[摘要] 日前，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，表示要建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。一时间，资本市场和房地产市场热潮涌动，各方都在期待中国版的REITs能够尽早落地。
日前，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，表示要建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。一时间，资本市场和房地产市场热潮涌动，各方都在期待中国版的REITs能够尽早落地。
尽管2014年中信证券和苏宁云商已经开始试水REITs，但是在目前的金融监管环境下，我国房地产证券化产品离典型的REITs还有很大差距，开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、率等都受到严格的限制。
新加坡大华银行上海分行一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前中国对REITs的发展存在诸多政策限制，金融市场也不成熟，REITs还不具备真正落地的条件。
类REITs开始试水
2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划，被认为是国内和典型REITs接近的产品，该产品大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了REITs产品的流动性。2014年12月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（以下简称中信苏宁）成立，该产品推出的售后返租类似REITs的做法。
以上两款已经面世的类REITs产品，持有物业分别为写字楼和零售物业，均为商业地产。而住建部《意见》则是“鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁”。对此，曾有房地产开发商向记者表示，一来住宅的租金较低，达不到REITs对的要求，二来对开发商而言，出于回笼资金的考虑，更倾向于卖房而非租房。
而即便是商业地产的证券化，与国外标准化的REITs产品也存在很大差异。《每日经济新闻》记者了解到，中信启航优先级每次转让额度不低于5000万元，劣后级不得低于3000万元，高昂的投资成本使得流动性大打折扣，也未能享受任何税收优惠。此外，中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位，投资者限制在200人以内，流动性仍然较弱。
五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》记者表示，目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题，一是针对特定投资人，无法在公开市场发行并交易；二是有预期年化，和市场波动并不挂钩；三是无法做到像上市公司那样，进行公开的信息披露。
在这一背景下，上述类REITs很难大规模推广，更难以帮助整个地产业实现资产证券化。
有待政策放行
实际上，国内的REITs产品也都在尝试增强流动性，期望能通过公开市场交易来实现REITs产品的成熟化。《每日经济新闻》记者注意到，在中信苏宁发行推介材料中，其预计在3年内通过公开发行REITs实现公募上市，但能否成行主要取决于政策上是否放行。
海通证券研报显示，我国当前的房地产证券化产品均是私募定位，投资对象单一且均为被动管理，偏债权而非股权，主要是为了满足原始权益人的融资需求，有预期率且到期需偿还本金，而国际上典型的REITs本质上类似于房地产公司，投资REITs便是投资于该公司的股票。
国内REITs目前无法改变私募的定位，只能停留在“假股真债”的阶段。吕伟宾认为，目前市面上几乎没有已经打造成型的REITs产品，主要原因还是政策限制，资产管理企业在产品设计上没有参照依据，不知道边界在哪里，摸索起来难度非常大。
2015年以来，房地产市场的行情并不乐观，尽管住建部推进租售并举，将公租房租赁作为试行REITs的窗口，但是金融监管体系并不完善，不动产的证券化产品无权转化成有价证券，和股票等有价证券的监管程序存在很大差异，但是监管部门并没有相应的措施出台。
据了解，美国REITs的主体是权益型REITs，本质上是房地产公司的股票，因而REITs整体率走势与股指一致，长期来看REITs率表现甚至好于股指，这在国内却很难实现。
不仅REITs的发展存在难度，其他房地产金融模式，如产业地产私募基金、将物业拆分独立上市等也面临很大的难题。
绿地集团董事长兼总裁张玉良曾拿国外案例介绍称，海外很多商业地产是由保险资金投资的。和其他资金相比，保险资金的资金回报要求较低，周期也比较长，适合投资需要中长期运营的产业地产物业。但在国内，保监会对保险公司投资房地产有严格的比例限制，保险资金很难大规模流入投资性房地产。
类似的政策性限制还有很多，这成为房地产金融化的一个拦路虎。
海通证券研报称，REITs的推广是一项系统性工程，作为房地产证券化领域“先进生产力”的体现，其成功推广对政策环境和行业发展水平的要求较高，需在物业资产权属、税收政策、产品上市与交易、投资者范围等方面进行统一部署方可成行。
吕伟宾认为，REITs的推广需要多个领域的配套措施。目前REITs大的掣肘在于税收，只有税务部门对租赁物业实行税收优惠，REITs的率才能有所改观，更多的投资者才会进入这一领域。他指出，从目前金融业的发展趋势来看，尽管不少基金都在布局REITs产品，但是目前发展REITs产品的时机还不够成熟。
吕伟宾指出，我国央行、住建部都曾试图推动REITs发展，但却始终未有太大进展，究其原因，还是因为REITs发展所需的各项条件无法全部满足。未来只有住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同为REITs提供配套发展环境，REITs才有可能真正落地。
去年新增信贷近10万亿 影子银行年末升温 每日经济新闻
央行昨日（1月15日）公布的数据显示，至2014年12月末，广义货币(M2)余额122.84万亿元，同比增长12.2%，低于此前公布的13%这一调控预期值。此外，当月人民币贷款增加6973亿元，远低于此前市场预期的8000亿~9000亿元的规模。
值得一提的是，尽管此前许多外资投行呼吁中国央行及时采取进一步的货币放松政策，2014年12月的一系列经济数据也不尽乐观，但在昨日公布数据的同时，央行依然通过另外一篇新闻稿传达了“继续实施稳健货币政策”的决心。
此外，《每日经济新闻》记者根据央行数据计算发现，2014年12月影子银行再度升温，社会融资相关指标在12月均大幅飙升，同时12月新增贷款也只占当月社会融资总量的约41%，而这一数据在11月为74%。
2014年新增信贷创新高
数据显示，2014年全年人民币贷款增加了9.78万亿元，同比多增8900亿元，创历史高水平。且从历史经验来看，年末一般是信贷增长的低谷，与往年同期数据相比，近7000亿元的12月新增贷款已经不算低。那么，是什么原因导致2014年的M2增长不及预期呢？
对此，央行调查统计司司长盛松成在昨日的通气会上表示，M2增速比较低的原因主要有三方面：一是外汇占款明显放缓，2014年末，外汇占款27万亿元，全年增加6410亿元，同比少增了2.12万亿元，这使得央行不需要通过回收外汇来投放流动性；二是同业业务监管加强，导致货币派生能力下降；三是存款偏离度考核指标实施，使得季末、年末商业银行存款冲时点的积极性减弱，导致12月份存款增长不及往年。
中国银行国际金融研究所副所长宗良对《每日经济新闻》记者表示，虽然M2增速不如预期，但符合在经济新常态环境下实体经济的真实需要。由于我国经济增长方式正在经历由重“量”到重“结构”的调整，经济增速放缓，相应也不需要那么高速的货币供应增长，这体现了央行在控制流动性上的稳健取向。
值得一提的是，2014年人民币存款增加9.48万亿元，同比少增3.08万亿元；12月份人民币存款增加7229亿元，同比少增4281亿元。存款数据的疲弱，可能会削弱金融机构进一步投放贷款的能力。
招商银行总行金融市场部高级分析师刘东亮表示，其计算出来的12月企业户中长期贷款新增近5300亿元，创同期历史新高，企业贷款“淡季不淡”对经济而言是积极信号，可能与之前央行调高合意贷款规模有关，也有可能与近期密集出台的投资计划有关。但这一势头与当前信用风险上升、资金风险偏好下降的势头相悖，其中是否有非市场因素存在，高增长势头能否持续均有待观察。
12月表外融资大幅增长
央行数据显示，2014年社会融资规模为16.46万亿元，比上年少8598亿元。从结构看，2014年人民币贷款占同期社会融资规模的59.4%，同比高8.1个百分点。2014年委托贷款增加2.51万亿元，同比少增396亿元；信托贷款增加5174亿元，同比少增1.32万亿元；未贴现的银行承兑汇票减少1285亿元，同比少增9041亿元。同时，直接融资的规模则有所增加，2014年企业债券净融资2.43万亿元，同比多6142亿元；非金融企业境内股票融资4350亿元，同比多2131亿元。2014年12月社会融资规模为1.69万亿元，分别比上月和上年同期多5486亿元和4413亿元。
宗良表示，由于表外融资受到政策调整挤压，大量的融资需求转移到表内的信贷上来，导致2014年信贷在社会融资规模占比反弹。
盛松成指出，随着金融市场和金融创新的发展，预计未来人民币贷款占比总体还是会呈下降趋势。他认为，“在一定时期内，人民币贷款占社会融资规模的比例为50%~55%，是一个比较合理的区间。”
值得注意的是，在11月央行降息之后，影子银行出现明显抬头。
就去年12月的社会融资情况，《每日经济新闻》记者根据央行公布的全年及前11个月的分项数据计算发现，12月，涉及到影子银行的委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票的增量大幅上升。其中，12月委托贷款较11月多增3000多亿元、信托贷款环比多增2416亿元，未贴现银行承兑汇票增量由负转正，由11月的-672亿元增长到12月的约600亿元，环比多增了约1200亿元。同时，12月不到7000亿元的新增贷款也只占了当月社会融资总量的约41%，而这一数据在11月为74%。
刘东亮表示，“从信贷结构来看，12月社融是个亮点，达到1.69万亿，为下半年高，回升至2014年上半年的水平，也好于历史同期，表外融资出现积极迹象，信托、委托贷款都有大幅增长，实体经济融资的可获得性出现明显上升，有利于经济企稳；如果社融高增的局面能够持续，则有利于缓解信用风险压力的上升，也有利于一系列投资计划的落实。”
专家：央行或保持以静制动
与此同时，2015年央行货币信贷与金融市场工作会议于1月13日至14日召开。会议强调继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度、定向调控和改革创新。保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资平稳适度增长，为结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。在区间调控的基础上加强定向调控，促进信贷结构优化。
《每日经济新闻》记者注意到，2014年以来，“定向”、“微调”成为央行主要的货币政策调控手段，尽管央行在2014年底实施了一次降息，但对进一步降息或降准则保持谨慎。央行官员也多次强调，降息并不代表稳健货币政策转向。
“只要金融数据不剧烈下滑，央行在中短期政策基调上可能就会保持目前以静制动的格局。”刘东亮认为。
值得一提的是，盛松成指出，据央行抽样统计数据，2014年12月末，企业贷款利率比2014年初下降5个基点，比3季度末下降14个基点。这表明央行降低实体经济融资成本的政策已经在一定程度上显示效果。
宗良表示，央行通过SLF、MLF等定向流动性调节工具，能影响货币市场资金利率，达到间接引导长期的企业融资利率下降的效果。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
