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房地产税明确开征,你真以为能降房价?

爱在花桥 2017-11-13 18:32:57

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官方已明确要按房屋估值来征收房地产税了。

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

很多人对房产税开征拍手叫好,无非是因为他们认为这有利于降房价,从而让他们实现居者有其屋的美好愿望。

真会如此吗?

但凡有经济学常识的人就应该知道:征税本身,并不创造任何额外的价值,它仅仅是财富的再分配,房地产税也不会例外。

所以,相较于降房价,普通老百姓更应该关心的是:

1、劫富真的济贫了吗?换句话说征收上来的房地产税被用在了哪里?

2、征收房产税的法理依据充分吗?

这些问题,都值得思考。

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先来解读一下官方的说法。

根据财政部部长肖捷的文章,房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行立法和实施。

1.立法先行

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

以上是官方的解读。

事实上,在中国征收房地产税,有一件事情一直绕不过去。

发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。

如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。

对于这些问题,官方也早就做了准备。

  • 一是在2007年的《物权法》第149条里规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  • 二是不动产登记已基本完成,具备了基本的征收条件。

  • 三是从2013年开始,房地产税就已列入议程,至今已议论了好久。

所以最快的话,明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。

2.充分授权

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说:

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:

“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

由于房价有很强的城市差异性,充分授权地方政府,因地制宜,从理论上来说完全没毛病。

3.分步推进

中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为:

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”

中国实行城乡土地和住房二元制度,到2016年底我国常住人口城镇化率达到 57.35%,地区发展很不平衡,房产税先城市后乡镇,先市民后农民是必然的。

3

房地产税可能会怎么收?

先来说说上海和重庆的两个试点。

2001年1月,上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。

上海采用的是“老房老办法,新房新办法”(存量和增量差异对待)的思路,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需要交税。

我认为这是比较合理的,一来是中国的房屋产权实在是五花八门。

按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;

按取得和交易的方式,可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。

这些五花八门的房屋,要制定一个公平合理的方案,真的太难。

二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了,这部分不收房产税合情合理。

而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)进行征税,对于存量房屋,180平米以下免税,新购房屋100平米以下免税,超出部分以累进制的方式计税。

而未来房产税的全面征收方式,已经透露出来的消息是:

  1. 按照评估值征收房地产税;

  2. 适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度

根据以上两点,我个人的推断是:

  • 存量房要征收房产税(重庆模式),计税方式参照上海模式,同时给与一定免征额度。

为什么说存量房会征收房地产税,因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿,而要填补这个窟窿,要么大额提高税费,要么扩大增税范围,显然后者更有可能。

除此之外,对存量房征税,既能增加税收,又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意,何乐而不为?

至于计税方式,上海已经有比较成熟的经验,即先对每套房屋价格进行评估(税务局有当地所有房产交易价格纪录,可以按照算法自动生成房屋价格),然后打个折(上海是70%),再根据住宅性质进行征收(比如普通住宅0.4%,非普通住宅0.6%)。

非普通住宅有三个标准:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

当然,这里只是推演一下思路,具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。

至于免税额度,这个一定是会有的。

这既是调节贫富差距实现社会公平的体现,也是社会稳定的需求。

只是到了具体实施的时候,免征额度是根据人均面积,还是人均面积结合房屋数量,暂时不得而知。

但结合以上3点,我们可以明确的是:对于那些拥有大量房产的房叔房姐,房产税一旦出台,他们的好日子就要到头了。

4

房产税的出台后,房价会下跌吗?

这要分短期和长期。

  • 从短期来看,房屋持有成本的大幅提高,会让炒房者抛售手中的房产,市场上供给数量增多,可以起到抑制房价的作用。

  • 但是从长期看,房价的两极分化会更加明显,即该涨的还会涨,该跌的更快下跌。

因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本,它只是一个辅助因素,决定房价的根本性因素是供需关系。

一线城市的土地是有限的,只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市,那里的房价继续高涨是不可避免的。

以上海为例,根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里,而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。

这意味着后面的20年,上海不但不能新增建设用地,还要减少26平方公里,房子的稀缺性不言而喻。

北京也是类似,而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。

其实从全球范围内来说,任何一个发达城市(纽约、香港、首尔、台湾等),都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。

那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人,他们必定要是失望了。

而另一个残酷的事实是,在全球化的背景下,一线城市的房价只和高净值人群(富人)的数量有关。

知乎答主@Haoran在不久前写了一篇分析文章,他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价,以及当地富豪人数的相关度后发现,高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。

优质的资源永远是稀缺的,稀缺的资源永远是昂贵的。

所谓的居者有其屋,其实是指让你租得起房,而不是买得起房。

5

最后这几句话,可能说了也没用,但我依然要行使说话的权利。

这是知乎答主@豆子彩虹爸提供的美国房产税的税单,里面清晰地记录了房地产税的去向。

比如左下角这个框里:

郡里收走6650块,用于郡道路,基础设施等。

市里收走165.55,用于市道路,基础设施等。

学区收走350.46,当作学校资金。

社区学院收走289.94,当作学校资金。

轻轨收走27.27。

公园收走47.22。

市政水务收走44.56。

右上角的框里同样写的明明白白。

美国的税收制度采用的是“以支定收”,即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过,确定当年需要征收多少税,税率是集体协商的结果。

从税单上你可以清楚地看到,房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。

房地产税作为一项新的税种,涉及到每个人的切身利益,它一旦开征就不会停下来了,而大城市的房价也很可能不会因为多收一份税就下降。

对于清醒的人们,是不是应该一起呼吁政府公开税收的去向?

毕竟,这是所有公民共同的利益。

如果房地产税来了,谁最害怕?

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

房地产税征收原则确立

肖捷在上述文章中,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

01

立法先行

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

02

充分授权

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

03

分步推进

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

房屋的评估值如何确定?

此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

征收房地产税同时,降低建设、交易环节税费负担

对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担,冯俏彬认为,随着对后端居民住房保有环节征税,前端的建设、交易环节税费负担将相应降低,确保总体税负平稳,这有利于房地产税推出。

朱为群表示,建设和交易环节的税费负担降低,主要涉及土地增值税制度的改革,以及各种行政性收费改革,具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

房地产税能不能抑制房价上涨?

答案是:能!

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。

第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。

第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

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