[摘要] 一股离奇的豪宅退房风正在京城暗自涌动。其中,就牵扯到两大知名项目:“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号。更为蹊跷的是,笔者从北京市房地产交易管理网公布的信息发现,被退房源竟然是同一天购买又在同一天退掉,其中是否暗藏隐情？又有哪些不为人知的内幕……
60家真相
银监会数据显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的426个，同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
“调研发现，大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。”一位接近监管部门的知情人士说。初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而19家主要商业银行掌握的信息中，对上述集团成员企业的缺失率达28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。
“在银行系统，只能显示贷款情况，不会显示授信情况，即使在总行层面，房地产企业互保的数据也不完整。”一位大行房地产信贷部门人士坦承，但这涉及各行的商业秘密以及IT系统完善，短时间内很难解决。“未来一两年的时间，主要的压力还是还款。”
知情人士透露，在前述调研的60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。
“开发贷款的周期就是三年左右，2009年的贷款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，贷款的集中到期会推动房地产商加速房屋销售速度，但想卖就卖毕竟还是理想状态，总体来说，房地产企业合理负债率为60%-70%，另外还要结合公司现金流情况，“年中以来的总体趋势是，大型企业通过销售已经持有较多的现金。”
监管加压
然而，多数开发商担心的是，以“限购令”和房贷新政为代表的严厉调控政策明年还将持续下去，迟早销售回款会出现问题。
一位房企董事长对本刊记者称：“(对开发商来说)预售款的影响，接下来是应付土地款，这本身是刚性的，虽不在负债表里，却是真实的负债，再接下来，就是银行的贷款，已经反映在负债表里。”
从销售回款来看，调控政策对购房需求的抑制，尽管对房企销售回款带来直接影响，但目前来看，由于今年前四个月楼市销售的火爆以及9月(销售面积同比增16.6%)出现调控后的销售回暖，这一影响至今还比较有限。国家统计局的数据显示，前三季度，商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。
聂梅生预计，2009年全年商品房销售面积为9.37亿平方米，今年还有三个月时间，如果全年能销售8亿平方米，将与去年的销售额4.39万亿元相差无几，因今年的平均房价上涨了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
