[摘要] 在土地管理制度改革预期强烈的背景下，江苏省率先强化土地指标管理。江苏省人民政府网站24日发布消息称“我省土地储备监管政策作重大调整，地方政府不得自行收储出让土地”。
在土地管理制度改革预期强烈的背景下，江苏省率先强化土地指标管理。江苏省人民政府网站24日发布消息称“我省土地储备监管政策作重大调整，地方政府不得自行收储出让土地”。江苏省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行南京分行、江苏银监局当天联合下发《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》，要求将土地储备融资限定在地方政府性债务的合理和可控范围内，防范金融风险。江苏省人民政府网站发布的消息称，江苏这一做法为首创。《意见》实施后，江苏省各地每收储、出让一块土地，都要经过国土厅等部门审核同意，地方政府不能自行决定。
业内人士表示，对于未来土地政策的走向，江苏此举颇具指向性意义。未来土地利用指标的管理将更趋严格，其他省份也存在上收土地整治权限的可能，从而在防止土地粗放利用的同时，有效的控制土地储备引发的金融风险。
控制土地储备融资
《意见》规定，土地储备机构实行名录制的管理，其债务情况要如实反映在江苏省财政厅统计的地方政府性债务管理系统中。土地储备机构融资实行融资规模控制卡制度，该卡由江苏省财政厅、国土资源厅、中国人民银行南京分行、江苏银监局等部门联合监管。
土地储备机构本年度可融资规模要根据财政厅核定的土地储备机构本年度债务余额限额、土地储备机构上年度末债务余额确定。土地储备机构应及时清偿相关债务，在债务清偿完毕前不得申领融资卡。
江苏省国土厅有关的人士表示，经国土资源部认定，江苏91家进入国家名录的土地储备机构全部隶属于省内各级国土资源管理部门，只有这91家机构才能凭融资卡到商业金融机构办理担保贷款，且所获融资必须用于收储本身，专款专用、封闭管理、严格监管，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。融资卡的另一作用是让金融机构直观了解是否存在超出地方财政偿付能力的土地储备融资行为，防止无序和超规模融资。
土地指标管理趋严
江苏省的上述举措有相关政策依据。去年11月，国土部、财政部、央行、银监会联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》提出，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模，并通过核发年度融资规模控制卡的方式控制土地储备融资额度。
业内的人士表示，未来土地利用指标的管理将更趋严格。目前，地方政府性债务的一个重要问题是债务偿还过度依赖土地收入，一方面，很多城市土地收储规模过大，超过了国土部限定的指标；另一方面，地方债务风险被进一步放大。
一位接近国土部的专家表示，在控制土地储备带来的金融风险的同时，未来建设用地利用指标也将受到严格控制。在新型城镇化催生粗放用地冲动的背景下，对土地利用指标的严格管理很可能常态化。
地方政府突破土地利用指标的情况屡见不鲜，已成为国土部门最棘手问题之一。分析人士认为，在土地管理制度改革预期强烈的背景下，未来可能有更多省份出台与江苏省类似的规定。
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一部中国房地产版的速度与激情正在融创中国的内部上演。
拿下农展馆的地块不久，融创内部马不停蹄展开新的工作。据记者了解，9月2日刚刚以5.07亿元收购沪上知名老盘香溢花城项目，截至目前十多天的时间，融创就奇迹般完成了7000多万元的销售额，速度之快令人咋舌。
这仅仅只是一个项目。从2010年83亿元的销售额，到今年极有可能完成的450亿元，再到半个月内拿下上海亦庄、北京农展馆两块地王，融创的业绩增长速度甚至超过了一些龙头房企。
“如果没有十拿九稳的把握，孙宏斌也许不会下手，但现在的风险的确就在于政策的不确定性。”一位长期关注融创的分析人士表示。
地王背后的图谋
农展馆地王的影响力已经让融创成功地从一个区域房企上升为知名房企。也许，这也正是融创执意拿下此地的又一原因。它在丰富了其北京区域的产品线的同时，也为其化战略搭好了框架。
根据融创中国的中期业绩，2013年上半年累计实现合约销售额236亿元，同比增长89%。同时，行业排名从去年年底的第12名上升至目前的第11名。
此外，据融创中国在中期业绩会中透露，今年下半年将加大推案量，可售货值达到700亿元，包括220亿元库存及480亿元新推项目。
高速周转离不开土地的及时补仓。截至今年6月底，融创中国的总土地储备存量为1653万平方米，其中权益土地储备为1090万平方米，按照企业目前年度200万平方米销量，可满足未来7~8年开发需求。
记者梳理后发现，目前在融创的土地储备中，上海占比，达到了38%，其次是天津和重庆，而北京占比则不足10%。
来自申银万国的研究报告指出，融创现有的约800万平方米权益可销售土地储备，大概能够产生1500亿元的权益销售额，这将有能力支撑公司销售持续以每年30%的增速发展到2016年，但上海、北京虽然按价值计算占到了净资产值的接近四成，但实际可售资源也不过100万平方米。
纵观目前融创在北京的布局，除了与方兴合作的金茂系产品之外，其独立开发的项目在售的仅有西山壹号院以及即将入市的亦庄丹枫壹号。有接近融创中国的房地产人士向记者表示，“现在他们在北京可以说是有钱没地，特别到了最近的一个半月，拿地的决心就非常坚决了。”
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