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环沪城市遍地黄金,处处房价洼地,是最大谎言!实力之王是它!

地产蓬蒿人 2018-02-11 15:45:10

1、环沪城市群的差异

长三角考察,我们重点考察的是环沪,一共看了六个城市,无锡、南通、苏州、嘉兴、绍兴、宁波。问题是,我们为什么要选择去这些城市进行考察?

首先,我们没有选择上海、南京和杭州,因为这些地方已经不具备考察价值。这三个城市是长三角城市群的核心城市,也是未来长三角城市群的三个支点。但是对于眼下的房地产市场,包括17年下半年到18年上半年,都不会有太大的价值。也许18 年下半年,我们才会重点考察这些城市,包括深圳和广州。

其次,我们选择考察环绕上海周边的城市,从六个城市的布局可以看出,从北边的南通、一直到南边的宁波,城市布局呈半圆形围绕上海。长三角城市群的中心城市是上海,而整个长三角城市群,也唯有上海具备辐射能力,杭州和南京都不行。

对长三角不太了解的人会存在一个误解,认为只要划到环沪经济圈内,就会是价值洼地,会有前途。但上海也是有自己的能力半径的。就算是在100公里的半径之内,不同的城市之间也会有天壤之别。

大概有以下这几方面可以说:

1、长三角城市群内,细分数个城市圈组团,包含苏锡常都市圈、南京都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈。这其中,我们暂且将合肥都市圈排除在外,并不在本篇我们叙述范围之内。

在上述四个城市圈中,最核心的都市圈莫过于苏锡常,我们就以苏锡常都市圈为例。

苏锡常是长三角都市群中,经济实力最好的都市圈。以2016年的GDP来说,苏州的GDP是15475亿元、人均GDP高达145638元;无锡的GDP是9210亿元、人均GDP高达141453元;常州的GDP是5774亿元、人均高达122812元。这在整个长三角都位于金字塔的顶端。

在2016年发布的《长江三角洲城市圈发展规划》中,对苏锡常都市圈的定位是全面强化与上海的功能对接与互动。这是长三角是所有都市圈中,唯一一个明确提出来与上海功能对接的城市。

南通和嘉兴号称是上海的南北两个大门,已经都把自己定位成上海外面的主要承接地。但是偏偏是距离上海最近的苏州一句话都不说。其实很简单,南通也好,嘉兴也好,都只能选择那些上海不要、苏州不要,甚至是无锡也不要的企业,进行承接。

无锡和苏州,苏州和上海融城更加紧密,嘉兴则差很多↓

2、苏州和无锡虽然只是两个地级市,行政级别甚至比不上计划单列市宁波,但是凭借强大的经济实力在长三角傲视群雄。在其之外,才是以南京为中心,包含南京、镇江、扬州的南京都市圈;和以杭州为主,包含嘉兴、湖州、绍兴三市的杭州都市圈。

这些以行政中心为主的省会都市圈,它们的共性是省会一城独大,其余良莠不齐。以南京都市圈为例,2016年南京的GDP是10503亿元;扬州的GDP为4449亿元;镇江的GDP只有3834亿元。

3、宁波都市圈处于末位,因为宁波太过于孤单。在浙江省内,杭州和宁波是双核城市,但是分开了,宁波则稍显薄弱。

宁波都市圈包含了宁波、舟山、台州市三市,在2016年,宁波的GDP是8541元、人均GDP为109152元;台州GDP为3843亿元,人均GDP为63528元;舟山的GDP为1229亿元,人均GDP为106641元。

在几个都市圈中,整体经济实力属于中下水平范围,并且宁波过于依赖港口经济和石化重工业,转型艰难,宁波经济长期处于疲缓状态。

4、中国未来将越来越步入强省会时代,这一点在长三角区域尤为明显。未来长三角区域将越来越形成稳固的上海、杭州、南京三强之势,苏锡常城市圈将凭借强大的经济实力和良好的容城、同城与前者鼎足而立。

5、所有的城市圈,并不是画个圈之后,圈内所有的城市都会很牛逼。长三角城市群的核心城市,就是那一条“Z”字带。而这其中最重要的一段就是上海、苏州、无锡、常州,这是环沪区域唯一的一条成线性脉络展现的城市带,也是最为成熟的城市带,完全可以成为中国城市群的样本。

2、环沪城市综合分析

环沪城市群,大概可以按照空间距离分为两个部分,50公里范围的环沪四县:启东、太仓、昆山、嘉善;100公里范围的四市:南通、无锡、苏州、嘉兴,再加上宁波和绍兴。下面我们分开细说。

实力之王苏州

在环沪城市中,苏州处在独一无二的地位,距离上海市区85公里。整个长三角区域,除了主角上海,和省会城市南京杭州之外,苏州是以领头者的姿态在傲视群雄。这是靠苏州自身打拼的深厚实力得来。

苏州工业园金鸡湖边的诚品居所↓

在长三角城市群中,苏州以15475亿GDP排行第二,位于上海之后。在2016年发布的长三角城市群整体规划中,2030年苏州人口将达到1150万,排行第二,位于上海之后。从经济实力到人口流入,至少在未来10年内,苏州依然将保持区域老二的地位,仅次于上海。

苏州也是整个长三角与上海融合最好的一个城市。上海地铁11号线直通昆山花桥镇,苏州规划的地铁S1线,从苏州市直通昆山花桥与上海地铁11号线对接。这是全国第一条跨省地铁线。

而这些,都将会成为支撑苏州房地产市场的基础。在2015年之前,苏州的房地产价格非常低,均价10000元左右,并且在这之前还有几年的冷冻期。如果一个各项要素都非常好的城市,房价却反其向而行,数年冷冻,数年低谷,那么这样的城市肯定是不合理的。

于是在发起于深圳的楼市涨价高潮中,苏州楼市呈现出报复性的上涨。

到了今天,苏州价格尽管已经很高,但是并不虚。因为,这是与苏州的基本面相符合的。

这主要是两个方面,一是苏州有着人口支撑。目前苏州1000多万人口,外来人口达到600多万,比例非常高。二是比价效应。在5月杭州的均价是23960元,南京的均价是26106元,可以以此对比苏州。

千年老二无锡

无锡是长三角地区,实力仅次于苏州的地级市,在2016年,无锡的GDP超过了9200亿元,位于长三角第五,在上海、苏州、杭州、南京之后。但无锡的人口却并不占优势,流动人口保持在200万,人口流动弱,增长慢。

隔着蠡湖远眺蠡湖新城↓

从房地产的角度来说,无锡并不占优势。从地理上来讲,无锡位于沪宁之间正中心位置,距离上海110公里,距离南京150公里。但是无锡与上海之间隔着苏州常熟,与南京之间隔着常州,并非沪宁核心城市辐射的第一线区域。论政治不如南京,论经济不如苏州,更不如上海。无论是环沪,还是环宁,无锡正好被架空,这是人员流动的关键。

在2016年之前,无锡均价不到10000,这被经过了半年教育的苏州人、上海人、杭州人,普遍认为是洼地,当苏州人来到这里一买一栋楼的时候,无锡的房价就此失控。

原本,无锡的房价在一个正常增长值中,忽然被外力强力拉动,价格短时间上涨10000万,价格逼近两万,涨势过猛。最重要的是,这样的房价与无锡本身的内功并不相匹配。目前来看,整个无锡基本已无投资价值。

封闭的南通

南通的GDP达到了6768亿元,超过了西安,在整个江苏区域位于第四位,仅次于无锡。

在南通的长江边上,大量的化工企业呈线性分布,烟囱耸立,过苏通大桥的时候看着远处密密麻麻的烟囱非常震撼。曾有一个南通引进的日韩造纸厂,污染太重,长江已经无法化解,于是就修了100多公里的管道到启东,准备直接排到大海里。结果启东人民不愿意,闹出了群体事件,才被终止。

南通长江岸边的工厂↓

长期以来,南通最大弊端是封闭。从地理上来说,南通南面是长江,北面是大海,东面也是大海,与整个苏南几乎呈隔断之势。2008年之前,南通去上海和苏南还必须要做轮渡。一直到今天,南通依然没有直达上海的高铁。与苏南联通的也只有一座苏通大桥,并被评为中国最堵的跨江大桥。

但南通的优势是基础教育,启东中学长期以来都是与黄冈中学并驾齐驱的学校。但是,南通的人才流失率非常高,只要是考出去的学生,基本上都不会回来了。

很多年以来,南通都是自己在玩,不管是经济,还是房地产。同苏州一样,在13年前后,南通房地产进入了数年的冰冻期,2016年的行情到来之后,价格迅速从7000涨到了14000,南通库存被消化一空。政府开始限价,却不限购,最终导致全民的集体癫狂。

我们在南通数天,基本上都是本地人在玩、在抢房,这已经成为了一个完全自嗨的城市。

整体来说,南通的市场还是有价值的,价格限制在13000,价格够低,空间上的隔断和经济上小城大县模式,让本地需求足够旺盛。2019年会开通直达上海的高铁,一边在加强与外部的沟通,一边又在全力承接上海产业转移。

杂乱无章的嘉兴

嘉兴是我们在浙江看的第一座城市,但是在看完这个城市之后,我的第一感觉就是杂乱无章,与苏南的无锡、苏州无法比,甚至和南通也无法比。

在环沪区域,与上海有着先天优势的城市有两个,一个是嘉兴,一个是苏州。两个城市基本上是以围合之势,将上海包围。但嘉兴与苏州完全不是一个量级,2016年嘉兴的GDP是3160亿元,位于全国51位,排在洛阳之后,而苏州将近嘉兴的五倍。

嘉兴位于上海杭州中间,被两个经济都很强的城市抬着,应该是很强的,至少也应该可以媲美上海苏州无锡一线,但嘉兴却成为了上海和杭州之间的断裂带。毫无章法的城市规划,毫无章法的城市拓展,这一切都让人对嘉兴非常失望。嘉兴守着黄金宝地,却打了一手烂牌。

嘉兴城区之间,充满了断裂带↓

在我们考察的所有城市中,嘉兴是唯一个针对投资客专门开发了项目的城市,主打73平两房,89平三房,定位客群就是上海来的投资者。整个市场都已经被投机思想所占领,新房买不到,二手房反水。

这一切的乱象,都让嘉兴脱离了人们对它的期待。

内需强劲的绍兴

绍兴的经济实力比嘉兴要强,GDP达到了4710亿。位于杭州和宁波之间,受到杭州的影响要大一些,直线距离只有30公里,但这远远比不上嘉兴被上海杭州双抬的地理优势。

杭州正在修通往绍兴的地铁,2022年的亚运会,主场杭州,分会场是绍兴。也得益于此,绍兴正在进行全市范围内的旧城改造,所有的安置房要在三年内全部拆迁改造完毕,并且全部是资金安置,不会再建一套安置房。

这也导致了绍兴的机会,一是杭州绍兴融城,二是庞大的内需市场带来的购房需求,三是亚运会带来的城市升级。这在未来至少五年时间内,都将是绍兴的主要机会。

绍兴柯桥↓

内功深厚的宁波

杭州和宁波,是浙江省内的双核城市。宁波一直以来都是以工商业名扬天下。2016年宁波的GDP是8561亿元,在浙江省内排名第二,仅次于杭州。

在整个长三角城市群中,有一个共性,就是下属的乡镇都异常的牛逼,实力非常雄厚,是典型的小城大县模式,宁波也是如此。

宁波东部新城↓

但是,当我们看到宁波的房地产价格基本已经在20000之上时,还是很吃惊的。因为从经济实力来讲,与宁波可以对比的长三角城市,也许是无锡。无锡的GDP突破了9200亿,人均GDP更是突破了14万,而宁波的人均GDP则比无锡少了4万,刚刚突破10万。但是对比房价,无锡则是宁波的手下败将。

宁波也经过了数年的冰冻期,这几乎是长三角城市的另一个共性特征,而在数年的萎靡不振之后,在最近的行情中,涨势普遍非常猛。目前来看,宁波基本面虽然也不错,但是房价是有些虚高的,好过被外力强行拉升的无锡,但没有苏州的实。

3

环沪四镇的未来

在距离上海70公里的范围内,一共有四座城市,从北向南依次为南通启东、苏州太仓、苏州昆山、嘉兴嘉善,以上海人民广场为圆心,它们之间的距离分别为66公里、41公里、50公里、68公里。

这就是它们的优势。在2015年之后,上海迎来房价暴涨,限购也随之而来,上海与这些城市边缘小城形成了巨大的剪刀差。来自上海的外溢人群蜂拥进入这些区域,直接改变了这些城市的地产格局。

这其中,昆山无疑是最被上海宠爱的。昆山花桥距离上海30公里,令人艳羡的,上海将自己的11号线终点站放在了这里,并在2013年通车。这一事件,将花桥,这个昆山最东边的小乡村,直接推向了另一番天地。如今,经过地铁通车、上海暴涨、上海限购几番轮动之后,花桥的房价已经达到了21000-24000。

这个价格不可谓不高,跨越昆山,超过无锡,直追苏州,这里的购房者90%以上,都是上海人。但是,当价格已经这样的时候,上海人开始犹豫了, 并迅速从花桥撤离,向其它地方扩散。

向昆山东,因为这里距离花桥近,向昆山南,因为这里有高铁站,到达虹桥只需20分钟。很快,这里的房价也迅速的涨了起来。

昆山没有机会了,来自上海的刚需们只能再次转移自己的视角,寻找下一个洼地。他们找到了嘉善,这里到上海的距离比位于昆山北的太仓远了整整30公里,但谁让这里有高铁。

嘉善孔雀城,几乎就是一个专门为上海人打造的两万亩大盘。但在2015年,这里的均价只有4900元;2016年初涨到了6500元;过了2016年10月,上海限购,这里的价格突破10000,几天前我们去的时候,均价已经卖到了15500。毫无疑问,购房者大部分来自上海。

嘉善孔雀城沙盘图↓

在环沪四城中,最委屈的是距离上海最近的太仓,只有四十公里,却被交通阻隔。花桥因为地铁,是整个上海的花桥,嘉善因为高铁,是整个上海的嘉善,太仓一头不占,所以只能是宝山嘉定的太仓。而太仓的规划也正是这样做的,紧贴着环沪一线,一个科教新城、一个浏河,一个挨着嘉定,一个挨着宝山,努力前进着。

但是,环沪四镇到底还有没有机会。首先,这要看上海,毕竟它们都是在附庸上海。

在2016年11月公布的上海2040整体规划中,显示出了两个重要的信息:一是到2040年,上海的建设用地指标将呈现负增长,上海的整体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2020年,上海的人口将长期维持在2500万。

负增长的城市建设用地;未来20年人口总数毫无变化;这昭示着上海将长时间地停止扩张,进行自我迭代和升级。

上海市控人控地的大规划,以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在,将导致上海市人口持续溢出,并具有长期性和稳定性。

这是属于环沪的机会。但目前来看,花桥价值最大,但已经没有机会了;昆山和太仓次之,但被限价,限购过严,也没有机会,太仓在2019年开通直达上海的高铁后,将是一波利好。嘉善也许是目前唯一可以捡的机会。

4

长三角城市的机会

最开始的时候,人们往大城市里跑,是因为大城市可以买到县城买不到的衣服、化妆品,因为大城市的房子有物业,出门有公交车,可以享受到更好的社会服务配套。

但是,当县城越来越有钱之后,开始不断升级,一切都按照大城市的样板来做,建购物中心、建电影院,因为购买力强,大开发商愿意直接进驻到县城里来,这时的县城几乎和城市一样了,人们在家里完全可以享受到城市的配套和服务。

人们还去大城市干什么?大城市唯一吸引人的,只剩下就业。

但是对于长三角,这是最不缺的。苏州经济为什么这么好?因为下面的县城经济太好了;南通经济为什么这么好?因为下面的县城经济太好了;宁波经济为什么这么好?因为下面的县城经济太好了。昆山是苏州下的一个县级市,2016年GDP高达4000亿元,这是中国境内多少地级市都梦寐以求的。

所以,对环沪来说,一般的城市人们是看不上的,这塑造了环沪的城市等级。

首选上海,因为这是金字塔顶,就是越高不可攀,就越想进入。在民营企业还被重视的时代,上海的豪宅基本上都是这些中小企业的老板们买的。

次之,杭州、南京,因为这里毕竟是政治中心。还有苏州。但苏州和南京杭州是有区别的,苏州主要靠的是超过城市常住人口50%的外来人口,在深圳之后,排名全国第二。

第三,绍兴,及其他城市,因为城中村改造拆迁,以及亚运会带来的强劲内需和城市升级,未来至少五年,都会是利好期。

第四,昆山、嘉善、太仓。原因很简单,因为它们环沪,上海在全力瘦身,未来很长时间内,这些城市都会是受益者。但问题就在于这里的房地产绑定的并不是本地的经济和人口流入,不是健康的内增长。

只是因为它们价格足够便宜,能够与上海形成了巨大的剪刀差,在被动情况下被强势进入,作为睡城的模式存在。所以,这里的人流没有稳定性,以价格为标杆,便宜了就买,贵了就走,去下一个洼地,毫不留恋。

第五,其他城市。不同于国内的大部分城市,像北方城市,或者环京,人们只能往一个城市集聚。而环沪实行的是就地城镇化,因为这里的经济太过于发达,产业分布均匀,集聚效应并不明显。

人群要么往上海、苏州、南京、杭州集聚,要么就地城镇化,这反而分散了人口的集聚。所以对环沪内的二线三线城市来讲,人口集聚效应并不会太明显。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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