[摘要] 近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速，近期国际上备受关注的房地产大宗交易突显了海外房地产市场上越来越多的中国投资者身影。
最近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速，近期国际上备受关注的房地产大宗交易突显了海外房地产市场上越来越多的中国投资者身影。
近日，高纬环球发布了《中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起》的投资白皮书。根据该报告，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。
据数据显示，自2008年至2014年6月期间中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元左右。而近期国际上备受关注的房地产大宗交易突显了海外房地产市场上越来越多的中国投资者身影。
“我们看到多种因素促使中国房地产对外投资兴盛，”高纬环球资本市场部华东区董事苏金茂表示：“中国国内房地产行业的宏观调控及市场降温，正促使许多投资者将注意力转移到发达国家。
发达国家经济复苏的迹象和资产增值的前景昭示着更加富有吸引力的回报。中国积极的政策改革，人民币的，以及中国企业的国际化愿望进一步促进了资本外流。”
目前，包括大型私营开发商、国有银行和保险公司、主权财富基金和高净值人群等在内的各种投资者纷纷涌入境外房地产市场。高纬环球分析，自2008年至2014年6月，虽然国有企业和私营企业分别占此期间对外房地产投资总额的50%左右，但私营企业和个人投资者所占的交易数量更多。
从2008年至2014年6月中国境外房地产投资的资产类别来看，写字楼是目前为止的资产类型，占到总投资额的48%以上。
2013年写字楼投资猛增到84亿美元，高于当年其他所有投资资产的总和（74亿美元）。2014年上半年，写字楼投资依然以28亿美元保持领先，土地开发投资以17亿美元跟随其后。
就地域来看，高纬环球报告指出，中国投资者青睐亚洲、北美及欧洲的发达成熟市场。美国是目的地，然后是英国、香港、新加坡、澳大利亚、马来西亚、日本和巴西。
“中国在美国的房地产投资主要集中于东西部沿海地区及五大湖地区所谓的‘门户城市’。不过投资者越来越倾向于多样化的资产选择，并开始在全美国范围内投资。”高纬环球资本市场部中国区董事李健表示。
英国是中国房地产投资者在欧洲的，仅伦敦就占中国对欧洲房地产投资总额的62.7%。全球金融危机之后，欧盟领导人在欧盟以外寻求外商直接投资，以期创造就业机会，刺激经济复苏。在过去的几年中，欧洲房地产已成为受中国投资者欢迎的投资对象。
而东南亚因其位置临近中国，且拥有庞大的华人社区而同样成为受欢迎的投资目的地。在新加坡，中国投资商喜欢投资写字楼；而在马来西亚，土地开发更受青睐。由于临近新加坡，马来西亚依斯干达开发区被许多中国开发商认为具有巨大的增长潜力。
高纬环球认为，纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦和悉尼仍将是中国在西方投资的之地。而随着中国资本越来越多的渗入，西雅图、达拉斯和墨尔本这些二线城市也将变得更加重要。
与此同时，中国投资者在全球化的进程中面临一系列挑战。高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰表示，这些挑战主要表现为政府对资本流动的控制、人才短缺、企业组织和管理文化的差异、陌生的海外法律和监管环境，比如有时让人望而却步的税收法律。
不过高纬环球认为，随着中国的富有群体和资本雄厚的公司寻求更进一步的多元化、更广泛的全球业务以及对海外投资成熟度的进一步提升，中国的海外投资将保持增长趋势。
“由于对金融市场的限制，所有产业特别是房地产业都在为银行打工。毫无疑问，如果我们不开放金融市场，那房地产怎么能叫做一个完整市场呢？所有在国外有融资条件的企业，我们从报表里都可以看到，他们的上市公司在资金成本这一项上，远远低于国内的上市公司和非上市公司的资金成本。”在9月17日“2014中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”上，华远地产董事长任志强表示。
政府喊话放松信贷
能否落实尚需观察
任志强认为，去年开始出现的房地产交易量下滑，很大的一个原因就是银行大大提高了个人消费信贷利率。
实际上，各地最近开始的第二轮救市也偏重于信贷支持，例如9月15日湖北方面公布的“鄂六条”就规定，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。
有分析也指出，货币信贷政策推动楼市变化作用正日益显著，无论是新增贷款变化或是利率调整均对近年来的房地产市场起到了重要影响，市场的量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，货币信贷政策正在扮演越来越重要的角色。一方面通过利率变化和信贷投放额度变化，来刺激市场需求，另一方面差别化原则的执行也能更好地贯彻落实中央“有保有压”、鼓励消费抑制投资的主导思想。预计未来，若楼市呈现进一步下行压力，可能会有更多的城市及省份出台救市文件加强信贷支持力度。但值得注意的是，在金融体系市场化程度日益提高的背景下，信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府喊话便可解决。
而对于房地产证券化，任志强表示，“由于没有公开的消费市场，没有证券化，人们只能买房子去获得城市化发展过程中房地产(8.63, 0.30, 3.60%)获得红利，而如果有证券化基金，人们就可以通过买基金分享，让没有首付能力的人也可以获得这些红利。”
中海、恒大、万科
位列房企品牌价值三甲
此外，当天发布的《2014中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，中海以319.39亿元的品牌价值继续占据首位，连续四年蝉联榜首，恒大和万科以291.86亿元和271.10亿元分列第二、三位。保利、绿地、龙湖、世茂和富力五家企业的品牌价值排名与上年保持一致，分列4至8位。碧桂园和融创排名较去年提升至9、10位，其中，融创是历史上首次跻身前十。
测评报告显示，2014年，20强和10强入围门槛分别为96.80亿元和147.08亿元，较上年分别提升了10.21亿元和2.58亿元。梯队依然是中海、恒大、万科和保利4家企业，品牌优势稳步积累，品牌价值超过200亿元；品牌价值在100亿元和200亿元之间的第二梯队继续扩容，增加至14家；品牌价值在门槛值和100亿元之间的第三梯队品牌房企则有3家。
报告还指出，品牌作为企业与消费者购买行为间相互磨合衍生出的产物，所承载的更多是对其产品以及服务的认可。目前，我国房地产行业品牌表现出与其它行业不同的特征：首先，房地产品牌认知度较高，但企业间美誉度及忠诚度差距较大；其次，房地产品牌年龄相对较短，且房地产高价值的产品属性使得品牌对销售的影响力度相对较低；再次，房地产品牌由企业品牌、项目品牌、联合品牌及企业家个人品牌等多项组合协同方式打造，但拼图式的品牌形象存在负面消息损害整体品牌的风险；最后，房地产品牌存在着企业影响力不够，但所在企业的企业家知名度高的偏差，如有很多公众知道任志强不知道华远，很多人知道冯仑不知道万通。因此，企业家要拿出更大的勇气和投入，强化企业品牌，培养“百年老店”，将企业、企业信用与社会公众的认知度和口碑结合起来。
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