[摘要] 承租人欲提前解除租赁合同，按照签订的协议规定提前两个月通过手机短信形式进行告知，是否有效？近日，苏州市中级人民法院二审审结一起租赁合同纠纷，认定承租人以短信方式通知出租人解除合同符合双方合同约定租赁合同解除日期以短信收到之日确定。
承租人欲提前解除租赁合同，按照签订的协议规定提前两个月通过手机短信形式进行告知，是否有效？近日，苏州市中级人民法院二审审结一起租赁合同纠纷，认定承租人以短信方式通知出租人解除合同符合双方合同约定租赁合同解除日期以短信收到之日确定。
■租房纠纷
承租人提前两月发短信欲解除租约房东未回应
2011年3月苏州某电脑公司向朱女士租赁一套房屋。双方协议约定:租期三年。双方还约定在租赁期内任何一方提前解除合同均应提前两个月书面通知另一方。合同签订后双方依约履行电脑公司支付租金至2013年8月31日支付物业费至2013年12月31日。
2013年6月23日电脑公司指派员工向朱女士发送数条短信确定双方租赁关系于2013年8月31日解除未获朱女士回应。4天后电脑公司邮寄退租通知书至朱女士身份证地址但该邮件被退回。8月20日电脑公司再次以网上搜索到的朱女士办公地址邮寄退租通知书朱女士于次日签收该邮件。8月23日电脑公司搬离。随后电脑公司诉至法院要求朱女士归还租赁保证金及多支付的物业费。
■双方激辩
合同解除时间到底怎么算?
该案焦点在于解除租赁合同时间以什么为准。房主方认为应以实际收到书面通知时间为准。电脑公司虽以短信、电话、邮寄方式通知朱女士但均未能有效送达。朱女士实际收到电脑公司书面解除通知的时间为2013年8月21日故相应租赁合同解除时间为同年10月21日。因此电脑公司需支付2013年9月1日至10月21日期间的房屋租金及物业费。
而电脑公司方认为:租赁合同解除时间以短信发出通知时间为准。
■二审判决
以手机短信通知时间为准退费
一审法院经审理认为租赁合同解除时间以实际收到书面通知时间为准所以判定电脑公司支付2013年9月1日至10月21日期间的房屋租金及物业费。
电脑公司不服一审判决向苏州市中级人民法院提起上诉。近日苏州中院作出终审判决:撤销原审判决改判朱女士返还电脑公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业费。
■法官说法
手机短信具有书面通知效力但有一定适用范围
以短信方式进行商务沟通具有便捷性、易保存性等优点但是人们往往对短信的法律效力存有疑虑。根据我国《电子签名法》的相关规定手机短信属于典型的数据电文系我国《合同法》规定的书面形式。以手机短信发送通知具有书面通知的效力当事人不得仅因其采用手机短信而否定短信内容的法律效力。
但是短信的适用具有一定的范围并非所有的民事行为均能通过短信方式进行意思表示。
根据《电子签名法》的相关规定短信方式不适用涉及婚姻、收养、继承等人身关系的文书;不适用涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书;不适用涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的文书;不适用法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。
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