[摘要] 随着信托资产管理规模突破12亿元,行业已从扩规模阶段转向防风险,因此市场上集合信托的发行量也渐渐入冬。一家机构的统计数据显示,10月至今,市场上成立的集合信托融资总量仅为118.8亿元,与去年同期相比锐减了超过六成。
随着信托资产管理规模突破12亿元人民币,行业已从扩规模阶段转向防风险,因此市场上集合信托的发行量也渐渐入冬。一家机构的统计数据显示,10月至今,市场上成立的集合信托融资总量仅为118.8亿元,与去年同期相比锐减了超过六成。
而从投向上来看,房地产类别的集合信托十月份融资类“缩水”最为厉害。根据用益信托工作室的数据,十月至今房地产集合信托仅成立了13个,累计融资14.02亿元。去年同期成立的26个房地产信托,募集资金达93.63亿元。
分析人士表示,虽然央行九月底放松限贷为市场打了一剂强心针,但对于部分已经供过于求的地区或债务杠杆较高的中小开发商来说,短期内新政利好仍然有限。而出于防风险的需要,四季度房地产类集合信托的发行或将继续放缓。
另一方面,在地方债新政之下,预计未来集合信托市场的另一主力产品——基建类信托发行量也会相应减少。
与此同时,业内人士指出,未来符合条件的地方政府都可以通过发债满足融资需求,那么优质基建类项目将会进一步减少。而随着融资平台剥离政府融资职能,寻求信托融资的项目风险或会加大。
优选财富投资研究中心认为,2014年前九个月整个信托市场弥漫着因打破刚性兑付带来的担忧,多起维权事件也给信托公司带来了比较大的压力,监管层也开始对信托产品发行给予限制,信托产品粗放式的高速增长期已经结束,从数据看,目前信托产品的增速已经开始逐步下滑,预计未来还将继续下行。
封闭式房地产基金的生命期限普遍为8年，世邦魏理仕预计2013年至2016年，约有84只亚太基金将面临到期，而到期日将集中出现于2015-2016年。房天下
2005-2008年为房地产融资和投资的全盛时期。世邦魏理仕数据显示，在此期间，亚太地区的私募房地产基金募集了约910亿美元，几乎是之后四年（2009-2012年）募集的总资金320亿美元的3倍。2005-2008年募集的资金，大量流入了亚太房地产直接投资市场，当时的投资金额为历史高位；仅2007年，私募房地产基金就收购了价值320亿美元的资产。
当时，这些基金专注于投机性的风险投资，偏好亚太地区主要市场的资产，尤其是澳大利亚、日本和中国，这些地区的资产价值在全球金融危机爆发后即受到影响。世邦魏理仕统计的亚太区所有资产类别资产价值指数于2009年第二季度同比下降20%，同期日本的资产价值下跌近40%，澳大利亚下降约20%。虽然资产价值后期出现反弹，但一些市场始终低于全球金融危机前的水平。房天下
依照典型的8年投资周期，世邦魏理仕预计2013-2016年间将有84只基金到期。分析显示，2015-2016年基金到期潮将达到顶峰，届时将有大约50只基金，总值达400亿美元的资产到期。房天下
基于基金到期高峰的资产出售规模和当前的投资市场容量，世邦魏理仕估计2015-2016年到期的封闭式基金沽售所释放出的资产只有75%左右能被市场吸收。不过，该评估受多种因素影响，包括持续的投资者情绪、资金募集环境以及机构投资者的加入等。同时，投资组合的地域和质量不同，基金沽售资产所遇到的挑战程度也会不同。房天下
据世邦魏理仕研究表明，未来两年基金到期带来的潜在流动资产金额与市场吸收能力之间的差距约为100亿美元。不过，世邦魏理仕认为潜在的基金到期潮不会对亚太区的房地产市场造成巨大冲击。房天下
德信资本董事长陈义枫在“2014德信资本房地产金融高峰论坛”上表示，房地产基金面临长周期的基本特征是行业分化加剧，行业整合在提速。房地产基金可以扶强汰弱，深度介入并购当中去。房天下
今年以来中国房地产并购基金的发展在加速。据清科集团旗下私募通统计，2014年上半年中国并购市场完成的784起并购交易，并购案例数方面，房地产以91起交易、占比11.6%的成绩稳居；从并购金额方面分析，房地产行业排名第二，本期共产生交易金额78.81亿美元，占全部交易总额的15.4%。房天下
陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越，可是存量永远是增加的，并购因此成为永恒的主题。
导语：成思危表示,在中国,房价的年均涨幅会超过美国(3%)。最近两年可能会有一些波动,而长期来看,中国的房地产市场将保持增长。从2000年至今,中国房价年均涨幅超过8%。
在10月14日举行的牛津中国商业论坛上,中国科学院管理学院院长成思危谈到中国金融体系面临的挑战时表示,中国的房地产市场虽然目前被外界担忧,但预计在两年之内,中国的房地产市场将会恢复正常。
“今年中国的楼市出了问题,房价下跌,只有四个城市的房价没有下跌。这意味着很多人在担心中国的金融系统将被住房体系伤害。我不这样认为。首先,中国的城镇化依然是未来的重要任务,目前中国有52%的城市化率。如果每年增长1%,每年需要把1100万人迁入城市。第二,中国每年有几百万高校毕业生,他们要工作、要结婚,住房是刚需,因为这是中国特色的‘丈母娘经济’。第三,城市人群有改善性住房需求。所以住房的需求依然持续旺盛。”
不过成思危也认为,房价下跌有两点需要注意:一线城市的住宅需求很旺盛,房价些微的下降会带来销量的大幅增长,限购依然需要。而对很多中小城城市,确实存在住房存量供过于求,需要的是取消限购,鼓励人们搬迁至这些城市。
“根据我的研究,20个月,2年,这些住房存量就可以被消化掉,中国的房地产市场将恢复正常。”成思危说。
成思危表示,在中国,房价的年均涨幅会超过美国(3%)。最近两年可能会有一些波动,而长期来看,中国的房地产市场将保持增长。从2000年至今,中国房价年均涨幅超过8%。
谈及住宅违约风险,成思危说:“在中国,大部分人买房是用来自住而不是投资,首付比美国高很多,大多数人都不愿意放弃住房,所以违约风险不会太大。”
同时从房地产开发商的角度分析,“开发商30%资金来自银行,39%的资本都是自己出的,31%的资本来自各方投资者。所以房地产开发商破产的风险不大。”成思危说。
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