[摘要] 马年经济增长短期内出现“马力不足”的现象。受经济增速下滑的影响，全国房地产市场需求也进入低迷期，成交量出现大幅下滑，马年楼市显然也不给力。此时，除了一线城市外，大部分城市限购取消，还有部分省份出台“救市”政策。
马年经济增长短期内出现“马力不足”的现象。受经济增速下滑的影响，房地产市场需求也进入低迷期，成交量出现大幅下滑，马年楼市显然也不给力。此时，除了一线城市外，大部分城市限购取消，还有部分省份出台“救市”政策。但是，银行信贷紧缩局面并没有实质性改变，今年前三季度楼市成交表现并没有因为救市措施而明显转好。
那么，第四季度楼市是否有好转的时机？第四季度楼市将呈现出哪些特征？同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于银行信贷紧缩局面并没有实质性改变，年底前还会有大范围的“以价换量”的现象发生，土地市场由此继续在低迷期徘徊，更多的地块会流拍，同时，受此银行信贷紧缩局面的影响，中小房企资金面紧张会加剧，品牌房企会借机逆势扩张。在未来，房企等房地产产业链条相关公司还会注重互联网金融对于公司转型的影响，这些企业还会通过推出地产金融产品，在房地产上下游产业链上获取更为广阔的增值或附加值。具体来讲有以下六点特征：
、市场：“金九”成为“铁九”，年底前还会“以价换量”。
今年1-8月，大多数房企销售量普遍未达预期，9月开局也并没有迎来“金九”行情，如今“金九”成为“铁九”已成定局。而此时银行信贷紧缩的局面并没有实质性改变，在这样的市场背景下，无论是处于企业销售业绩指标而战略调整的目的，还是因为短期内资金面压力较大而进行的大幅降价销售，毫无疑问，年底之前这个时间段房企尤其是品牌房企会通过“以价换量”争取更多的购房客群，以争取在年底前可以在财务报表上有一个漂亮数据，或减少与年度销售业绩指标的差距。
从9月份以来市场表现来看，杭州、成都、重庆、南京等大中城市均有品牌房企大幅降价的现象发生，以龙头房企为主导的个案降价仍然搅动整个市场，影响未来市场格局的发展与变化。
第二、政策：市场局面继续恶化，库存压力大的市场继续“救市”。
事实证明，限购等政策松动或取消对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。在这样的市场背景下，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都等开始出台楼市“救市”措施。
当前地方宏观经济处于触底阶段，而同时房地产市场低迷，库存去化压力较大，此时，尽管地方政府已经取消限购等调控政策，但是，由于房贷利率仍然高企，放松限购对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。笔者预计，除了福建、湖南、广西、成都、湖北、绍兴、嘉兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策之外，第四季度还会有库存压力较大的省份或城市会发布“救市”措施，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。
第三、中小房企：资金面危机加深，将面临更多破产或跑路现象。
今年以来，浙江温州和宁波、江苏南京和无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地出现“跑路”现象，进入9月，河北邯郸、河北洛阳又有多家中小房企因资金链遇到问题而“跑路”，中小房企面临债务违约的风险越来越大。
此外，当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎，仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手（投资的开发商），对于中小企业来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面的压力，预计第四季度会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险。
第四、品牌房企：并购现象会加速，成为大型品牌房企逆势扩张机会。
2014年的市场为龙头房企提供了千载难逢的市场并购时机，这些龙头房企极有可能会乘机借势收购面临债务违约的房企，进行逆势扩张。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，市场普遍性面临着“去库存”的压力，企业尤其是中小企业可能面临更多的债务违约的市场风险。短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，这些企业或出现债务违约风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。
从上述分析可以看出，在2014年银行信贷紧缩的市场背景下，大多数企业面临着资金面紧缺的市场风险，尤其是在今年第四季度，甚至2015年可能会面临被其他品牌房企收购股权或全资收购的风险。
从这个角度来讲，在市场持续低迷的市场背景下，在2014年第四季度及未来一段时期内，房企被收购股权的现象会越来越多，而这样的“外延式”增长市场机会，对于品牌房企来讲是不会错过的。
第五、土地市场：陷入冰冻，流拍现象将频现
从第二季度以来土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、北京、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2014年第四季度土地市场趋势来看，前三季度土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的底价成交，甚至出现更多的流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场。
从当前土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。
第六、地产金融：互联网金融产品将会大放异彩，成为市场热点
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，房企、代理公司、媒体、甚至保险机构等参与到互联网金融产品的研发与推广，在银行信贷紧缩尚未实质性松动的市场背景下，预计互联网金融产品将会大放异彩，仍将成为市场热点。从目前这些主体参与互联网金融主要目的来看，无论是万科还是万达，还是其他房企、房产媒体、代理公司，甚至部分保险机构，这些房地产产业链条上的企业的野心远远不在于房地产市场开发环节，而在于通过推出地产金融产品，在房地产上下游产业链上获取更为广阔的增值或附加值。而这或许成为这些企业发展与转型的思路。
日前，青岛市国土资源和房屋管理局在其网站公布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（青土资房发［2014］495号，以下简称《意见》）指出，对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）购买首套住房，在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠，出售住房又新购住房的居民家庭，偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。
对于此次青岛的首套房认定新政，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰昨日（9月24日）接受《每日经济新闻》记者采访时表示，按照以前的规定，“即使卖了再买也按二套（认定）”，而今对首套房认定趋向宽松，但未来首套房利率优惠多少，还要等细则。
《意见》要求，青岛各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。
此外，《意见》还指出，未来青岛还将加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5%~20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。
“由‘认房又认贷’变为‘认房不认贷’后，名下无房但有贷款记录的首次置业者，以及‘卖一换一’的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。”业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占32%。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。
今年7月31日，青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博 “青岛房地”发布消息，宣布部分放宽限购，9月1日再次宣布，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策，由此，青岛房地产限购政策全面松绑。
据《每日经济新闻》记者了解，7月31日青岛市部分解除限购后，青岛新房和二手房的成交量和成交价格并未出现上涨，在限贷执行严格的背景下，取消限购对市场拉动效应不大。
一次次政策松绑的背后是青岛高居不下的库存压力。按照机构此前公布的数据，青岛在今年1月份商品住宅库存去化周期为13.7个月，但过了上半年，库存去化周期明显上升，比如7月末监测的数据显示，已经达到了26个月。
就在本月初，当青岛市放松限购政策之时，当地从事多年楼市研究的孙杰就曾对《每日经济新闻》记者表示，接下来青岛的信贷政策也将进一步放松，在其看来，限购松绑的政策并不彻底，从市场反应来看还有空间。
重磅：青岛限贷松绑 新政明确放松首套房贷认定标准
继全面放开楼市限购之后，我市房地产市场再次“松绑”。昨日青岛市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局、市规划局联合发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称“《意见》”），提出“新六条”以促进房地产市场可持续发展。
青岛限贷松绑
其中最为引人瞩目的就是“限贷”政策的松绑，文件指出“出售住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。
我市全面放开住房限购
文件内容：房地产业关系民生和经济社会的可持续发展，要切实按照“稳增长、保民生、促发展”的总目标，认真贯彻落实国家房地产市场“双向调控”要求，围绕建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建设，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不再实行住房限购政策。积极支持、引导房地产市场调结构、保刚需、促改善、稳增长，满足居民多层次的住房需求，推动我市房地产市场持续平稳、健康发展。
解读：青岛市国土资源和房屋管理局于今年7月31日发布消息：自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购的政策。
紧接着9月1日，青岛市国土资源和房屋管理局再次发布消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这意味着我市已全面放开限购。
限购政策全面放开后，岛城楼市进入了活跃时期，开发商也加大了降价促销力度，以期扭转持续了将近一年的滞销局面。随之看房量、开盘量、销售量出现较大幅度的回升，8月全市新房销量突破万套。进入9月，交易量出现上下波动，市场还存在一定的观望情绪。
3年建筹公租房不少于3万套
文件内容：将强化政府住房保障责任，进一步完善住房保障体系。逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决我市低收入住房困难的家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（2014-2016年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。
全力推进各类棚户区改造。重点推进集中成片和非集中成片棚户区的改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设趋于完善，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。
促进新农村社区的建设。每年新开工100个新型农村社区建设，构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线，实现农民就地市民化，农村集聚地就地城镇化。
解读：今年8月1日我市发布《关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见》和《青岛市住房保障发展规划（2014-2016年）》，文件指出，在我市第三个住房保障发展规划期（2014-2016年）内，保障性住房建筹总量将不低于3.5万套，其中公租房为3万套，占房源总量的85%以上。据初步测算，规划期内市财政共需投入保障资金大约17.1亿元。
与此同时推出保障房新政：从今年8月1日起，青岛市现行的保障房分类申请将正式停止，改为统一申请、并轨运行，逐步建立以公租房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障供应体系。不再区分申请房源类型，统一核发《保障性住房准予登记通知书》。这一项新规也是为公租房全面推行做好铺垫。
房售出后再购房算首套
文件内容：按照保障刚需、支持改善、调节投资的要求，实行差别化的住房信贷和税收政策，满足居民多层次的住房需求，进一步活跃房地产交易市场。
对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。
居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位（安置）协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。
解读：此前各金融机构的信贷政策规定，个人名下住房有贷款，即便贷款还清卖掉后再买一套房，也算作二套房贷，要执行二套房贷的首付款比例及利率标准。如今《意见》中指出，住房出售后且还清贷款，再购房按首套房贷认定，这无疑是给“限贷”松绑。青岛高级分析师张斌指出，首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。文件开头的发布单位中“中国人民银行青岛市中心支行”赫然在列，说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别，指导性文件后的具体落实有待观察。
另外文件中对个人购买普通住房契税减半，对购房者来说负担也将进一步减轻，尤其是首次购房者。
商品房预售价格弹性调节
文件内容：加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5-20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。
积极活跃房地产交易市场。以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，实行一条龙服务，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。相关部门适时举办房地产展销会等活动，进一步活跃市场交易。运用进社区、登门办证等手段，提高登记效能，维护市场秩序。
解读：自2011年我市实施限购令以来的三年期间，中央层面多次要求地方制定房价控制目标，随后各地根据要求制定了房价控制目标。在此背景下，我市房管部门对商品房预售审批也加大了管理，根据项目所在区域、项目品质等不同，设定价格控制线，并适度上下浮动。如今《意见》中明确指出“以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理”，表明我市房管部门进一步放松市场调控的态度，加速中低价位楼盘项目入市步伐。
保障性住房用地优先供应
文件内容：进一步优化房地产业内部结构。在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重，促进房地产业内部结构的优化升级。
调整住房供应结构。按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，结合保障性住房、拆迁安置住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排，优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。
规范行业管理强化风险控制
文件内容：加强对开发企业的资质管理。鼓励、引导开发企业兼并、重组，支持企业做强做大，提高抗风险能力，促进房地产业持续健康发展。健全房地产市场信用管理。研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。
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