[摘要] 新版商品房买卖合同示范文本近日由住房城乡建设部和工商总局联合发布，这是在2000年版的《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成，分为预售合同和现售合同两个文本。这是记者22日从住房城乡建设部获悉。
新版商品房买卖合同示范文本近日由住房城乡建设部和工商总局联合发布，这是在2000年版的《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成，分为预售合同和现售合同两个文本。这是记者22日从住房城乡建设部获悉。
据住房城乡建设部介绍，随着房地产市场快速发展，《物权法》等一系列法律法规的出台，2000年版合同示范文本内容已不能更好地满足实际需要。
新修订的合同示范文本主要有四个特点：一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。如合同示范文本增加房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确出卖人的保修责任和保修期限，细化业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款。
二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。合同示范文本明确由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺，买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。
三是对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。如小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题。
四是细化买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
“常在河边走，哪有不湿鞋”，这句话用来形容目前中融信托在房地产信托产品上的遭遇再合适不过。
今年以来，受房地产市场降温影响，房地产信托兑付危机开始显现。目前来看，其中受影响的就是中融信托，涉及光耀地产、时代地产等多个房地产信托项目被曝将面临兑付危机。
时代地产12.5亿元信托或面临兑付问题。“时代倾城(广州)3期将于4月27日开盘，推出‘0首付’计划。只需5万元的定金即可签约，首付最长分18个月付清。目前认筹享1万抵5万优惠。”这是时代地产最近的楼盘促销宣传。
一直高负债运行，让时代地产急于出手，冒险打监管“擦边球”。但据时代地产公布，截至2014年3月31日，该公司及其附属公司取得合同销售金额约21.1亿元人民币，签约建筑面积约为18.9万平方米。而按照时代地产150亿元的销售目标来计算，时代地产仅完成全年目标的14%。
业内人士表示，在当前的形势下，房地产市场持观望态度的越来越多，即使降价销售，也很难完成目标。严峻形势让中融信托涉及的时代地产的两个项目或将面临兑付问题。
其中一个项目是“时代佳誉股权投资信托”，募资金额9亿元。投资范围是以股权投资和债权投资方式投资于广州市时代地产集团有限公司旗下的珠海市佳誉房地产开发有限公司。项目的截至日期为2016年1月8日。另一个项目是“时代地产东和贷款信托”，募资金额3.5亿元。
而根据时代地产的公告显示，2013年6月底，时代地产的净负债比率一度高达163.6%，比2012年底的116.2%增长不少。为了降低大量拿地带来的高负债率，时代地产在上市前曾对部分楼盘降价促销，以求一定程度上降低负债率，给投资者信心。在完成上市融资后，净负债率截至2013年底下降到93.2%。
在当前的房地产形势下，如此高的负债率如何还上融资款是一个问题。光耀地产破产在即1.1亿元信托兑付危机显现，相较于时代地产，中融信托涉及光耀地产的信托计划兑付危机已经显现。
日前，光耀集团董事长郭耀名表示，长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔，如今愿意接受一切企业的收购。而这必然导致中融信托-新都酒店(4.30, -0.12, -2.71%)股权权投资集合资金信托计划(查询信托产品)的兑付出现问题。
“中融信托──新都酒店股权权投资集合资金信托计划”于去年8月发行，期限两年，规模1.1亿元，信托资金受让深圳市瀚明投资有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550万股流通股股票权。而据光耀地产控股的上市公司*ST新都上周发布的公告，其名下新都酒店已遭查封。
由此该信托产品兑付风险大大增加。更值得注意的是，中融信托这项计划没有土地抵押，仅有股权质押与股东连带责任担保。
资料显示，中融信托该项计划的流通股股权质押与股东为连带责任担保，瀚明投资拥有深圳新都酒店4550万股股票，质押价格为2.44元/股，质押率为61.11%；为确保瀚明投资履行《股权权转让及回购合同》项下的全部义务，瀚明投资控股股东深圳光耀及其实际控制人郭耀名承担连带责任担保。
一位业内人士表示，这意味着该项信托计划可能最终将由中融信托“买单”。中融信托2013年年报中透露，依据《信托公司管理办法》，信托赔偿准备金按净利润5%提取，2013年公司提取信托赔偿准备金1.31万元，期末余额32,000.00万元。
行业不景气中融放慢脚步。此前，一位大型信托公司的信托经理对本报记者表示，中融信托在房地产项目上频频遭遇此类危机与其激进的作风分不开。以恒大集团为例，虽然其是领先的地产企业，但扩张太快，负债率高居不下，不少信托公司对他们的融资要求都非常谨慎，只有中融敢做。
中融信托的激进造就了2013年亮眼的业绩。年报显示，2013年中融信托在信托资产管理上继续大幅增长，达到了4785亿元，新增项目规模2482亿元，其集合信托达到了2040亿元。庞大的信托资产，特别是集合信托资产奠定了中融信托的规模竞争力。同时，这也给中融信托带来了巨大的主营业务收入，手续费及净收入达到了45.41亿元，仅比中信信托少0.7亿元，而净利润也以20.2亿元位居“榜眼”位置。
但今年以来，中融的步伐明显放缓，尤其是在房地产信托项目上。按照用益信托工作室集合信托统计数据显示，2013年全年，中融信托成立87个房地产信托，规模共计515.4亿元，平均率在9.73%，占全年成立规模的15%左右。
截止到目前，今年以来中融信托共成立22个房地产信托，规模总计78.3亿元，率为9.82%，占总规模的9%左右。速度明显放缓。
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