[摘要] 不必再抱希望的“金九银十”。9月已至,房地产有望迎来以往的“金九银十”吗?答案基本是否定的,因为这次调整真的不一样。
不必再抱希望的“金九银十”。9月已至,房地产有望迎来以往的“金九银十”吗?答案基本是否定的,因为这次调整真的不一样。
我们先来回顾下房地产市场的本次调整,虽然从数据上看是从5月才开始房价出现环比下跌,但从趋势上看,年初的同比数据拐头向下态势已是明显,至于实际市场中,2月下旬杭州拉开了调整的序幕。
官方的8月楼市数据尚未公布,但从7月数据来看,70个大中城市中,房价环比下跌已达64个(比6月增加9个),持平4个,上涨2个,一线城市均下跌,帝都北京也扛不住了,这说明房价下跌正成为性的现象,而且一线城市也无法幸免。
从整体数据看,2014年以来销售一路向下,7月商品住宅销售面积同比下滑7.6%,销售额同比下滑10.5%,量价齐跌,而且价跌尤甚。
虽然这几个月,大部分限购的城市都陆续松绑,但大部分是昙花一现。第三方机构的一些数据可作参考,戴德梁行监测数据显示,1月至7月,一线城市的商品住宅销量同比跌幅为24.1%。
我们再取个案看看,同策咨询监测显示,1~8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平方米,同比跌幅达29.67%,商品住宅销售价格26328元/平方米,同比上涨11.18%。
好了,蔓延至的房价调整,乃至一线城市也无法幸免的情形,充分说明了,这次真的不一样,和2008年、2011年的两轮调整并不一样。一个突出的因素就是高库存的存在,所以也难怪新任住建部长上任没几日就喊出“千方百计去库存”的口号。
数据显示,截至7月,待售商品住宅面积3.65亿平方米,创下历史新高。即便按照2013年11.57亿平方米的销量,这部分待售也得消化4个月,何况这仅仅是待售,只是库存的一方面。
数据显示,截至8月底,北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米,同比分别增长了30%、25%、42%、25%,四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月。
而在高库存以及2013年天量的销售面积的透支之下,以及买房者买涨不买跌的心理之下,“金九银十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供应量较7月上涨6.3%,但成交量只有65.38万平方米,反而出现了下滑,地产商冲着“金九银十”,但结果却是尴尬的。而笔者实时收到的监测数据显示,9月起数家上海楼盘优惠力度空前。
目前限购已名存实亡,但笔者前期用3张图就说明限购解除效应没那么厉害,至于房贷放开,虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠,但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息,但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有,但现实就是这般残酷,尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。
地产商的资金紧张已是确定无疑,今年1~8月,地产商海外举债规模逼近600亿美元。近日饭桌上有一信托公司朋友说到,现在只给百强地产商做项目,而且成本8.5%,而一般的百强地产商至少在12%以上。
笔者前期在《房价还有多少下跌空间?》中提到,单从利润率角度而言,地产商在保持盈亏平衡前提下,平均降价15%~30%还是能勉强挺过去的。所以,鉴于本轮房价调整以来的量价齐跌,地产商要想“金九银十”不至于成为废铜烂铁,在价格方面无疑要拿出相当的诚意。
但即便是这样,后市依然不会太乐观,笔者在即将出版的专著中,从供需大剪刀、价格与周期以及泡沫角度,在中国过往33年的房地产市场运行轨迹上进行了一个推演,推演的结论是本轮调整远不同于前两次,也并非一两年之内就可以结束。(作者为《财商》主编助理)
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一线城市楼市已经见底 现在或已是购房的黄金时机
一线城市的房子,除了比较偏远的郊区,从现在开始到春节前,无论是对投资客还是刚需族,都将出现比较好的买入时机;2、二线城市,也就是2013年“金融机构各项存款余额”超过8000亿的那二三十个城市(温州除外),其中心城区的房子可以购买,时间点也会出现在从目前到明年春节之间。3、其他城市的刚需族,可以继续观察所在城市中心区的房价,等待时机。至于投资性购房,还是需要去一二线城市。另外,大部分城市郊区、新区的房子不碰。这篇文章具有一定参考意义。
8月刚过完,北京、杭州、青岛、深圳、宁波、上海、广州、天津、南京等大城市的楼市就传来重要信息:各地楼市在价格略跌的情况下,成交量出现了明显的放大,部分城市甚至出现了强劲反弹。
据中原地产提供的数据,北京8月份新房网签量达10163套,为今年以来新房网签量首次突破万套。剔除保障房,8月份北京市新建住宅网签量为7022套,环比大幅增长54.8%。此外,北京二手房成交量继7月重回8000套之后,8月网签达8434套,环比又增长4.65%。
再看杭州,7月29日取消了对大户型的限购,8月29日全面取消了限购,在这样的背景下8月楼市成交火爆。杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房一共成交9453套,环比增幅达到54%。
在青岛,8月住宅成交总量为9028套,环比上涨42.4%,成交面积为92平方米,环比增长41.2%。在深圳,8月份全市新房累计成交2893套,环比涨近2成。在宁波,由于楼市限购政策调整,引发了一波购房小热潮。截至8月28日,宁波市内新建商品住宅成交量超过3300套,成为今年楼市销售最火爆的一个月。在长沙,8月新建商品房网签8125套,环比上涨16.6%;新房网签面积75万平米,环比涨10.6%。
上海、广州、天津8月全月成交量上涨并不明显,但都在最后一周出现了明显放量。上海8月最后一周新房成交面积达到21.1万平米,环比大增62%;广州也在8月最后一周掀起成交小高潮,将全月成交量拉升,环比7月上涨了7%;天津8月最后一周成交新房2066套,环比大涨34.4%。
南京的数据也比较乐观,8月南京主城区(除高淳、溧水外)共计认购商品住宅6260套,较7月微涨9.5%;累计成交5965套,环比涨幅达到了32.6%,并创下了自5月份以来的新高。
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