[摘要] 在各界的期望声中，9月19日，海淀区第一个同时也是年内唯一一个面向社会销售的自住房项目——海淀·嘉郡，正式启动网申，连日来网申量持续暴涨。
金秋9月，作为新教改政策落地后的开学季，北京再次成为社会焦点。令人欣喜的是，随着自住型商品房（以下简称“自住房”）供量的不断加大，人们对的关注，不再仅仅局限于价格不断走高的一手商品房和二手房，而是将触角伸向了自住房市场。一直领衔市场的海淀，9月19日推出了自住房项目海淀·嘉郡，其凭借大学区、高品质、低成本优势，连日来网申火爆。
海淀自住房网申火爆
今年以来，包括大兴、朝阳等在内的热点区域，有多个自住房项目陆续入市。而作为备受人们关注的海淀区，一直未有动静。
在各界的期望声中，9月19日，海淀区个同时也是年内一个面向社会销售的自住房项目——海淀·嘉郡，正式启动网申，连日来网申量持续暴涨。
据悉，本次海淀·嘉郡共向市场提供了2070套房屋，申请时间持续19天，将于10月7日截止。根据自住房申购相关规定，一、本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；二、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可优先申请购买。与此同时，非优先家庭，即：一、名下只有一套住房的京籍家庭；二、持有效暂住证，并连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍家庭（单身者购买需满25岁），亦可申请购买，且成功率较高。
众所周知，海淀区向来供应稀缺，自住房项目海淀·嘉郡的入市，丰富海淀区住房供应结构的同时，也将令更多向往在海淀居住，同时又畏惧高房价的家庭，能够拥有自己心仪的房屋。
坐拥“大海淀”学区优势
对于海淀·嘉郡的“开门红”，一业内人士分析认为，占据大海淀学区优势，是其制胜的关键。据了解，该项目位于海淀上庄板块，邻近上地实验小学（北校区）、上地科技园区幼儿园、翠湖双语幼儿园等优质教育资源，并可共享大海淀学区优势。
据海淀·嘉郡开发商三元嘉业内部人士透露，该项目未来售价约20000元左右/平米，价格优势，不言而喻。纵观目前海淀在售项目，新房价格普遍不低于60000元/平米。随着新房价格的飙升，海淀二手房市场亦水涨船高。笔者调查发现，中关村一小、三小附近的售价高达8-10万元/平米。更加令人担忧的是，部分学校划片范围模糊，导致购房人即便承受高额成本，最终也不一定能够入读名校。
在此背景之下，邻近上地实验小学（北校区）的自住房海淀·嘉郡，20000元/平米的超低售价，优势尽显。从该项目如今的火爆网申来看，其开盘热销，指日可待。
“全优生”引领自住房品质升级
笔者采访发现，海淀·嘉郡之所以备受关注，除学区优势外，地段、交通、环境、品质、物业的均好性，亦是项目成功的关键。
该项目坐拥的海淀上庄板块，紧邻京西北绿色生态走廊，既有上庄水库、翠湖湿地公园的自然风光紧依，又有纳兰性德史迹陈列馆、上庄东岳庙等人文景观踞守。就交通而言，项目京新、京藏两条高速公路以及上庄路、北清路、沙阳路温阳路等多条交通要道，出行便捷。
此外值得一提的是，该项目跳脱自住房“品质怪圈”，主打85－100平米的两居、三居，户型方正，南北通透，居住舒适度极高；2.8米的层高，也使得居住空间感高效提升。车位配比1:1，容积率2.2，在同类项目中实属罕见。在软实力方面，将由知名物业公司为居者提供高水准的物业服务。
综上可见，海淀·嘉郡的均好性明显优于老的。某地产市场研究部工作人员认为，“老的自住功能较差，因为多为老房子，不仅建筑年代久远，且户型格局一般，多数买家购买并不是以考虑自住为主，而是为了获得入学资格。”如此来看，相比较于老的二手，海淀·嘉郡既享受国家政策保障，买家可以较低的资金门槛进入，同时，纯南向和南北通透的户型、适宜的居住面积、较低的居住密度，以及合理的车位配比、优美的自然环境，都决定了其宜居属性。由此预期，海淀·嘉郡在引领自住房品质升级的同时，也将成为不少买家的不二之选。
自住房项目由最开始时一号难求的火爆，到现在的弃房率大幅走高，折射出自住房热度已然降低，而购房者对自住房的态度也由当初的狂热转变为理性。由于今年上半年楼市下行压力明显，许多楼盘出现或明或暗的降价现象，自住房的价格优势已不再明显。多数自住房申请者已经进入观望期，做好了购买自住房或者商品房的两手准备。
弃房率高达六成自住房热度下降
广大购房者对自住房项目热度逐渐减退，从已经选房的自住房项目来看，北京市个自住房摇号项目金隅汇星苑中签家庭弃购比例约为20%，首创悦都汇的弃房率则高达60%。虽然这些项目的弃购房源将有备选者补上，但也表明自住房的热度正在不断下降。
由于弃房率走高，接下来的自住房项目在摇号时也都扩大了中签人数，北京市个自住房项目金隅汇金苑中签人数为房源的2倍，首创悦都会的比例为4倍，第三个金隅汇景苑为3倍，而7月21日摇号的当代采育满庭春MOMA，中签人数已调整为房源的6倍，这创下了北京自住房摇号以来的摇取家庭数与房源数之比的新高。
自住房存在配套不足、建筑质量等问题
中新网房产频道采访中发现，在众多弃购者中，多数是因为支付能力问题，其次，自住房的区位交通、房屋质量等因素等也是影响他们选择是否购买的因素。
从目前北京市住建委官方网站公布的数据看来，今年入市的15个自住房项目中，只有6个项目位于朝阳区，另外9个均位于昌平、平谷、顺义等据市中心较远的地区。由于位置过于偏远，许多项目存在着交通、学校、医疗等配套设施不完善的问题。而刚需人群对于公共交通的依赖程度较高，以首创悦都汇为例，该项目位于大兴区孙村居住组团，到市中心的距离约2个，期间要经历地铁换乘、公交换乘以及步行数百米，即便是幸运买到自住房项目，后期生活的便利和舒适度也成问题。
还有网友反映，通过对比发现，金隅汇景苑的配建标准居然落后于金隅地产十年前建设的某个项目，和现在的商品房配建标准更是相差甚远。
金隅汇景苑的宣传资料显示，配建标准为1.2米的窗户、2.7米的层高、外立面为涂料、公共区除一层外其余层为水泥，通力牌电梯。而按照此前2004年金隅地产建造某个普通商品房项目的配建标准，卧室为飘窗设计，2.8米层高，外立面瓷砖，公共区地面各层均地砖，三菱品牌电梯。
原中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，自住房由于拿地时的售价限制，开发商利润有限，建设标准不可能太高，从户型面积等各方面来看，可能低于现在商品房建设标准。
部分降价房源与自住房差价缩小到10%
受今年楼市下行影响，许多楼盘的或明或暗的降价使得许多自住房申请者出现观望情绪，在自住房价格优势降低的情况下，购房者更加理性面对，在自住房和商品房之间寻求性价比。
记者调查发现，近日距离金隅汇景苑不远的首开香溪郡打出“0首付、0月供、0利息”的促销手段，开盘起价定为20000元/平，已低于金隅汇景苑的22000元/平的限价。虽然项目较金隅汇景苑偏远一些，但其低价开盘和促销手段仍吸引了大批刚需置业者的关注。另外近期北京市二手房市场上自住房项目周边楼盘中，出现了不少降价房源，挂牌价格与自住房的价格差已缩小到了10%以内。考虑到自住房的交易限制及70%的产权问题，此消彼长之间，购房人不再死盯着自住房不放，而是做好了两手准备。
中新网房产频道采访了弃购金隅汇景苑的楚先生，在他看来，今年房价已经出现了松动，或许还有较大的下降空间，到时候汇景苑那边值不值22000元/平还是个问题。下一步自住房有合适的还会申请，但如果房价继续下降还是会考虑购买商品房。
自住房多问题亟待解决业内建议增加申购门槛
在业内人士看来，自住房政策设计本身存在一些问题。政府投资也就是公共投资，帮助一部分人来满足住房产权的需要，但并不是每个人都享受这种政策，符合自住房申购条件的人很少，能够摇上号的人更少，对于享受不到这一政策的人是一个新的不公平。
另外，自住房的入市有可能起到相反的拉高房价的作用。自住房在土地出让之前就约定了入市的价格，这就意味着开发商建自住房的利润很低。自住房和商品房配建，为保障总体利润，开发商建设保障房的成本要加到商品房里边去，这也会拉高自住房配建的商品房的房价。
“自住房的属性决定着政府和购房者分别占有30%和70%的产权，这样的情况政府管理起来很难，而且成本是非常高的。如果在自住房方面投入的公共财力过高，必然会影响政府在其他民生保障方面职能的发挥。”牛凤瑞认为，“由于共有产权性质，5年之后上市交易房子的评估，双方权利义务的界定等方面有很多不确定性。另外自住房关于买卖规定是基于房价上涨的基础上的，但如果出现房价走低的情况后，房屋亏损问题如何解决尚无定论。”
还有业内人士认为，弃购率走高会影响真正有需求的购房者选房，还可能导致让监管部门对市场需求无法真正掌握，甚至影响未来政策决策。业内人士建议，可以设定弃购次数，避免申请者的“打酱油”心态；另外可以增加购买能力的审核，在申购同时要求递交收入证明，让购房者清楚审视自身购房能力。（记者陆肖肖)
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