
梳理“群租”综合治理流程
《实施意见》将综合治理流程，主要划分为发现、认定、整改和处罚四个环节：一是发现机制，要求各区县依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理居民投诉和基层上报的“群租”问题；二是认定机制，除了上门核查外，还可以通过对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，帮助有关部门来认定“群租”；三是责令整改，由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》；四是行政处罚，不整改的，由相关部门依据各自职责，依法作出行政处罚决定，如责任人拒不履行，向人民法院申请强制执行。
市房管局表示，租赁当事人应使用市房管局、市工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，并按规定办理居住房屋租赁合同登记备案；要充分发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。对违反业主管理规约，出现“群租”等违法违规情况，危及房屋安全的，要求业主及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，确保出租房屋使用安全。
据报道，日前，上海龙吴路盛华景苑小区群租房发生火灾，导致两名消防战士牺牲后，上海加大了对群租的集中整治，多部门联合执法，强势拆除。记者在走访一些群租现象突出的小区时发现，周边的房屋中介是群租房的幕后主要推手。
位于上海普陀区东星路的武宁一村，记者随即走进一家名为宝通的中介公司，很凑巧，正好看到一位中介人员推销小区里一套租约刚刚到期的群租房。
中介人员：多少平米不管的，你六七个人里面住，笃定好住的。
记者跟随这位姓张的中介人员和租客来到了位于小区底层的房间，低矮的天花板、裸露的各类电线、狭窄到只能转个身的过道，16平方米的一室户里放着4张高低床。记者还走访了位于上海长宁、静安区等中心城区的中介门店，大部分中介人员声称 "只做正规生意"，但面对客户提出的远低于周边市场价的租金预期后，他们会建议"是否考虑合租"，这些中介中就有部分是二房东。上海静安区房地局负责人王劼鸣说，他们刚刚整治了一起群租，东北籍的二房东手握10套房源，每套利润高达100%。
王劼鸣：你三室两厅市中心的，大概6、7千块钱，如果你把它分隔成10间的话，平均一间好一点的1500元一个月，差一点的1000块钱，你算，就是一天可以基本翻到100%的利润。
而根据上海市《居住房屋租赁管理办法》，发现这样的违规行为，区县房管和工商部门要对房产中介处以"取消网上备案资格，数万元罚款"的处罚。但据记者了解，到目前为止，这样的罚单一张都没有开出去。王劼鸣说，中介人员手法很隐蔽。
王劼鸣：这些中介做私活的现象是很普遍的，真的你到时候要签居间合同了，他自己复印的，自己制作一张，没有公家的图章的。中介公司你能抓到他的，是极少的。
由此可见，对于群租幕后推手中介的整治，目前正卡壳在"私人名义"和"公司层面"的鉴别上。但据一位资深的人士透露，绝大部分中介公司是完全知晓业务员的这种谋私行为的，只不过没有损害公司的利益，也就睁一只闭一只眼。记者就此采访了上海市房地产经纪行业协会，但他们给出的答案也不禁令人失望。
协会组织联络部主任杨玲娟：这个政府出台，现在只是政府在管理呀，我们行业主要是自律管理，都是由政府去处罚，行业协会没有权!
利用管理保障房的职务便利，擅自出租113套保障房，收取租金50多万元。近日，经福建省厦门市集美区检察院提起公诉，被告人陈晖被法院以贪污罪、合同诈骗罪数罪并罚，决定执行有期徒刑十四年，并处罚金2万元。
2012年底的一天，王玲(化名)发现她刚申请到的位于厦门市集美区杏北新城锦园居住区的廉租房，已经有人居住。她一打听才知道，三个月前负责该小区物业管理的厦门市住总物业公司杏北新城服务处把房子租给了现在的住户张红(化名)，双方也签订了租赁合同。
到底谁的租赁合同有效，谁是该保障房的合法承租人?王玲与张红一起来到小区物业服务处理论。服务处工作人员解释，该小区的保障性住房属于政府所有，只有政府才有权出租，他们只负责物业管理，无权出租，因此王玲手中的租赁合同才是有效的。
而张红的租赁合同上，加盖的也确实是服务处公章。张红说她是在看到招租广告，拨打上面的手机号，向物业服务处的负责人“陈主任”租的房子。经查，所谓“陈主任”其实是物业服务处的管理员陈晖。
物业公司意识到问题的严重性，遂着手对陈晖负责管理的保障房进行核查，结果发现陈晖私自出租的保障房远不止王玲这一套。物业公司随即向辖区派出所报案。在与集美区公安分局就案件情况进行沟通后，集美区检察院侦查监督部门依法介入侦查，引导取证。
集美区检察院反贪部门在受理陈晖涉嫌贪污的犯罪线索后，调取房屋租赁合同、收条等证据200多份，制作证人证言100多份。在证据面前，陈晖交代了其于2012年8月起私用服务处公章，利用管理保障房的职务便利，通过委托中介、网络招租等方式擅自出租113套保障房，收取租金50多万元的犯罪事实。
检察官发现，该物业服务处存在着管理员岗位职责设置不合理、管理工作缺乏有效监管、服务处公章和保障房钥匙的使用过于随意等问题，遂从完善财物管理、合理设置保障房管理职权、建立健全监督机制等三个方面向发案单位提出检察建议。发案单位高度重视，及时采取了整改措施，并以书面形式向集美区检察院进行反馈。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
