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买房菜鸟必看!10个不能直接问置业顾问的问题

爱在花桥 2017-11-14 17:09:32

众所周知,买房并不是一件轻松的事情,很多购房者都有这样的经历,不管到什么项目,置业顾问总能巧舌如簧的把项目优势一再夸大,而你会被置业顾问牵着鼻子走,完全认同他的每个观点。他们会通过你所提的问题来判断你是菜鸟还是高手,不同的人会有不同的对待方式。今天小花给您整理下菜鸟和高手买房的区别,希望能给大家一些帮助。

一、菜鸟问面积 高手问公摊

菜鸟

这个房子的面积是多大?搞不清楚自己问的是建筑面积还是套内建筑面积?更有些菜鸟直接被置业顾问的赠送面积所吸引。

高手

买房时会弄清楚置业顾问所说的面积是指建筑面积还是套内建筑面积。因为套内面积才是我们收房后可以利用的面积,公摊越大的房子得房率越低。所以他们更关心这个房子的公摊面积多大?

菜鸟问答

得房率越高越好么?  

  首先大家应该明白什么是得房率。得房率又被称为房屋使用率,是指套内建筑面积与建筑面积(销售面积)之比。判断得房率的高低有两个重要因素,一是楼道的面积,二是电梯间的面积。这两个公摊面积大了,说明你可支配的套内面积就小。

  此外,大家认为得房率越高越好并不对。因为公摊面积占最大比例的就是大堂和电梯。举个例子,如果一个20层的楼就一部电梯的话,大家着急回家看球赛,或者有其他的急事儿,苦等一趟电梯是很崩溃的。如果楼层很高,牺牲一点得房率,可能你觉得你家面积小了,但是生活品质上来了。因此,“得房率越高越好”这一说法是要根据具体情况具体分析的。

  一般来说,得房率普遍在78%~85%。佳爷见过住宅得房率最高的有98%,独栋别墅是100%。大家要注意,有的时候四五十年产权的项目得房率会很低,甚至低至55%。有的小区,不同楼栋的得房率是不一样的,但是同一栋楼的得房率基本是一样的。

二、菜鸟问绿化率 高手看绿地率

菜鸟

你这个房子小区绿化率是多少?要知道置业顾问说的绿化率是指绿化覆盖率,就是绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

高手

更关注绿地率,包括公共绿地和宅旁绿地。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。有严格的计算要求,不应该低于30%的标准。

绿化率和绿地率哪个情况更好?

菜鸟问答

如果有两个小区,一个是绿化率30%,一个是绿地率30%,那么可以得出结论,绿地率30%的小区其绿化情况要更好。事实上有块草皮就算做绿化,连绿化的投影面积都会算在绿化率内,所以绿化率的实际参考价值并不高。

三、菜鸟问价格 高手问差价

菜鸟

这个户型总价多少钱?这样问你能获取的有价值的信息并不是特别多。你只能知道这个户型总价多少,置业顾问是不会主动告诉你每个楼层的差价以及区别在哪。

高手

买房时会明确表达自己想住在哪层?并且叫置业顾问计算不同楼层需要付的价钱,然后趁机仔细看置业顾问手上的价格表并进行询问。为什么会有这个差价,主要有哪些区别等。这时你能从置业顾问那里得到更多有效的信息。

菜鸟问答

各个楼层的优势和劣势是什么?

四、菜鸟问使用年限 高手问拿地时间

你这个房子产权多少年?这里置业顾问会和你玩个文字陷阱,他们会告诉普通住宅70年还是商住公寓40年或50年。可是实际的土地使用年限是从拿地开始计算的,具体有多少年他们可不会直接告诉你。

高手

一般会问的深入一点:如“你们这个项目是什么时候拿地的?”如果一个项目无论是户型、价格、配套还是周边环境你都很满意,经过询问发现拿地时间已经过去了20年。虽然是普通住宅,但是你实际拥有的土地使用年限只剩下了50年,这样的房子更要慎重。

菜鸟问答

土地使用年限和产权年限不同?

  我国目前的政策是房地分离,地上的房屋所有权没有期限限制,业主可永久拥有。而土地使用权年限是有最高期限的,到达期限后,土地收归国有,如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金。

  大家通常所说的70年产权房屋,就是土地使用最高年限为70年的房屋,例如大家看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅等。50年产权房屋指的是在50年的商业用地上建成的房屋,一般多为办公楼和工业用房。这类房屋不限购,但是水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收,要比住宅的收费标准贵。到达50年的土地使用最高年限后,需要再次购买土地的使用权,现在国家还没有出台具体的购买方式及购买价格。40年产权房屋指的是土地使用时间最高为40年的商业立项房源,也就是我们通常所说的商铺。这类房屋不限购,屋内可以售卖商品,不允许居住,但一些尚未取得购房资格的购房者会买下它当做住宅使用。

五、菜鸟问规划配套 高手会私下考察

你这个房子配套怎么样?无论是菜鸟还是高手都会问置业顾问,然而菜鸟会选择相信置业顾问大肆吹嘘的远景。置业顾问会说这里未来会建设什么什么,我们预计投资多少多少?要知道这些未来可能有的规划并不一定会写进购房合同及补充协议里,能否实现是个未知数。

高手

会更聪明一些,不会局限在置业顾问的“浅谈辙止”。会私下进行考察,深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。对于一些现有配套也十分注意,如果置业顾问说离公交站、某商圈很近,几步路就到了,那么内行人一定会去实地走走,看是不是真的很近,会经过哪些公交。还会问问周围的居民,实际的住房感受,多方打听免得日后后悔。

六、菜鸟问物业费 高手问物业归属

菜鸟

这个房子物业费是多少?置业顾问会告诉你目前物业多少元每平米。如果你不深问,有些问题置业顾问绝对不会告诉你。比如置业顾问说的物业管理费是暂定价格还是永久的。

高手

除了会了解物业管理费外,更加在意物业公司是属于开发商自带的还是外聘的。这点非常重要,一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘,例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪,出了问题外聘的物业公司也找不到开发商,那么后期会带来很多麻烦。

大开发商PK小开发商怎么选?

菜鸟问答

大开发商一般都是品牌开发商,开发的小区数量比较多,他们在业内有着良好的口碑。在其他条件都相同的情况下,大开发商开发的产品会比小开发商开发的产品在价格上贵一些。小开发商一般多是私企,开发的小区数量较少。与大开发商相比,小开发商可能会存在一些问题,比如小区开发经验比较少,产品质量上没有大开发商有保障;因拿地规模比较小,所建小区的规模自然也比较小,配套相对薄弱;相对而言,与大开发商比在物业服务配套方面尚有一定的差距;保修期内不容易帮助业主协调解决质量问题。

我们购买的房产都是有一定保修期的,房屋出现了质量问题,有些小品牌开发商帮助解决问题的能力不强。以上可能存在的问题并不能全盘否定小开发商,他们虽然资金不如大品牌开发商雄厚,拿地相对比较难,但是其开发的小区会因为设计理念先进和公司秉持的一贯建造观念,打造出热销的精品小区。

七、菜鸟只问户型 高手看总平面图

菜鸟

你这个房子的户型怎么样?其实户型图对于购房者来说是很重要,但是千万别让置业顾问拿着户型图告诉你采光有多好,楼间距多合理。因为单从一张户型图真的判断不了。

高手

除了看户型图外还需要拿起总平面图看看,看窗户是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验,因此会看楼栋分布图和楼层总平面设计图。

八、菜鸟看沙盘图 高手看规划图

这个沙盘图就是以后的实景么?看沙盘模型做得很漂亮,绿化多、楼间距大、景观美等,要知道虽然沙盘图是按照一定比例做的,但是难免夸张。因此,沙盘只能够做为了解大概位置的参考,不能完全信任。

要看就看设计规划图。想知道具体的规划,一定要看在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布,一般是经过备案后定稿的,上面的尺寸、物体修建,开发商更改机会很小,能够为你选取楼栋和楼层提供参考。

九、菜鸟多看楼盘 高手挑起战争

知道“货比三家”多看看几个楼盘,然而去的楼盘多了,你可以感受到的就是无比热情的置业顾问及各种放大项目优点的宣传推销。对你的选择没有什么实际的帮助。

知道怎么样不动声色的挑起“战争”,获取更多的内情。比如你咨询的某楼盘物业费只需要2元/㎡·月,另一家你打听到的是1元/㎡·月。这家置业顾问可能会爆料:“我朋友跟我说,那边物业服务完全跟不上来,地上乱停车,绿化没有做维护,很多人投诉,自然便宜”。对于爆料的内容一定要去核实,只有这样多对比多核实,你才能掌握到更全面、更综合的信息,为挑选舒心的房源做好准备。

十、菜鸟看样板间 高手看毛坯房

菜鸟

能去看下样板间么?各个方面了解差不多了,置业顾问会带你去看样板间,一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间,周围毫无遮挡,肯定采光好,再加上精装修,豪华家具一摆,一切看上去妥妥的。

高手

会直接看毛坯房,而且是不同时段去看,这样才能真正了解房子到底好不好,有的大品牌开发商建的房子,置业顾问会直接带顾客看样板间和毛坯房,因为他们对手里的房子有绝对的自信可以经受住检验。

菜鸟问答

临时样板间和实体样板间区别?

实体样板间通常是在小区盖好的楼里,选择一间户型佳、朝向好的房屋作为样板间。如果购房者看的是实体样板间,一般可以肯定其面积、层高、阳台大小等都不会有问题。参观样板间,开发商基本不让拍照,建议购房者采用步丈法测量客厅以及卧室的面积。

如果购房者参观的是开发商临时搭建的。临时样板间的层高要比实际房屋高出一些,这样会显得房子更大。可能与实际房屋不是1:1的比例,比如墙薄一层。有的开发商可能会故意将窗户的面积做大,显得房子亮堂。户型比较差的时候,有的开发商会把临时样板间外面的窗户封起来,而把室内灯光光源效果设计得特别好,给购房者造成采光非常好的错觉。

最后要提醒大家,置业顾问的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。购房菜鸟们逆袭起来吧,售楼处巧提问千万别“怂”,今天你不努力做功课,明天就有可能买到坑爹房!尽快成为高手,至少成为伪高手,才能避免被置业顾问各种忽悠。

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