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刚需走出去,环上海卫星城市房价成为新增长点

wawjggg 2017-03-13 00:00:00


到上海周边城市(苏州,昆山,太仓,嘉兴,嘉善,海宁,海盐,桐乡,吴江,南通,杭州,张家港,无锡,常熟,湖州)买房,现在上海的刚需和外来的楼市投资的资金,正在乘着人口分流的大趋势外流到上海周边城市,人口分流,环一二线卫星城市房价上涨已成大势。

 

【以下文章 摘】   作者:相信凯撒     来源:知乎

最近嘉兴买房的朋友忽然多了起来,让我内心一惊——莫非上海买房的风口已经到了嘉兴?!

 

上海买房有一个定理——刚需永远只买1.3-1.8万单价,100-150万总价的房子。不是不想买别的,这个预算是刚性的,你内环中环再好,大虹桥再高大上,内长宁老黄浦性价比再高,老子就这些钱了。

 

于是有了以下的现象:

2013年,刚需置业风口在南翔。

那一年,网上广告大战都是南翔的盘。

那一年,大家还觉得南翔好远。

那一年,有销售朋友说,客户催他快点签约,签好约好赶地铁回上海。南翔在心理距离上还不算上海。

然后是——

2014年的松江泗泾;

2015年的奉贤南桥;

2016年的昆山花桥;

如今昆山花桥的房价大概2万左右,正好还满足刚需置业的上限,但已经有大量刚需觉得性价比不高。

 

 

上海置业地图变化

呈现明显的板块轮动效应

围着上海呈螺旋状扩散

一圈一圈放大自己的边界

时间推移,刚需置业位置越来越远

 

城市有边界么?

答案是:不管行政规划如何,城市都有自己的天然边界,反映到房价上

一套房子,一个地段,最重要的一次,发生在“由城乡结合部转为市区”的一瞬间。

比如花桥,以前是上海和昆山之间的大郊区,如果当地但凡原来有房地产市场的话,那是谁在买?本地的农民。一年那么一点结婚生子的改善需求,一年也就开发出一点房子,当地收入也许四五千,那就只能接受六七千的房价。

忽然有一天,消费群体变了,买花桥的,不再是当地农民,而是徐家汇的白领,每个月赚着15000的薪水,也被逼到了花桥买房。

忽然有一天,花桥就多了一帮手拿iphone的群体,能拿出上百万的购房款,到处扫房。

忽然有一天,涨幅开始惊人。可能也就是短短一两年时间,就从8千涨到了2万,比如说昆山。

 

问题是,之后呢?

2017年,城市的边界是否就到了嘉兴?

为什么不能是嘉兴?

一条地铁2号线能撬动川沙祝桥

一条跨省地铁能催热花桥

超级配套沪宁、沪杭高铁当然能催熟嘉兴

长三角还有一个bug,那就是苏杭不用催熟,自身就是高地。

于是,没有退路了,除了昆山就是嘉兴。昆山疯狂了之后,只有嘉兴!

小白领能够居住的极限,就是城市的边界。

 

当市中心,已经涨到了非白手能购买的恐怖价格,那么小白领就被一圈一圈的被挤着往外搬,从南翔到泗泾,从南桥到昆山,然后嘉兴。

放大想象力,说个现在政治不正确的词——

上海都

没有官方的任何口风,也不知何时有可能实现,但事实上的上海都一定会形成。为何?因为人口的聚集是经济发展的要素,人的聚集是城市的本质。

 

 

大家近年是否有这样一个感受,即使西部大开发,即使东北振兴等多种口号鸡血猛打,这些地方还是经济下滑,人口外流。

 

原因几何?

并不在这些地方本身,而是人口的聚集不再经济了。只有数千万以及上亿人口的聚集,才能催化出下一个经济繁荣。长三角、珠三角成为两个硕大的人口虹吸器,正以高效、稳定的方式把人吸走。

 

 

放眼世界,人口的聚集也是趋势:

东京都在仅占全日本4%面积的空间里聚集了25%的人口。不过,这个全球大城市的经济聚集程度更甚:该年度东京的人均国内生产总值7.2万美元,高出日本平均值67.4%。这样算下来,大东京一个地方就占日本总产出的40%。

再看其他,

伦敦人口占英国人口11.8%,经济占13.3%;

纽约市占美国人口2.3%,经济占3.5%。

 

今年上海出了一个昏招,那就是设置人口红线,建筑用地红线,妄图实现以地控人。说它是昏招,是因为它一定失效。

 

 

只要经济聚集度高于人口聚集度,那就一定还会吸引更多的人口聚集。仍以大东京为例,早在30年前,不少人就抱怨这个天下大都会的人口太多、空间太密、承载力不堪负荷。有关的立法和政策,也在很长时间里围绕“东京疏散”、“更平衡增长”的思路推进。可是,几十年时间过去,实际趋势还是聚集度在增加,因为东京的致命吸引力还是挥之不去。

 

道理很简单:东京的经济密度高于其人口密度,人均产出还是高出平均水准近70%。这是说,移入东京的,收入水平就提升。人往高处走,那还能挡啊?当然,大东京的高密度也增加了人们的生活成本与生产成本,可是利害相权,当事人总是算得明白的。东京的聚集之势依然,恰恰显示了芸芸众生的算计结果,并一目了然地写在日本的大地上。

 

东京的今天也就是上海的明天(道理何在我们后面文章展开聊)。一旦上海最终成为上海都,昆山和嘉兴也就都成了重要的外延。

 

博主狩坊总结:  买房要乘早,这么说,不是因为我在卖房,而是这是一个趋势。 买哪里? 上面说了那么多,你应该知道了,大城市或者大城市的周边,因为有需求,有市场。


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