[摘要] 新快报记者向海珠区地税局求证,相关人员表示自8月1日开始,海珠区对房产交易的税费征收方式进行了调整,如果提供的是房屋的原值凭证,无论是营业税还是个人所得税,都要按房价的差额征收。而此前,无论是否提供原值凭证,市民在缴纳个人所得税和营业税时,可自由选择差额或者全额的征收方式。
广州四区对房产交易征税方式进行调整
上周,有按揭公司爆料称,海珠区地税局出台新规“在非房产交易时,如果卖方提供的是购入时的发票或者契税完税证明,那么个人所得税将按照房价差额的20%征收。”新快报记者向海珠区地税局求证,相关人员表示自8月1日开始,海珠区对房产交易的税费征收方式进行了调整,如果提供的是房屋的原值凭证,无论是营业税还是个人所得税,都要按房价的差额征收。而此前,无论是否提供原值凭证,市民在缴纳个人所得税和营业税时,可自由选择差额或者全额的征收方式。新快报记者了解到,目前广州至少有越秀、白云、黄埔以及海珠四区已经执行上述规定。
提供原值凭证一律按差额征税
去年“国五条”出台时规定:二手房交易时,对于能核定房屋原值的,将按照差额的20%征收个人所得税,一时在市场上掀起了轩然大波。不过,在今年7月份之前,相关部门并未出台细则强制执行该规定,各区房管交易部门仍然允许市民自由选择,是按据实征收(差额20%)的方式,还是核定征收(全额1%)的方式缴纳个税。
新快报记者了解到,2005年时,广州地税局曾出台一份名为《广州市地方税务局关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》的文件,该文件条第二项就对核定征收的房屋做了条件限制,其中第3、4条细则内容为“未能提供支付合理费用相关凭证,不能正确计算合理费用的;申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格,又无正当理由的将采用核定征收的方式征收个人所得税。”
据海珠区地税局相关人士透露,广州市地税局于今年7月11日发文废除了此两条规定,因此,房产交易时如果提供的是原值凭证,包括发票、契税完税证明或者缴款明细,一律按照据实征收的方式征收相关营业税和个人所得税。“市局未统一各区执行的时间,但据我所知,目前中心六区中的大部分区域已经开始执行了。”该人士称。
大源按揭公司负责人郑大源介绍,目前政策影响的是建筑面积在144平方米以上的非普通类住宅。政策规定个人购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税(不满5年,按照全额5.6%计征),而选择差额方式缴纳营业税必须提供原值凭证,按照新规定,个人所得税也得按照差额20%的方式缴纳。
“在此之前,这类业主可以选择差额5.6%缴纳营业税,总额1%缴纳个人所得税。”郑大源表示。这个说法也得到了广州市地税局相关人员的确认。“以前即使有原值凭证,卖家还是可以选择核定征收也就是全额1%的方式缴纳个人所得税,现在就不行了。”
中心六区至少四区已执行新规
记者致电越秀、天河、白云、黄埔、荔湾其他五大中心区的地税部门获悉,白云、黄埔、越秀目前对个税和营业税和海珠区都执行相同的标准,只要提供原值凭证,一律按照差额征税。
白云区地税局相关人员表示,这种征收标准至少在今年1月1日开始就已经执行,不是最近的新规。而天河区地税局相关人员则跟记者表示,目前还没有收到相关文件,市民仍然可以在全额1%和差额20%之间做选择。至于文件什么时候下发,并不清楚。而记者在荔湾区地税部门尚未得到明确回复。
记者询问广州市地税局为何各区执行标准不统一时,相关人员回应“我们已经收到了相关通知文件,对于各区的实际情况并不十分清楚。”
算一算
营业税和个人所得税
据实征收比差额征收少花15万
实际上,对于业主而言,不想按照差额20%缴纳个税,只要不涉及到营业税,仍然可以按照核定征收的方式缴纳个人所得税。但对于房产证满5年但非的非普通住宅来说,本来可以按照差额缴营业税,现在恐怕要“被迫”全额缴纳。
以一套150万元购入的144平方米以上房产为例,若目前以280万元的价格售出,在能够提供原值凭证的前提下,按照政策,可以选择交纳差额营业税为(280-150)×5.6%=7.28万元,而个人所得税也必须采用差额征收的方式,为(280-150)×20%=26万元,两者税费合共33.28万元。
如果选择全额5.6%的方式交纳营业税,那么这部分的费用为280×5.6%=15.68万元,而个人所得税也要采用核定征收的方式缴纳,即280万元×1%=2.8万,两部分的费用总共为18.48万元,明显少于差额征收方式所交纳的税费。
不过,据实征收税费未必一定比核定征收的方式来得划算,对于总价越高的的豪宅物业来说,按照核定征收交纳税费的优势越不明显,随着未来房价增值速度可能放缓,也可能出现据实征收所缴纳的税费比较少的情况。
海珠区地税局工作人员表示,选择何种纳税方式,操作层面上而言,业主可以自由选择,就算不提供原值凭证,目前也暂时未有法规要求通过地税部门翻查纳税记录等方式强制核定房屋的原值。
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