综合：21财闻汇

资料：房苏州（作者：苏城三少）、真叫卢俊（zhenjiaolujun0426，作者：卢俊）、凤凰房产（houseifeng）、大猫财经（caimao_shuangquan）、重庆晨报上游新闻、凤凰网

屌丝还在床上睡懒觉，土豪已经连夜排队买房，而且不少还是全款。

成功不是偶然，最可怕的事情就是比你有钱的人比你还要勤奋！

疯了，南京楼市又疯了

在楼市逐步降温的大环境下，个别热点二线城市依然上演着“抢房”的戏码。

11月15日上午8时，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名。这次登记分布在10个不同的地点，将持续到16日上午8时，共计24。据悉，登记完成后，这10个楼盘预计会在本周末集中摇号开盘。

10家楼盘分别是河西中保利天悦、金隅紫京府、华新城璟园，河西南五矿崇文金城、佳兆业城市广场等，共计推出近3200套房源。

而南京河西的这次集中开盘，吸引了众多购房者。从14日晚间开始，就有购房者连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。

大半夜开始排队

15日上午9时许，在预计推出356套房源的佳兆业城市广场的验资登记处，排队人数超过3000人，且后续人数还在增加。河西十盘总共估计超过上万人。

据说最后黄牛替排队，已经炒到1500一夜。

为何如此火爆？

据分析，这次南京河西的疯狂主要有两个重要因素。1、限价后二手倒挂。河西作为南京楼市最热的区域之一，目前执行严格的限价政策。河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。也就是说，新盘备案价比周边二手房要便宜1.5万元/平方米，这种基本就是买到就赚一辆保时捷，无异于给全民“发福利”。

2、前期蓄客较多。

前期封盘，攒客比较多，据说很多销售都积攒了几百人微信群的顾客。这样开发商就有足够余地锁定精准客户，把有实力的、购买意愿强烈的客户挑选出来。

由于购房者对新房市场的追捧，此次河西开盘执行了严格的销售方案。

这10个楼盘均有对购房者的验资要求，均是先验资后登记，验资方式为提供指定银行的银行本票或定活两便存单，验资标准是180万元，验资标准是430万元。

值得注意的是，10个楼盘全部要求八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。

即使这么苛刻的条件，每个盘还是人山人海，火爆程度超乎想象。

前两天“北京有楼盘均价下跌10%—20%、燕郊房价腰斩”的新闻不绝于耳，今天就见南京的豪客们排队抢房。

开着奔驰、玛莎拉蒂的土豪们都这么努力抢房，还基本是全款，而租着房子的人还在键盘前面码字跟帖“房价要崩盘了”。

是不是很意外，有没有很魔幻？

对于这回南京热售，真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）做出了下面的几点分析：

1、昨天的南京是非常好的样本参考

在一个供应量紧缩的市场，或者说需求被抑制的市场，如果没有其他政策配合，突然增加供应量，就会造成像南京这样的场面。

这种现象或许值得其他城市参考，毕竟如今各个城市都在深度调控周期。

2、需求是真实的

面对这样八成首付这样高的比例，所有买房人都是真金白银的掏出自己的现金来买房，极少借款，还有部分人为了能够获得购房资格主动要求全款。

换句话来说，市场确实具备购买力，而且很大程度上超出我们的想象。

在这种不借用杠杆的购买，我们基本可以判断当下百姓的买房需求是真实的，不论是用来自住还是当成家庭资产，没有投机的成分，或许说不存在“炒”的空间。

3、哄抢的一个重要逻辑在于房子被认可为资产的重要组成

这一次这么多人抢购有两个重要出发点。

首先是等太久了，供应稀缺并不会造成需求的消失，只是被挤压在某一个地方，只要机会合适就会释放。

另外还有很重要的一点，目前房子被当成资产这个身份越来越被认同。如果房子被当成居住空间，在没有结婚和居住需求情况下，人们不会如此激进地买房。

但是一旦房子被认定为资产，用户需要衡量的就是价格是否有潜力。这一次河西拿出来的预售证比周边的二手房还要便宜很多，这等于直接给这个价格做了一个铆定，在这样的刺激下可能其他的元素都被忽略了。

4、此刻或许我们可以明白租售并举的伟大

租售并举的意义就是在于唤起用户对于买房居住价值的理解：本质上是给用户第二个选择，一个仅仅把房子当成居住空间依然可以很好过完这一生的选择。

当未来市场上用户可以看到可以选择对比的两种产品，甚至有的时候发现，租赁住宅做的比商品房还要好，租赁住宅背后捆绑的配套资源比商品房还要齐全，这个时候市场或许会回归冷静，不再把房产看的那么的重要。

5、这一轮调控另一个关键是在于如何释放用户的资产保卫的需求

租售并举是让房子回归更多的居住属性，可以降低用户对他资产身份的关注度，另外一个环节，是需要给百姓增加资金疏导口。

大部分人涌入楼市，本质上是觉得更加保值，而另外一方面普通用户还找不到更好的理财渠道。出口如果只有一个，这也就会导致了楼市需求的长期压抑。

所以我们跳出这个行业来看，不论是最近港股的火热还是理财基金的踊跃，某种程度上都是起到资金疏导的作用。

2018年买不买？卖不卖？

都说北京房市是的风向标，严厉的限购政策下，市场冰冻，很多小区都零成交。不急售的房源下架了，急售的百万降幅也是常见，环京更是哀嚎一片。

大猫财经（caimao_shuangquan）认为，如果笃定投资，那就得有投资的耐心，等着未来的真正要住在这里的“刚需族”来接盘。否则，环顾周围，你的“邻居”都是和你一样都想赌一把就走，这样的情况下，是最脆弱的，涨的时候暴涨，跌的时候，有人资金成本压力太大就被逼出货，跌起来也最狠。

未来可能很美好，但大部分人是死在黎明前最黑暗最寒冷的时候。

“大猫财经”猜测，南京可能是这轮二三线房价暴涨的终点，很快2017年就要过去了，这轮上涨周期就要结束了，居民杠杆已经暂时用尽，利率上行，额度下降，除了全款的土豪外，大部分人还只能等到政策、信贷的放松。

2018年，一二线城市价格筑底调整到位，对大部分城市的楼市来说，或许都是价量齐跌的年份。三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，经过调控后的下跌，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，或会开始降价。

最后，“大猫财经”的建议是：

1、北京新房供给量不多，并且往高端豪宅-共有产权房两极分化发展，刚需族需求的新房房源越来越少，加上限价，所以，有钱看好了就买；二手房跌势已企稳，遇到急售的，不妨趁势“捡漏”，春节过后，很可能价格就回阳了；

2、环京年底将有更多降价、首付可分期的新盘，但除燕郊外，经过这轮暴涨的城市都需要慢慢消化，投资须谨慎；

3、经济强省的省会城市长期是看涨的。

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