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昆山/嘉善/太仓/启东,环上海四镇 哪个城市潜力最大?

地产蓬蒿人 2018-02-11 13:35:28

在长达半个月的长三角城市群考察中,我们特意考察了三个县级市和一个县城,它们是启东、太仓、昆山、嘉善。它们之间的共同特征,就是依附上海。它们对上海的亲密和接近,超过了它们原有的行政归属地。

在2016年之后,因为上海限购和涨幅过大,在巨大的剪刀差之下,上海外溢人群蜂拥进入这些区域,这四个城市都迎来了各自的房价高峰。昆山花桥镇的房价均价甚至达到了23000左右,直逼苏州市区。

今天,我们就站在环沪角度,站在上海未来发展的角度,从宏观方面来分析这四个城市地产的未来?它们是上海远郊巨大的泡沫吗?它们的前途是光明还是充满灰暗?

1

上海!上海!

环沪四镇依附的是上海,所以它们必须得看上海的脸色行事,而上海的一举一动,都深刻地影响着他们的未来。

2016年11月公布的上海2040整体规划,显示出了两个重要的信息:一是到2040年,上海的建设用地指标将呈现负增长,上海的整体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2030年,上海的人口将保持在2500万。

这是很重要的信息。而在2016年5月发布的长三角城市群整体规划中,就已经对上海的人口做出了预测。

综合以上消息,所告诉我们的最直观的信息是:

2020年,上海人口将达到2500万;

2030年,上海人口将保持2500万。

这主要说明了两个问题:

1、负增长的城市建设用地;未来20年人口总数毫无变化;这昭示着上海将长时间地停止扩张,进行自我迭代和升级。

2、上海市控人控地的大规划,以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在,将导致上海市人口持续溢出,并具有长期性和稳定性。

2

谁才是上海人口外溢的受益者?

在上海周边,共有四个与上海接壤的城市,分别为启东、太仓、昆山、嘉善,四个县或县级市从北向南,呈弧形将上海包围,我们称之为环沪四大重镇。而它们也因地缘,成为了上海外溢的第一站。

1、我们先来看区位

我们从地图中,可以看出环沪四大重镇,分别都有自己相互接壤的区域,这些都是无缝可以衔接的区域:

启东:位于上海正北,崇明区、浦东新区;

太仓:位于上海西北,宝山区、嘉定区;

昆山:位于上海正西,嘉定、青浦、松江,甚至整个上海主城区;

嘉善:青浦、松江;

平湖:最南,金山区,最弱,忽略不计。

可以看出,昆山因为地处正西居中的位置,所以是接受上海辐射范围最广的城市。嘉善和太仓持平,与自己接壤的区就是主要辐射区。启东最弱,因为太靠东,并且隔着崇明岛,所以只有浦东新区。

2、再来看到上海市中心的距离

以上海人民广场为中心,我们测量了上海市中心到环沪四镇的直线距离,它们分为两个等级:

50公里范围之内:太仓41公里,昆山正好50公里,昆山花桥镇最近,只有31公里。

50公里范围之外:启东66公里;嘉善最远,68公里。

但我们只测量直线距离,并不完善,还必须考虑通勤工具,不同的通勤工具,所带来的时间和方便程度是完全不同的。

3、通勤工具和时间

启东

启东在南通市的最东边,上海的北边,与上海浦东分别占据长江入海口的南北两侧。但是南通市异常的封闭,至今为止,南通与上海仅有一条沪陕高速相连。沪陕高速从浦东向北行,穿越崇明岛进入启东,转而西行。这是启东目前与上海最主要的连通方式。

太仓

太仓市中心直线距离上海人民广场41公里,是四个城市中心区域距离上海最近的一个,比西南的嘉善县要近将近30公里。

太仓没有到上海的地铁,也没有高铁。只有城际公交快钱,太仓朝阳路沪太快线距离上海地铁11号线嘉定北站,15-20分钟车程。

但是,南通到上海的沪通高铁正在修建,2019年通车,经过太仓。这对太仓来说是个利好。

昆山

上海地铁11号线直通昆山花桥,这是全国第一条跨省铁路。地铁从花桥镇到徐家汇仅需70分钟左右。苏州乘机规划了地铁S1线,从苏州市直通昆山市区,一直到花桥与上海地铁11号线对接。

昆山南站是京沪高铁和沪宁城铁的综合换乘站,每十分钟就有一班高铁通向上海虹桥站,而高铁从昆山南站到上海虹桥站只需20分钟。京沪高速穿昆山而过,并在花桥进入上海。从花桥开车30分钟可到虹桥,45分钟可到徐家汇。

嘉善

嘉善是四个环沪城市中,唯一的一座县城,但也是除昆山外,与上海交通最好的一个。这主要得益于嘉善地处上海、嘉兴、杭州城市带的直线之上。

嘉善与上海有沪杭高铁,和沪杭高速相通。一直传言上海九号线会修到嘉善,不过目前来看,这是一个非常遥远之事。

3

环沪四镇地产现状

启东

启东的地产是受到上海影响最弱的一个。这里更像是上海,特别是浦东上海人的周末度假休闲游的区域,来吃吃海鲜之类的。但启东的教育一直是很强的,这也会吸引一部分人群。

我们特意去看了恒大威尼斯水城,启东整体的均价在15000左右,而恒大在售三期高层均价只有7000,巨大的价格差确实吸引了一批上海人来买房,但我并不看好定位为旅游地产的项目。

关于启东,后面将有专稿分析。

站在启东恒大海上威尼斯酒店8层远眺↓↓↓

太仓

在昆山东侧,和花桥镇区域,昆山当地的购买需求已经完全被压制,没有消费能力。但对于太仓而言,本地消费可以占到五成以上的份额,依然有价格承受能力。

从地理位置上来说,太仓位于长江西岸,上海西北,与宝山嘉定接壤,位置略次于昆山。但距离上海足足比嘉善近了30公里。只是因为没有高铁,所以上海人对太仓的购买力度并不是很好。

只是在2016年的疯涨中,新桥和昆山客户自动外溢至此。昆山市区到太仓市区的距离还不到20公里。

太仓目前主要的发展趋势就是沿沪布局,值得关注的区域是科教新城、以及浏河,这些都是与上海接壤的地方。

太仓街景↓↓↓

昆山

在整个长三角区域,昆山是与上海融合最好的一个城市,从地铁到高铁,再到高速,昆山已经全面与上海对接。这导致昆山成为房价最为疯狂的一个,特别是新桥,远高于环沪周边城市。

昆山花桥位置十分优越,夹在嘉定和青浦之间。2013年前,花桥只是昆山最东部的一个小镇。2013年底,地铁11号线开通,一夜之间,花桥身段不同往日。

地铁11号线进入昆山第一站兆丰路站↓↓↓

2016年初,全国疯涨,上海限购,花桥和昆山成为了最大的受益者。几天前,我们开车来到花桥,看了一个与上海安亭接壤的项目鑫苑鑫都汇,价格已经卖到了21500元。在新桥镇上一个距离11号线花桥站2公里的的项目,价格在24000元。而新桥的均价已经到了21000-24000元。

之后,我们又去看了昆山市东区的一个中南开发的项目,价格卖到了16000多。而周边的均价在16500元。

很显然,2016年因为地铁,花桥是上海市场外溢的最大收益地区,价值直逼苏州市区。而昆山东区得益于新桥自然西延,昆山市区得益于高铁20分到虹桥。

整个新桥区域,包含昆山东,已经基本上属于外来市场,本地需求已经被完全压制,新桥镇95%房子都被上海来的客户所买走。

嘉善

在新桥的房价涨到了20000之后,原本汇集的客户群开始分散外溢。因为高铁和高速的优势,嘉善成为昆山之外,上海人买房最多的地区,其火热程度仅次于花桥。

以嘉善孔雀城为例,2015年均价只有4900元;2016年初涨到了6500元;过了2016年10月,价格突破10000元,几天前我们去的时候,均价在15500左右。

而在近期,一连三天被新闻联播报道,更是将嘉善推到了风口。一个流传的说法是,嘉善是上海的嘉善,嘉兴是浙江的嘉兴。这从侧面反映了嘉善本地人的态度。

关于嘉善,后面将有专稿分析。

嘉善孔雀城销售中心↓

综合来看,在环沪主要的城市中,地理位置优秀,自己基础良好,有能力承接上海人口外溢的地方,也就这几个地方。这其中的区别在于,苏州的昆山和太仓,本身实力就已经开挂,所以对上海的附庸力度并不是很强。而嘉善和启东,另当别论。昆山的GDP甚至和嘉兴不相上下,只少了600亿元,这就是浙江和苏南的差距。

4

米宅观点

1、2016年11月30日,上海市政府通过了2040年城市总体规划,提出未来20年内,人口控制在2500万,施行严控;并且明确指出,建设用地指标,在国家规定的范围内做负增长。这就是上海未来20发展的基本面,也是环沪城市的机会。

2、在整个上海周边,北到南通、西到苏州东、南到浙江嘉兴,将迎来一轮规划红利期,这一围绕上海的环线将成为未来长三角值得关注的投资价值区域。这其中的四个核心城市就是启东、太仓、昆山、嘉善。

3、上海的西北端比西南端短30-40公里,所以上海对于嘉定宝山及青浦向苏州、吴江、太仓的延伸发展是有支持力度的,地铁11号线能通到昆山花桥就是证明。但对于嘉善的发展却要次之,更北侧的南通力度更弱。这就是我们判定环上海城市圈发展的优先次序标准。

4、因为绝佳的区位和交通配套,昆山成为上海外溢人群最青睐的区域;但昆山房价因此水涨船高,并超出了外溢人群的消费能力。人群没有别的选择,只能再次转移,寻找下一个洼地,嘉善因为交通配套和非常低的价格,成为了人群涌入的下一个目标。与此同时,那些因为地缘关系的客户,转向了太仓和启东。

5、纵向对比,昆山新桥目前的价格最高,均价到达了24000;而嘉善孔雀城的价格在15500元,这是嘉善的机会。横向对比,距离北京80公里的固安,孔雀城的基本上已经达到了30000,由此可以对比环沪的潜力。

6、目前来看,昆山新桥价格已经过高,超出了上海外溢人群的购买力。而昆山之外,嘉善因为交通配套优势和价格优势,成为人群转移的主要目的地,嘉善孔雀城主要客户群就是来自上海。而太仓因为交通劣势,价格又并不是很占优势,所以对上海的吸引力相对较弱,但2019年沪通铁路开通后,会慢慢追上来。启东最弱,但4月份,启东市去拍的一块地楼面价在7200元,在大形势之下,也必然很坚挺。

7、上海控制人口流入和土地供应,必然会导致供应缺口,再加上明显的价格剪刀差,在基础建设配套和周边城市越来越紧密的前提下,大量需求持续而稳定地外溢到周边区域,这是将来20年内必然的趋势,也将使上海周边城市具有非常大的投资潜力!

本文来源:米宅米宅 感谢作者的辛苦付出!

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