[摘要] 对于正陷入高债务压力的房企而言，中期票据开闸有望带来活水。
对于正陷入高债务压力的房企而言，中期票据开闸有望带来活水。
日前，《中国证券报》报道称，有接近银行间市场交易商协会的人士表示，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。
《每日经济新闻》记者获悉，富力地产与金融街于日前发布公告，拟申请分别发行约70亿元与52亿元的中期票据，这也是近5年以来首度有上市房企闯关房地产债券融资。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，如果房企中期票据顺利开闸，意味着监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，银行间债券市场有望成为房企的重要“输血”渠道。
富力、金融街拟抢发中期票据
富力地产于上周五 （9月19日）发布公告，因预期监管机构将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，公司拟向交易商协会申请注册发行境内中期票据。
据悉，富力地产此次拟发行的境内中期票据本金总额不超过70亿元，期限3年至10年。董事会建议召开第二次临时股东大会以批准该建议，所得资金将用于符合国家政策支持的普通商品房（资料、团购、论坛）项目、补充流动资金、偿还银行贷款（该贷款必须为保障房专案、普通商品房专案的专案贷款）等。
金融街也于日前发布公告，公司于第七届董事会第四次会议上审议通过了“关于公司发行不超过52亿元中期票据的议案”。公告显示，金融街中期票据发行累计总额不超过52亿元，期限为5年或以上，利率在不超过限定水平条件下由公司根据发行时市场情况与主承销商协商确定。
黄立冲告诉记者，尽管监管层尚未公开表态放开上市房企在银行间市场发行中期票据，但房地产融资松绑是大趋势。
有研究报告显示，银行间市场交易商协会实时数据显示，今年1~7月，通过交易商协会注册发行的非金融企业债务融资工具约2.38万亿元，同比增加5817.4亿元，占社会融资规模比重为8.73%，同比提高了1.13个百分点。如果发行中期票据的申请获批，意味着上市房企将有望从如此庞大的资金市场“分一杯羹”。
中型房企资金压力将得到缓解
有业内表示，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定增、企业债、开发贷款、信托融资。信托融资成本多在10%以上，开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大，定增审核又较为复杂，企业债需要国土部审批，而中期票据只需在交易商协会注册，且企业主体评级原则上不受限制，只要债项评级被市场认可，交易商协会对企业性质、发行规模均不设门槛。
“相比开发商较为青睐的银行信贷，中期票据融资也更具优势”，朱一鸣认为，中期票据期限短则3~5年、长则5~10年，而银行贷款一般仅为2~3年，难以覆盖项目开发的整个周期。其次，中期票据一次注册通过后两年内可分次发行，利率可以选择固定、浮动，付息可以按月或年支付，机制更灵活。
随着房地产再融资大门于2010年紧闭，海外发债成为上市房企的主要融资渠道。根据数据研究供应商Dealogic的统计，今年1月至8月，房企总计在海外市场上发行了524亿美元 （折合约3217亿元人民币）的债券，比2013年同期增长100%。
“对于超大规模的上市房企而言，由于他们拥有较高的信用评级，因此海外发债的成本比国内中期票据要低，像万科和中海往往能拿到5%以下的便宜资金”，黄立冲告诉记者，但对于负债率较高、国际信用评级不高的中型房企而言，他们在海外融资成本往往在8%以上，高于中期票据约6%的融资成本，因此中期票据开闸对缓解中型房企资金压力带来积极作用。
摩根大通发布的研究报告认为，非国企及无投资评级的上市房企将最为受惠中期票据放开，因为该类企业的融资成本较高。
“房地产市场、开发商以及整个房地产行业近来都处在转型期。我把这个转型比作‘变脸’，房地产业要想找到未来的发展方向须历经从制造业到服务业、金融业，再到互联网不同阶段的转变;在‘变脸’的过程中，以经营和服务为核心的商用不动产将是下一个十年竞争的机遇。”在9月12日召开的第二届中国房地产创新模式大会上，万通集团董事局主席、全经联荣誉主席冯仑坦言道。
制造商“变脸”服务商
过去一年来，曾经以制造商著称的房企都在“变脸”。例如，万科已从强调住宅型房地产开发企业转型为城市服务运营商，万达集团也从注重住宅开发转型为以商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货为核心产业的经营。冯仑表示，不仅是房企在“变脸”，资本市场也在“变脸”。目前，开发类房企的市盈率已经稳定在5—7倍，与全球欧美市场的市盈率持平，在此市盈率下，上市房企将面临要么转型，要么退市的选择。
“在客户需求、资本市场都在不断发生变化的当下，房地产行业和房企应做出相应的转型，完成从制造业到服务业、金融业，再到互联网不同阶段的‘变脸’。在每一个阶段，房企都应创新出相对应的商业模式，以满足市场、客户的需求。”冯仑说，“房地产行业仍在延续制造业的商业模式，这一商业模式往往是以开发规模大、成本低、速度快取胜，但是房企现在面临的是差异化竞争，要想在竞争中立于不败，房企正在尝试由制造商转变为服务商。”
冯仑介绍，以在为客户服务方面做得较好的万科为例，针对高端客户人群，万科在一些度假住宅项目内增设了滑雪场，而且是在三亚地区，因为他们考虑的是满足部分高端客户在热带地区度假也能享受到寒冷地区的旅游项目的需求;万通集团在西安开发的住宅项目中，提出建设社区公益基金的模式，并通过每年募集公益基金赚的钱给业主买保险，建立了一个高福利、低成本可持续发展的公共服务体系，这些都是值得其他房企借鉴的服务运营模式。
看好商用不动产发展前景
在冯仑看来，处在转型期的房地产业正在寻找适合自身发展的商业模式，但是以经营和服务为核心的商用不动产将赢得下一个十年竞争的发展机遇，而除住宅以外的不动产都可以称作是商用不动产。目前，受电子商务冲击和商用不动产租金增长的影响，大型购物中心、实体店面的营业额呈下滑趋势。据数据统计，每年全球的购物中心和以实体店为主的店面营业面积大至要减少10%左右，减少最快的三大类产品是音像图书、电器和单件1000元以下的服装店。另外，二三线城市写字楼的销量下滑明显，原因是市场容量非常有限。
冯仑认为，尽管购物中心和二三线城市写字楼这两类商用不动产面临一定的发展困难，但是高端智能物流仓库、医疗健康、教育等商用不动产发展迅速，商用不动产的前景仍被看好。未来，商用不动产的主要客户一类是消费类电商企业和物流公司，这类客户将会因自身业务持续发展的需要，带动仓库智能化发展和商用不动产租金的提升;第二类是和医疗健康相关的产业，如医院租期大多是15年起，租金支付能力强;第三类是教育产业，随着经济社会的发展，成人教育、继续教育、专业职业教育会越来越多，随之需要的商业空间也会越来越大。
创造价值的人造空间
“在历经了从制造业到服务业的转型变革后，房地产业还将经历从金融业到互联网阶段的变化，其中金融类不动产将成为未来发展的业态。互联网的出现对房地产业的发展更是有着深远的影响，主要表现在去中介化、促进智能家居发展、提升社区增值服务等几大方面。在租房、买房的过程中，我们将越来越依赖互联网，它不仅能减少信息不对称给我们带来的不便捷，也能让我们优选的社区服务。”冯仑说。
冯仑表示，房地产业是为人类服务的行业，无论是从制造业到服务业、金融业，再到互联网不同阶段的转型，还是将来有可能转变成其他的运营模式，只要是人类有住房需求，房地产业的使命就是创造价值的人造空间，而不是仅有一种开发模式。
伴随着调控不断从严，房地产行业“黄金十年”渐行渐远。“房地产行业原自以为是‘土豪’，后来发现并没有想象中那么成功，而是演变成‘跑堂’。”万通投资控股股份有限公司董事长冯仑在2014中国酒业论坛上表示。
在论坛现场，冯仑指出，房地产外部环境已经发生了改变，进而引发行业发展的焦虑。但是也不要过度焦虑。一方面拥抱创新、敢于创新，另外一方面也要看到自己行业当中有千古不变的东西。而在创新过程中，冯仑认为企业家要善于“革自己的命”。
“房地产行业从土豪变跑堂”
“房地产行业长期处在调控中、兴奋中、沮丧中、欢乐中和迷盲中，这些情绪都在这十年里面每天搅合在一起。房地产行业原自以为是土豪，后来发现没有想像中那么成功。最近，我们一睁开眼每天看到新闻都是喜忧参半。”冯仑坦言。
房地产行业在调控的“催化剂”的影响下，冯仑指出，房地产的外部环境的三大变化引起了焦虑。个变化就是随着时代转型和体制的转型，十八届三中全会讲了非常多改革，每一项改革都带来了不同领域体制的变化。
第二，现在不管好事还是坏事，都有多元的观点来说它对或错。第三个就是行业变化。比如酒业，行业的改变会带来很多的想法改变，或者有很多不适应。这样一个不适应，就相当于一个汽车在高低不平的路上拐弯，路又不平，还要拐弯，于是车上的人心理忐忑不安。这时就需要一个声音告诉大家往哪儿走，路在何方。
“看见别人娶媳妇会很焦虑”
“分析外部环境以后就会出现很多焦虑，这种焦虑就是看见别的人娶媳妇，会使我们觉得自己家里空空如也。”冯仑以幽默的方式说道。
针对房地产外部环境带来的行业焦虑，冯仑表示，房企“关起门”来开会就讨论两件事情。一件事情就是互联网金融格局的变化，大家不再依赖银行，不再依赖传统的证券公司，不再依赖投行之后，地产该怎么办？
第二讨论的话题就是移动互联网，移动互联网公司全是“横行霸道”，具有颠覆性影响。现在，人家不仅有了实践还有理论，是一个平台的战略。平台就是提供所有的方便，为所有人服务，提供所有的服务，收所有人的钱。
“技术创造了信息处理的便利性，大数据的处理，服务可达性。传统行业不行，房地产说为所有人服务，但房子能搬来搬去吗？”冯仑分析认为，由于互联网带给我们这样的焦虑，地产行业的人就去了很多的公司访问，比如“探访”小米。做完这件事，我们就知道我们要进行创新。
基于创新的要求，冯仑说道：“我们把全世界的互联网方面与房地产有关的业务模式研究了一下，大概有三个方面。、”一是客户到达消费路径中的所有信息服务。在信息整理和使用方面，有一些做得不错的企业，包括凤凰网等；二是空间的运营，就如同把房子委托给公司，公司帮你做客户；三是产品功能的整合。比如智能家装和整体家装，现在通过互联网提高效率，而且大大改进家装的水准和智能家具的服务水准。
“创新就要革自己的命”
企业需要有什么创新？冯仑分析认为，创新有无非有三个方面。、产品创新，产品的创新现在无穷无尽，但是有一些产品的创新本身就有颠覆性。而颠覆性创新往往是微积累的创新，房地产也面临这样的问题，做一个传统的住宅，其属于慢慢的创新。
第二，平台模式跟传统纵向模式究竟如何选择。所谓纵向模式就是研发产品、制造、最后销售、服务、反馈，再重新研发这样一个循环。这个循环是一体化路径。
横向的模式就是互联网的模式。成本的降低，的提高，的曲线是喇叭式的曲线，喇叭口大。这种情况它的股权分置越来越高，亚马逊这个股值越来越高。成本越来越高，股值越来越高，后来无限大。“究竟是纵向模式还是平台模式，这需要深思。”冯仑坦言。
最后，冯仑强调，我们需要企业家自身的创新，就需要“革自己的命”。很多企业家沉迷于过去的成功，把过去偶然的成功当成必胜的逻辑，不断重复。创新不是踢员工，让员工往前走，而是首先怎么样改变自己的生活习惯、饮食习惯、工作方式等，进入到一个心灵开放的互联网时代，只有企业家自己改变了，企业才能改变。
因此，冯仑建议，我们不要过度焦虑。一方面拥抱创新、敢于创新，另外一方面也要看到自己的行业当中有一些千古不变的东西。基于这些不变的东西，在商业模式上加以变化，只有这样我们的创新才能落地，才不至于为创新而创新。
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