[摘要] 新年伊始，这些纷扰的现象背后似乎蕴藏着2012年楼市行情的何种秘密？今天，我们就请全国房地产经理人联盟常务理事副秘书长陈宝存为你一一解析。
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关键词买一送一
疯狂促销变相降价
经典语录这种疯狂促销的背后就是开发商想降价但是不敢降，所以才采取了这样的促销手段。
■记者：为了提升人气，有开发商玩起了“买一送一”的新花样。近日，南京某开发商对凡购买180平方米以上住宅的购房者，送一套38平方米的公寓。这种做法符合市场发展的规律吗？
■陈宝存：买的不如卖的精，被送房子的购房者是占不到便宜的。原来分开来卖的房子现在打包卖，实际上是规避降价的一种促销手段。在低迷的市场下，开发商的资金链都在经受着严峻的考验。为了增加销售，房企们可谓是使尽浑身解数，各种促销招数轮番上演。但是经过“龙湖[简介动态]事件”，开发商们谁不不敢贸然降价，唯恐引起老业主的不满。只能用一些变相降价的优惠手段来吸引购房者。这种疯狂促销的背后就是开发商想降价但是不敢降，所以才采取了这样的促销手段。
目前降价促销已成为房企共识。在弱市之下，如果好的品牌、产品再加上性价比，促销还是很有用的。但现在观望氛围浓厚的楼市，决定了促销力度要到位，如果消极等待，有价无市的市场趋势还会持续。龙湖地产[简介动态]在去年的促销中非常典型。该公司发起的“抢收华东”促销活动，在上海和杭州两个城市三个新盘同时展开。虽然引来老业主的强烈抗议，但这场促销被定义为很成功。
关键词卖子求生
商业不能代替住宅
经典语录绿城[简介动态]的项目能够出让成功，也说明市场和资金对绿城项目优质的程度还是很认可的。
■记者：绿城在“被破产”后，又传言转让旗下项目，如今其卖子求生已成现实，绿城预计要出让总计50亿元的项目。而同时潘石屹带领ＳＯＨＯ中国却猛砸40亿元间接收购上海外滩地王50%权益。如此看来，调控之下并非所有的房企都面临窘境。这种情况是不是说明在严厉的调控下从事商业地产的房企日子要好过一些呢？
■陈宝存：商业地产也是有风险的，并且风险也不小。购买住宅的人不仅有投资性人群还有刚性需求者，但购买商业地产的人群主要来自于投资。所以说商业地产代替住宅是不可能的。也可能短期内为了规避一些住宅的调控政策转做商业地产，但是长期来看，商业是不能代替住宅的。商业地产的风险也很大。
ＳＯＨＯ中国的情况比较特殊，它的现金流比较充裕。原因主要有两点，一是它去年在北京拍了几次地都没有成功，钱没有花出去，所以现在有实力跑到上海去拿地。二是ＳＯＨＯ中国的销售确实很不错，还有它的融资也很成功，从而保障了ＳＯＨＯ中国现金流的充裕。
绿城一直深耕一线、深耕珠三角，做的都是高端产品。绿城扩张的速度快，拿地的速度也很快。调控下，投资性人群被挤压对它影响大。绿城的项目能够出让成功也说明市场和资金对绿城项目优质的程度还是很认可的。如果长三角地区的经济恢复了，这些项目还是没有问题的。■文/本报记者陆征■本版图片由陈宝存本人提供
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