[摘要] 自2006年涉足商业地产、2010年上升为集团战略以来，金地商业资产迅猛增长，迄今已拥有逾400万平方米土地储备。去年底以来，金地北京、西安、深圳等地商业购物中心相继开业，进入快速增长期。
自2006年涉足商业地产、2010年上升为集团战略以来，金地商业资产迅猛增长，迄今已拥有逾400万平方米土地储备。去年底以来，金地北京、西安、深圳等地商业购物中心相继开业，进入快速增长期。
根据金地的一体两翼战略，金融和商业地产是其两翼，公司在2012年收购香港星狮地产改名为金地商置，作为金地商业地产的业务平台，但其推进并不顺利。去年以来，金地商置已注入多个住宅项目以支撑其做大，逐渐发挥融资功能。
金地商业地产现已开发超过18个项目，遍布10个城市，商业开发面积超过200万平方米，土地储备已逾400万平方米，超过300多个国际国内战略合作商家品牌。其中包括北京搜狐网络大厦、深圳威新科技园系列产品、西安曲江新区大型商业综合体、沈阳艺境、绍兴自在天地等大型项目。2014年到2015年，西安金地广场、深圳金地大百汇、杭州余杭项目等巨量商业综合体陆续面市。
位于深圳的金地大百汇隶属于深圳市中心岗厦旧改项目——深圳中心，规划有30万平方米国际商业集群；北京金地广场则雄踞长安街，总建筑面积超过15万平方米，拥有甲级写字楼、时尚购物中心和高端住宅区多种业态类型；片区型商业和社区型则以西安金地广场和绍兴自在天地为代表。
2014年10月，金地在华南地区的社区型商业项目——金地仟百汇正式亮相，该项目地处深莞双城核心区——东莞塘厦，3.7万平方米的商业体量，是介于常规社区商业体量的中位数，适合做社区商业，该项目周边，有十个左右的住宅项目在售。
总量400万平方米的商业物业，大都是在短短数年内增加的，与之配套的资金来源在哪里？
金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊曾表示，国内商业地产融资非常困难，内地金融融资期限都是一两年，项目的建设周期和融资周期不能很好地进行匹配，同时资金成本也相对较高，从而会使项目背负较大的资金压力；作为金地两翼战略的重要一翼，住宅投资的实现主要依靠销售回款，追求快周转，而商业实现投资回报主要依靠租金增长和资产增值，因此住宅项目内部率可以做到20%，但商业项目十年能够把成本收回来就不错了，所以长线资金支持非常重要。
金地对此早有规划。2012年收购星狮地产，便是拟打造商业地产平台，定位为专注商业地产发展的海外旗舰，但其进展并不顺利。
2013年上半年，金地商置曾两次出手拿地，所拿地块均为住宅用地；年中，金地商置一次性注入6个住宅项目，遍及西安、沈阳、宁波、天津及北京。
就注资动作，金地集团彼时明确表示，注资对金地商置的规模扩张和盈利增长至关重要。一开始选择住宅项目的注入，主要是希望通过在短期内快速做大规模以保证股东的和公司的持续发展。
今年以来，金地商置融资功能开始体现。5月19日，与一家银行订立融资函，获得本金3000万美元一年期有期贷款融资。此前的4月14日，与一家银行订立融资函，获得本金达1.5亿港元的有期贷款融资。两笔融资的成本都显著低于国内。
金地商业自身造血功能也在加强。徐家俊透露，去年金地商置出租性物业的年收入已超过5亿元。西安商业和威新科技园三期投入运营后，金地商置的租金收入将超过10亿元。
但母公司金地集团2014年上半年多个商业项目同时开发，影响了金地的现金流。中报数据显示，金地的债务规模约为420亿元，短期负债占货币资金比重升至95%，经营活动现金流净额为负44.38亿元，净负债比率从2013年底的44%进一步上升至65%。
正在加重的债务负担或是金地集团开展新融资的主要原因。金地日前发布公告称，公司将适时发行总金额不超过95亿元的债务融资工具，用于归还到期借款、项目投资以及补充流动资金，优化债务结构。
随着今年以来房地产市场进入下行通道，日益严峻的资金压力正压迫着地产商的神经。
相关统计A股139家上市房企中报发现，受到行情骤冷导致销售回款大幅减少，现金支出却持续攀升的影响，纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中，大型房企负债率保持稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，且短债偿付能力持续恶化，不少中小房企面临极大的偿债压力。
万科总裁郁亮曾经表示，每当市场陷入困境，谁的财务状况更好，谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言，“以债养债”的生存方式已经难以为继。
新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，虽然国内房地产融资正在放松，但只有实力强劲、财务良好的主流房企才能受益。对于那些资金状况不佳的房企而言，把握房贷新政带来的销售窗口期，坚持去化与还贷才是上策。
中小房企净负债率119%
研究发现，自2012年底以来，A股139家上市房企净负债率一直保持上升态势。其中，2013年房企拿地猛烈，但净负债率升势相对温和，从年初的66.28%升至年末的77.66%，同比仅提高15.52个百分点;但在今年上半年，尽管房企拿地力度锐减，净负债率却不降反升，行业净负债率到上半年末已较年初提高了22.30个百分点至99.7%。
“净负债率大幅上升的背后，一方面是由于行情骤冷导致销售回款大幅减少，而削价和零首付营销活动进一步导致销售回款缩减。”分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，另一方面，企业的刚性支出却在持续攀升，主要由于企业在去年大量拿地后，基于快周转的需要，典型房企今年加大了开工力度，导致工程和雇员支出持续攀升。
从今年上半年的融资情况分析，A股139家房企融资现金流入4675亿元，同比增加38%。其中，“招保万金”合计融资1032亿元，同比增加25%，增幅相对温和;但其余中小房企融资额为3642亿元，同比增幅达到42%。最终导致的结果是，“招保万金”的净负债率为61.6%，与2011年末的高峰值相当，但中小房企的净负债率飙升至119.3%，创下历史新高。
“个别房企去年拿地激进，今年面临不菲的建设款和土地款支出，为此上半年融资额同比大幅增长。部分房企如中粮地产、金融街因为商业地产扩张，上半年融资额同比分别大增294%和196%。”朱一鸣说，由于中小房企大量举债更多是用于发展物业和偿还土地款，而非偿还旧债，这是导致其净负债率攀升至高危线的主要原因。
当然，净负债率高企并不能完全反映房企的偿债能力与资金链安全。欧阳捷告诉记者，短债偿付能力也是一个很重要的指标，部分大型房企尽管净负债率也很高，但由于大部分是长债，账面现金足以覆盖短期债务，因此并不会引发资金链断裂的危机。
据统计，截至上半年末，A股139家房企一年内到期的短债创新高，达到4098亿元，较年初上升了22%，现金短债比率仅为0.87，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。
其中，“招保万金”的短债较年初仅微弱增长2%，现金短债比为1.51，尤其是龙头万科现金短债比高达1.92，大型房企并不存在短期资金压力。但中小房企的短债增加了28%，导致现金短债比持续下滑，创下2009年来的新低。部分中小房企现金短债比环比出现锐减，像荣安地产环比一季度末下滑76%至0.44，世纪星源环比一季度末下降68%至0.38，嘉凯城环比一季度末锐减54%至0.19，类似的公司将面临极大的短债偿付压力。
兰德咨询总裁宋延庆指出，虽然部分房企的净负债率较高，而且短期负债占比也高，但如果负债主要是向大股东借的款 (比较容易延期偿付)，就算不上债务风险高，典型的企业如越秀地产、鲁商置业等国企类房企。
周转率与存货指标均恶化
“一家快速成长型的房地产企业，通常会大量购地、高额负债，从而使负债率指标很高，但这并不意味着企业就有多高的风险”，在德咨询总裁宋延庆看来，负债率高的企业只要有高周转作保障，只要在销售端上没多大问题，就几乎不存在资金链断裂之忧，典型的企业如融创中国。
然而，根据兰德咨询的研究发现，受房地产市场低迷影响，上半年139家A股上市房企周转率指标均出现了不同程度的恶化。以总资产周转率为例 (该指标越高表示周转速度越快)，今年上半年周转率超过0.3的房企仅有1家，2011~2013年同期分别有10家、4家与3家，但今年上半年周转率低于0.2的房企则较去年增加了6家。研究发现，今年截至上半年末，A股139家房企存货周转率为0.09，同比下滑15%。
周转速度放缓，导致行业存货继续攀高。统计发现，截至上半年，A股139家房企存货达2.12万亿元，同比上升25%，环比一季度末上升5%。其中，大型房企存货积压并不显著，“招保万金”存货环比一季度末仅微升1%，但部分中小房企库存涨幅明显，大名城的库存同比与环比分别上升了111%和22%，迪马股份同比与环比也分别上升126%和68%，泰禾集团环比上升了26%。
值得警惕的是，部分中小房企的库存消化周期出现明显增长，万通地产同比增长465%至54.49个月，京投银泰同比增长349%至186.55个月，泰禾集团同比增长162%至30.77个月。
“不管接下来市场行情变好或更差，业绩收获只属于降价到位的房企”，在朱一鸣看来，如果许多房企仍像上半年一样不肯大幅降价，恐怕销售依然难有起色。而销售回款不畅，对许多中小房企而言将是致命的：在巨大的资金压力下，中小房企将不得不求助于更高代价的融资渠道，一些财务不稳健的高负债企业很可能因此陷入还息蚀本的恶性循环中，最终导致资金链断裂。
光耀地产因资金链危机出现的破产传闻，折射出多数中小房企的生存现状。根据兰德咨询的统计，截至2013年底，房地产开发法人单位数量共约4.2万家，比2010年减少了36.6%，最近3年累计减少超过1/3，最近5年共有一半以上房企“消失”，2008年该数据是8.8万家。
宋延庆指出，危险与否，关键看短期和长期偿债能力。“综合来看，如果速度比率低于0.4，负债同比增长超过50%，销售额增长目标超过30%，而资产周转率低于0.2，年度利息支出与同期净利润相当，一旦市场有较大波动，这类企业资金链断裂的可能性就比较大。”宋延庆告诉记者，全部上市房企中，这类企业有十几家。
“虽然国内融资闸门正在开启，但只有财务状况良好的房企才能从中分一杯羹”，欧阳捷认为，对于多数财务状况恶化的房企而言，“以债养债”的发展模式难以为继，通过积极的销售策略拉动资金回笼是出路，在未来数年内，去化与还贷将成为房地产企业的常态。
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