[摘要] 在上海，房价居高不下，普通老百姓望房兴叹。面对房价又一轮快速上涨之势，2010年下半年，国家和上海先后出台了一系列房地产调控政策，包括限购、收紧贷款政策、严查违规卖房等，被称为“史上最严”房地产调控政策。然而，政策出台至今已近4个月，房价却始终未见下跌，近期更是出现量价齐升的热闹场面。
将储备新的调控措施
“‘十二五’期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
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