[摘要] 近几年，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的“商改住”项目层出不穷。这些项目以小户型、低总价、买一赠送一层等卖点吸引了众多初次置业的年轻人和投资者。此外，房产限购政策频出，让一些购房人也将目光投向“商改住”项目。
肃清风险
5月17日由北京市住建委等五部门联合下发的“通知”，几乎封死了所有商改住项目的运作空间。北京市房地产协会秘书长陈志表示，本次下发的通知实际上是对2010年底出台的“非住宅立项房地产项目不得切割散售”政策的细化，是政府通过行政行为规范市场、降低风险的举措。
记着了解到，“通知”在规定商业立项的房地产项目要严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计的同时，还对商业办公项目的销售行为进行了规范，要求开发商不得采取返本销售或者售后等方式销售商业、办公类项目。
在此之前，上述被禁止的手段，均是开发商用以运作商改住项目的惯用手法“这个措施非常有效，试想一下，谁愿意买的住宅里没有自己的卫生间？”陈志说。他认为，商改住改变了原先的规划用途，会对购房者带来危害。陈志说，一般商业、办公类项目的土地使用年限只有40年或50年，水电等也按照商业价格等。
陈志还向记者强调，“商改住”的生存空间将越来越小，再也不能“打擦边球”。
打折促销
记者了解到，按照行政规章不溯既往的原则，目前已经入市销售的商改住项目暂时不受直接影响。不过，尽管如此，受到市场变化的影响，部分在售的商改住项目已经在“通知”下发之前，就已经开始打折促销。
日前，中弘北京像素项目在销售中开始给出8.5折的“大额折扣”，而就在去年，这个项目在北京广为人知还 是 因 为 开 发 商 在 一 夜 之 间 提 价2000元/平方米销售。目前，正在销售的北京像素项目南9号楼的销售优惠政策为全款8折、贷款8 .5折。业主王先生告诉记者，几个月前他买下了北10号楼一套近50平方米的房子，总房价约95万。
中弘北京像素是北京较为典型的商改住楼盘。北京市发展改革委给予的项目立项名称为“中国特色经济之窗”。北京市发改委出具的《关于中国特色经济之窗二期项目重新核准的批复》中显示，中弘投资有限公司为中国特色经济之窗二期项目的“开发建设方”，经核准的建设内容为产业研发、产业办公用房，而中弘投资即是中弘北京像素项目的投资方与开发商，其批复的四至范围，亦与目前在售的北京像素项目重合。
在北京，此类存量项目并不在少数。经记者调查，目前仍然在售的商改住项目超过10个，这类项目集中在顺义、亦庄等工业园区、产业园区较为集中的区域。如位于机场T 3航站楼东南方向的翼之城项目，将于近期开盘，而其待售房源户型面积为46平方米到100平方米，目前需要办理金卡，持卡开盘时才有选房资格并可享多重优惠，46平米开间折后约在53万元左右。与翼之城项目类似的是首城双景项目。该项目位于北京两广路延长线，在售房源楼座共16层，3层至10层及15层层高4 .9米，11-14层层高5.2米，6梯30户，户型面积为51平方米至96平方米的loft。其中62平米loft朝东均价为38800元/平米，朝南均价为42000元/平米，现购房全款支付可享96折优惠，贷款支付首付70%以上可享98折优惠。该项目产权为40年。
未来命运
随着五部门禁令的出台，以及限购令挤压效应的消退，商改住将在北京楼市逐渐偃旗息鼓。
在北京严格执行限购令的初期，北京楼市商改住项目的成交量曾大幅跃升。
陈志表示，限购令一出，“商改住”、50年产权LO FT等擦边球产品成为市场稀缺，而此前相关部门的监管力度并不足。今后要求商业用房规划中不做独立卫生间，首先从技术上控制了“商改住”的出现。他认为，这意味着“商改住”行为将被全面叫停，即使是已经开工的项目都可能拿不到预售许可。
“京十五条”颁布后的2月17至3月2日，北京市商住楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%。中弘北京像素、合生世界村等商住项目在成交量中占有较大比例。
亚豪机构分析认为，商住项目成交量上升主要集中在“京十五条”颁布后的半个多月，而进入四月份以来，由于利好进一步被市场消化及购房者的观望情绪加重等因素，商住项目销售量已有所放缓。
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