[摘要] 在岁末年初政策频出而房价逆市上扬的大背景下，中央要求在全国范围内实行差别化住房信贷政策。“猛药”调控下，房地产市场出现阶段性萎缩、房价触顶并将逐步下行现已成为业界共识。
而从影响范围来看，程澐向记者提供的一系列数据可能更说明问题。如根据中原地产对二手房购房者的贷款情况统计，目前购房者依然较多地依赖于银行贷款，2010年3月北京、广州、深圳及天津四大城市平均有超过七成的成交案例使用了银行贷款，其比重分别为71%、77.5%、64.2%和78.4%。另从投资性购房来看，2010年3月京、沪、穗、深、津五大城市的二手房投资性购房比例平均达两成，其中上海和深圳分别为26%和23%。再考虑一手房市场，市场内实际投资性购房的比重应该更高。此外，随着城市吸引力的提升，城市中非本地购房者的比例增加，如2010年3月上海二手房成交中的外地购房者比重超过三成。方方地产咨询副总监赵豫川还介绍，近两年上海楼市内非居民购房集中，在城乡结合部可能占总交易量的六成左右，在市区至少也占三成以上，异地需求可以说是举足轻重。
显然，此次新政在抑制投资投机性购房方面，更细则化，更具针对性。“一系列新措施不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。因此，一旦严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场的冲击可想而知。”程澐直言。
政府两弊相衡取其轻
此次中央的政策思路同样值得玩味。世联地产(52.28,-0.22,-0.42%)的分析师指出，中国宏观调控的主要方式是“中央定政策、地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产也是如此。中央与地方的博弈已经是调控屡屡成为“空调”的最主要原因。但这一次，房价愈调愈高的态势已将中央的调控置于十分尴尬的境地，如何能够兑现承诺“以民为先”成为本届政府当前的工作重点，新政在这样的大背景下出台，用意自然不言而喻。
也有人指出，此次调控力度可能过猛，可能错杀了部分改善型的有效需求，而且开发商、投资客受伤不说，银行同样面临坏账风险，甚至有影响经济增速的问题。对此，房地产经济研究专家邓浩志认为，相较而言，当前高房价所积累的民怨、金融安全、经济结构转型等系列问题更突出、更严重、更紧迫。“两害取其轻，此次‘猛药’所可能产生的‘副作用’可以暂时不予以考虑，视具体情况再行微调。”还有业内人士表示，此次新政已经通过“精准”的差异化信贷，避免了打击面的扩大化，以防止房地产市场的过度波动。
另外，保障性住房建设在此轮调控中的意义显得非比寻常，因为保障性住房建设除了保民生、平民怨，还可以和商品房建设一样带动上下游产业、拉动投资。根据住建部本月披露的年度目标，2010年我国将建保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，各地还要积极发展公共租赁住房和限价商品住房。业内预计年投资额在3000亿元以上，如果把建材等上下游产业加在一起，可拉动的投资额还可翻番。
巴克莱资本中国经济研究主管、首席经济学家彭文生就指出：“我们不认为经济增长将受到楼市降温的重大影响，事实上，我们认为房地产市场对经济的重要性被夸大了。并且，商品住宅建设的放缓将可能被政府支持的保障性住房建设回升所抵消，对整体投资的影响也是有限的。”⊙记者 李和裕
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