环沪城市遍地黄金，处处房价洼地，是最大谎言！实力之王是它！

1、环沪城市群的差异

长三角考察，我们重点考察的是环沪，一共看了六个城市，无锡、南通、苏州、嘉兴、绍兴、宁波。问题是，我们为什么要选择去这些城市进行考察？

首先，我们没有选择上海、南京和杭州，因为这些地方已经不具备考察价值。这三个城市是长三角城市群的核心城市，也是未来长三角城市群的三个支点。但是对于眼下的房地产市场，包括17年下半年到18年上半年，都不会有太大的价值。也许18 年下半年，我们才会重点考察这些城市，包括深圳和广州。

其次，我们选择考察环绕上海周边的城市，从六个城市的布局可以看出，从北边的南通、一直到南边的宁波，城市布局呈半圆形围绕上海。长三角城市群的中心城市是上海，而整个长三角城市群，也唯有上海具备辐射能力，杭州和南京都不行。

对长三角不太了解的人会存在一个误解，认为只要划到环沪经济圈内，就会是价值洼地，会有前途。但上海也是有自己的能力半径的。就算是在100公里的半径之内，不同的城市之间也会有天壤之别。

大概有以下这几方面可以说：

1、长三角城市群内，细分数个城市圈组团，包含苏锡常都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈。这其中，我们暂且将合肥都市圈排除在外，并不在本篇我们叙述范围之内。

在上述四个城市圈中，最核心的都市圈莫过于苏锡常，我们就以苏锡常都市圈为例。

苏锡常是长三角都市群中，经济实力的都市圈。以2016年的GDP来说，苏州的GDP是15475亿元、人均GDP高达145638元；无锡的GDP是9210亿元、人均GDP高达141453元；常州的GDP是5774亿元、人均高达122812元。这在整个长三角都位于金字塔的顶端。

在2016年发布的《长江三角洲城市圈发展规划》中，对苏锡常都市圈的定位是全面强化与上海的功能对接与互动。这是长三角是所有都市圈中，一个明确提出来与上海功能对接的城市。

南通和嘉兴号称是上海的南北两个大门，已经都把自己定位成上海外面的主要承接地。但是偏偏是距离上海最近的苏州一句话都不说。其实很简单，南通也好，嘉兴也好，都只能选择那些上海不要、苏州不要，甚至是无锡也不要的企业，进行承接。

无锡和苏州，苏州和上海融城更加紧密，嘉兴则差很多↓

2、苏州和无锡虽然只是两个地级市，行政级别甚至比不上计划单列市宁波，但是凭借强大的经济实力在长三角傲视群雄。在其之外，才是以南京为中心，包含南京、镇江、扬州的南京都市圈；和以杭州为主，包含嘉兴、湖州、绍兴三市的杭州都市圈。

这些以行政中心为主的省会都市圈，它们的共性是省会一城独大，其余良莠不齐。以南京都市圈为例，2016年南京的GDP是10503亿元；扬州的GDP为4449亿元；镇江的GDP只有3834亿元。

3、宁波都市圈处于末位，因为宁波太过于孤单。在浙江省内，杭州和宁波是双核城市，但是分开了，宁波则稍显薄弱。

宁波都市圈包含了宁波、舟山、台州市三市，在2016年，宁波的GDP是8541元、人均GDP为109152元；台州GDP为3843亿元，人均GDP为63528元；舟山的GDP为1229亿元，人均GDP为106641元。

在几个都市圈中，整体经济实力属于中下水平范围，并且宁波过于依赖港口经济和石化重工业，转型艰难，宁波经济长期处于疲缓状态。

4、中国未来将越来越步入强省会时代，这一点在长三角区域尤为明显。未来长三角区域将越来越形成稳固的上海、杭州、南京三强之势，苏锡常城市圈将凭借强大的经济实力和良好的容城、同城与前者鼎足而立。

5、所有的城市圈，并不是画个圈之后，圈内所有的城市都会很牛逼。长三角城市群的核心城市，就是那一条“Z”字带。而这其中最重要的一段就是上海、苏州、无锡、常州，这是环沪区域的一条成线性脉络展现的城市带，也是最为成熟的城市带，完全可以成为中国城市群的样本。

2、环沪城市综合分析

环沪城市群，大概可以按照空间距离分为两个部分，50公里范围的环沪四县：启东、太仓、昆山、嘉善；100公里范围的四市：南通、无锡、苏州、嘉兴，再加上宁波和绍兴。下面我们分开细说。

实力之王苏州

在环沪城市中，苏州处在的地位，距离上海市区85公里。整个长三角区域，除了主角上海，和省会城市南京杭州之外，苏州是以领头者的姿态在傲视群雄。这是靠苏州自身打拼的深厚实力得来。

苏州工业园金鸡湖边的诚品居所↓

在长三角城市群中，苏州以15475亿GDP排行第二，位于上海之后。在2016年发布的长三角城市群整体规划中，2030年苏州人口将达到1150万，排行第二，位于上海之后。从经济实力到人口流入，至少在未来10年内，苏州依然将保持区域老二的地位，仅次于上海。

苏州也是整个长三角与上海融合的一个城市。上海地铁11号线直通昆山花桥镇，苏州规划的地铁S1线，从苏州市直通昆山花桥与上海地铁11号线对接。这是条跨省地铁线。

而这些，都将会成为支撑苏州房地产市场的基础。在2015年之前，苏州的房地产价格非常低，均价10000元左右，并且在这之前还有几年的冷冻期。如果一个各项要素都非常好的城市，房价却反其向而行，数年冷冻，数年低谷，那么这样的城市肯定是不合理的。

于是在发起于深圳的楼市涨价高潮中，苏州楼市呈现出报复性的上涨。

到了今天，苏州价格尽管已经很高，但是并不虚。因为，这是与苏州的基本面相符合的。

这主要是两个方面，一是苏州有着人口支撑。目前苏州1000多万人口，外来人口达到600多万，比例非常高。二是比价效应。在5月杭州的均价是23960元，南京的均价是26106元，可以以此对比苏州。

千年老二无锡

无锡是长三角地区，实力仅次于苏州的地级市，在2016年，无锡的GDP超过了9200亿元，位于长三角第五，在上海、苏州、杭州、南京之后。但无锡的人口却并不占优势，流动人口保持在200万，人口流动弱，增长慢。

隔着蠡湖远眺蠡湖新城↓

从房地产的角度来说，无锡并不占优势。从地理上来讲，无锡位于沪宁之间正中心位置，距离上海110公里，距离南京150公里。但是无锡与上海之间隔着苏州常熟，与南京之间隔着常州，并非沪宁核心城市辐射的线区域。论政治不如南京，论经济不如苏州，更不如上海。无论是环沪，还是环宁，无锡正好被架空，这是人员流动的关键。

在2016年之前，无锡均价不到10000，这被经过了半年教育的苏州人、上海人、杭州人，普遍认为是洼地，当苏州人来到这里一买一栋楼的时候，无锡的房价就此失控。

原本，无锡的房价在一个正常增长值中，忽然被外力强力拉动，价格短时间上涨10000万，价格逼近两万，涨势过猛。最重要的是，这样的房价与无锡本身的内功并不相匹配。目前来看，整个无锡基本已无投资价值。

封闭的南通

南通的GDP达到了6768亿元，超过了西安，在整个江苏区域位于第四位，仅次于无锡。

在南通的长江边上，大量的化工企业呈线性分布，烟囱耸立，过苏通大桥的时候看着远处密密麻麻的烟囱非常震撼。曾有一个南通引进的日韩造纸厂，污染太重，长江已经无法化解，于是就修了100多公里的管道到启东，准备直接排到大海里。结果启东人民不愿意，闹出了群体事件，才被终止。

南通长江岸边的工厂↓

长期以来，南通弊端是封闭。从地理上来说，南通南面是长江，北面是大海，东面也是大海，与整个苏南几乎呈隔断之势。2008年之前，南通去上海和苏南还必须要做轮渡。一直到今天，南通依然没有上海的高铁。与苏南联通的也只有一座苏通大桥，并被评为中国最堵的跨江大桥。

但南通的优势是基础教育，启东中学长期以来都是与黄冈中学并驾齐驱的学校。但是，南通的人才流失率非常高，只要是考出去的学生，基本上都不会回来了。

很多年以来，南通都是自己在玩，不管是经济，还是房地产。同苏州一样，在13年前后，南通房地产进入了数年的冰冻期，2016年的行情到来之后，价格迅速从7000涨到了14000，南通库存被消化一空。政府开始限价，却不限购，最终导致全民的集体癫狂。

我们在南通数天，基本上都是本地人在玩、在抢房，这已经成为了一个完全自嗨的城市。

整体来说，南通的市场还是有价值的，价格限制在13000，价格够低，空间上的隔断和经济上小城大县模式，让本地需求足够旺盛。2019年会开通上海的高铁，一边在加强与外部的沟通，一边又在全力承接上海产业转移。

杂乱无章的嘉兴

嘉兴是我们在浙江看的座城市，但是在看完这个城市之后，我的感觉就是杂乱无章，与苏南的无锡、苏州无法比，甚至和南通也无法比。

在环沪区域，与上海有着先天优势的城市有两个，一个是嘉兴，一个是苏州。两个城市基本上是以围合之势，将上海包围。但嘉兴与苏州完全不是一个量级，2016年嘉兴的GDP是3160亿元，位于51位，排在洛阳之后，而苏州将近嘉兴的五倍。

嘉兴位于上海杭州中间，被两个经济都很强的城市抬着，应该是很强的，至少也应该可以媲美上海苏州无锡一线，但嘉兴却成为了上海和杭州之间的断裂带。毫无章法的城市规划，毫无章法的城市拓展，这一切都让人对嘉兴非常失望。嘉兴守着黄金，却打了一手烂牌。

嘉兴城区之间，充满了断裂带↓

在我们考察的所有城市中，嘉兴是个针对投资客专门开发了项目的城市，主打73平两房，89平三房，定位客群就是上海来的投资者。整个市场都已经被投机思想所占领，新房买不到，二手房反水。

这一切的乱象，都让嘉兴脱离了人们对它的期待。

内需强劲的绍兴

绍兴的经济实力比嘉兴要强，GDP达到了4710亿。位于杭州和宁波之间，受到杭州的影响要大一些，直线距离只有30公里，但这远远比不上嘉兴被上海杭州双抬的地理优势。

杭州正在修通往绍兴的地铁，2022年的亚运会，主场杭州，分会场是绍兴。也得益于此，绍兴正在进行全市范围内的旧城改造，所有的安置房要在三年内全部拆迁改造完毕，并且全部是资金安置，不会再建一套安置房。

这也导致了绍兴的机会，一是杭州绍兴融城，二是庞大的内需市场带来的购房需求，三是亚运会带来的城市升级。这在未来至少五年时间内，都将是绍兴的主要机会。

绍兴柯桥↓

内功深厚的宁波

杭州和宁波，是浙江省内的双核城市。宁波一直以来都是以工商业名扬天下。2016年宁波的GDP是8561亿元，在浙江省内排名第二，仅次于杭州。

在整个长三角城市群中，有一个共性，就是下属的乡镇都异常的牛逼，实力非常雄厚，是典型的小城大县模式，宁波也是如此。

宁波东部新城↓

但是，当我们看到宁波的房地产价格基本已经在20000之上时，还是很吃惊的。因为从经济实力来讲，与宁波可以对比的长三角城市，也许是无锡。无锡的GDP突破了9200亿，人均GDP更是突破了14万，而宁波的人均GDP则比无锡少了4万，刚刚突破10万。但是对比房价，无锡则是宁波的手下败将。

宁波也经过了数年的冰冻期，这几乎是长三角城市的另一个共性特征，而在数年的萎靡不振之后，在最近的行情中，涨势普遍非常猛。目前来看，宁波基本面虽然也不错，但是房价是有些虚高的，好过被外力强行拉升的无锡，但没有苏州的实。

3

环沪四镇的未来

在距离上海70公里的范围内，一共有四座城市，从北向南依次为南通启东、苏州太仓、苏州昆山、嘉兴嘉善，以上海人民广场为圆心，它们之间的距离分别为66公里、41公里、50公里、68公里。

这就是它们的优势。在2015年之后，上海迎来房价暴涨，限购也随之而来，上海与这些城市边缘小城形成了巨大的剪刀差。来自上海的外溢人群蜂拥进入这些区域，直接改变了这些城市的地产格局。

这其中，昆山无疑是最被上海宠爱的。昆山花桥距离上海30公里，令人艳羡的，上海将自己的11号线终点站放在了这里，并在2013年通车。这一事件，将花桥，这个昆山最东边的小乡村，直接推向了另一番天地。如今，经过地铁通车、上海暴涨、上海限购几番轮动之后，花桥的房价已经达到了21000-24000。

这个价格不可谓不高，跨越昆山，超过无锡，直追苏州，这里的购房者90%以上，都是上海人。但是，当价格已经这样的时候，上海人开始犹豫了， 并迅速从花桥撤离，向其它地方扩散。

向昆山东，因为这里距离花桥近，向昆山南，因为这里有高铁站，到达虹桥只需20。很快，这里的房价也迅速的涨了起来。

昆山没有机会了，来自上海的刚需们只能再次转移自己的视角，寻找下一个洼地。他们找到了嘉善，这里到上海的距离比位于昆山北的太仓远了整整30公里，但谁让这里有高铁。

嘉善孔雀城，几乎就是一个专门为上海人打造的两万亩大盘。但在2015年，这里的均价只有4900元；2016年初涨到了6500元；过了2016年10月，上海限购，这里的价格突破10000，几天前我们去的时候，均价已经卖到了15500。毫无疑问，购房者大部分来自上海。

嘉善孔雀城沙盘图↓

在环沪四城中，最委屈的是距离上海最近的太仓，只有四十公里，却被交通阻隔。花桥因为地铁，是整个上海的花桥，嘉善因为高铁，是整个上海的嘉善，太仓一头不占，所以只能是宝山嘉定的太仓。而太仓的规划也正是这样做的，紧贴着环沪一线，一个科教新城、一个浏河，一个挨着嘉定，一个挨着宝山，努力前进着。

但是，环沪四镇到底还有没有机会。首先，这要看上海，毕竟它们都是在附庸上海。

在2016年11月公布的上海2040整体规划中，显示出了两个重要的信息：一是到2040年，上海的建设用地指标将呈现负增长，上海的整体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2020年，上海的人口将长期维持在2500万。

负增长的城市建设用地；未来20年人口总数毫无变化；这昭示着上海将长时间地停止扩张，进行自我迭代和升级。

上海市控人控地的大规划，以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在，将导致上海市人口持续溢出，并具有长期性和稳定性。

这是属于环沪的机会。但目前来看，花桥价值，但已经没有机会了；昆山和太仓次之，但被限价，限购过严，也没有机会，太仓在2019年开通上海的高铁后，将是一波利好。嘉善也许是目前可以捡的机会。

4

长三角城市的机会

最开始的时候，人们往大城市里跑，是因为大城市可以买到县城买不到的衣服、化妆品，因为大城市的房子有物业，出门有公交车，可以享受到更好的社会服务配套。

但是，当县城越来越有钱之后，开始不断升级，一切都按照大城市的样板来做，建购物中心、建电影院，因为购买力强，大开发商愿意直接进驻到县城里来，这时的县城几乎和城市一样了，人们在家里完全可以享受到城市的配套和服务。

人们还去大城市干什么？大城市吸引人的，只剩下就业。

但是对于长三角，这是最不缺的。苏州经济为什么这么好？因为下面的县城经济太好了；南通经济为什么这么好？因为下面的县城经济太好了；宁波经济为什么这么好？因为下面的县城经济太好了。昆山是苏州下的一个县级市，2016年GDP高达4000亿元，这是中国境内多少地级市都梦寐以求的。

所以，对环沪来说，一般的城市人们是看不上的，这塑造了环沪的城市等级。

上海，因为这是金字塔顶，就是越高不可攀，就越想进入。在民营企业还被重视的时代，上海的豪宅基本上都是这些中小企业的老板们买的。

次之，杭州、南京，因为这里毕竟是政治中心。还有苏州。但苏州和南京杭州是有区别的，苏州主要靠的是超过城市常住人口50%的外来人口，在深圳之后，排名第二。

第三，绍兴，及其他城市，因为城中村改造拆迁，以及亚运会带来的强劲内需和城市升级，未来至少五年，都会是利好期。

第四，昆山、嘉善、太仓。原因很简单，因为它们环沪，上海在全力瘦身，未来很长时间内，这些城市都会是受益者。但问题就在于这里的房地产绑定的并不是本地的经济和人口流入，不是健康的内增长。

只是因为它们价格足够便宜，能够与上海形成了巨大的剪刀差，在被动情况下被强势进入，作为睡城的模式存在。所以，这里的人流没有稳定性，以价格为标杆，便宜了就买，贵了就走，去下一个洼地，毫不留恋。

第五，其他城市。不同于国内的大部分城市，像北方城市，或者环京，人们只能往一个城市集聚。而环沪实行的是就地城镇化，因为这里的经济太过于发达，产业分布均匀，集聚效应并不明显。

人群要么往上海、苏州、南京、杭州集聚，要么就地城镇化，这反而分散了人口的集聚。所以对环沪内的二线三线城市来讲，人口集聚效应并不会太明显。